Se le fotografie Google Earth prodotte dal comune evidenziano che il fabbricato ante 1967, nella sua attuale consistenza, è solo di recente realizzazione e che per una parte di esso i lavori sono ancora in corso, scatta automaticamente l'abuso edilizio in quanto sarebbe servito un permesso ad hoc per effettuare le modifiche.
La legittimità edilizia e urbanistica ante 1967 per opere realizzate in assenza del permesso di costruire fuori dai centri abitati vale solamente nel caso in cui non siano presenti Regolamenti comunali ad hoc, preevigenti alla Legge Ponte, che già richiedevano il titolo abilitativo per ogni intervento in qualsiasi zona della città.
Un edificio realizzato prima del 1967 fuori dal centro abitato non è legittimo di default senza permesso, perché in caso di vecchio Regolamento comunale ad hoc, l'autorizzazione edilizia era richiesta anche prima dell'entrata in vigore della legge 765/1967. Se il Comune, cioè, aveva già imposto il titolo anche nelle zone esterne al centro abitato, la costruzione priva di autorizzazione resta illegittima.
Le aerofotogrammetrie estratte da Google-Earth PRO riproduttive dello stato dei luoghi a date successive al 1967 non provano la legittima edificazione del rudere senza permesso di costruire in epoca antecedente all'obbligo generalizzato del permesso di costruire. L'onere della prova grava interamente sul privato e serve documentazione certa e univoca.
Un'opera realizzata prima del settembre 1967 può essere considerata priva di titolo ma non abusiva soltanto quando, nel luogo e nel momento della sua esecuzione, il titolo non era effettivamente richiesto. Se situata all'interno di un centro abitato, una cantina ristrutturata anche prima della Legge Ponte va quindi considerata abusiva senza licenza edilizia.
Chi invoca la legittimità di un manufatto privo di titolo e quindi regolare se realizzato prima del 1° settembre 1967 fuori dal centro abitato (e senza regolamento comunale ad hoc), deve dimostrare, con elementi certi, oggettivi e convergenti, che l'opera fu ultimata quando e dove l'autorizzazione edilizia non era ancora obbligatoria. Planimetrie catastali e cartografie militari potrebbero non bastare se il comune 'risponde' con rilievi aerofotogrammetrici ufficiali e immagini satellitari.
L'edificio assentito nel 1958 sulla base di un progetto che non prevedeva né l'attuale diversa distribuzione interna, né il ripostiglio, né la tettoia, è il parametro di legittimità dell'opera che non può ritenersi esente dal permesso di costruire per preesistenza alle regole della Legge Ponte (1967)
Per dimostrare la legittimità di un immobile ante 1967 realizzato senza titolo abilitativo, non basta una foto aerea del 1968 che non è accompagnata da alcuna ulteriore allegazione che ne agevoli l'esame, né da una comparazione sinottica con l'attuale status quo che consenta, in ipotesi, di stabilire se l'edificio raffigurato in detta foto coincida con quello attualmente esistente.
Ai fini della L. n. 1150/1942 e della Legge Ponte, per cui alcune opere edilizie ante 1° settembre 1967 si possono consdierare legittime anche senza titolo abilitativo, il riferimento corretto non è il centro storico, bensì il centro abitato. Quest'ultimo è una situazione di fatto: un aggregato di case continue o vicine, anche distante dal nucleo storico, con strade, piazze o simili e suscettibile di espansione.
La regola favorevole per le opere anteriori alla Legge Ponte del 1967, che consente la legittimazione senza titolo abilitativo per gli interventi fuori dai centri abitati, non opera quando l'opera contestata non coincide con il manufatto originario. Una perizia privata è recessiva quando il Comune la confuta con dati cartografici e tecnici più precisi.
Per provare la preesistenza di un'opera edilizia a prima del 1967, non sono sufficienti titoli edilizi e progetti che al massimo attestano la preeistenza di una porzione della stessa rispetto ad alcuni interventi degli anni 70, ma non ne dimostrano la datazione anteriore all'entrata in vigore della Legge Ponte.
Prima della Legge Ponte, la licenza edilizia era richiesta solo per le costruzioni entro il perimetro del centro abitato: le opere extraurbane anteriori al 1967 erano quindi libere da qualsiasi titolo. Ma attenzione: in caso di regolamento comunale più restrittivo e risalente a un periodo precedente, è a questo che bisogna fare riferimento.
In merito ai vecchi interventi edilizi, l'autorizzazione all'abitabilità (oggi agibilità - SCA) non ha autonoma efficacia autorizzativa né può supplire al titolo edilizio mancante. Ai fini della ricostruzione dello stato legittimo ex art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001, ciò che rileva è l'esistenza di un titolo abilitativo che abbia espressamente assentito le opere.
Per provare la risalenza di un edificio o di un'opera a prima del 1967, il privato deve fornire documenti e atti inconfutabili: rientrano tra gli elementi utili le planimetrie catastali storiche, la documentazione fotografica d'epoca, titoli edilizi e autorizzazioni pregressi, atti di proprietà con allegate planimetrie.
La dimostrazione della preesistenza di un edificio demolito o crollato a prima del 1° settembre 1967, e quindi teoricamente legittimo anche senza licenza edilizia, può essere fornita anche attraverso la produzione di documentazione fotografica, aerofotogrammetrie e mappe catastali che consentano di delineare, con un sufficiente grado di sicurezza, gli elementi essenziali dell'edificio distrutto.
La legittimità di un'intervento edilizio ante 1967 senza il permesso di costruire si configura quando il privato, da un lato, allega, a sostegno della tesi sulla realizzazione entro il 1.09.67 elementi dotati di un alto grado di plausibilità (aeorofotogrammetrie, dichiarazioni sostitutive di edificazione ante 1 settembre 1967) e, dall'altro, il Comune fornisca elementi incerti in ordine alla presumibile data della realizzazione del manufatto privo di titolo edilizio, o con variazioni essenziali.
L'obbligo di munirsi di licenza edilizia, imposto dal regolamento edilizio adottato anteriormente alla legge urbanistica del 1967 è da considerare legittimo, valido e cogente, atteso che la previsione di una pianificazione e di un controllo obbligatori limitata ai centri abitati, come prevista dall'art. 31 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, non impediva ai comuni di estendere all'intero territorio comunale il potere di pianificazione e controllo dell'attività edilizia, trattandosi di una tipica prerogativa degli enti locali.
In materia edilizia, in virtù del principio di vicinanza della prova, l'onere di dimostrare che un'opera è stata realizzata in un'epoca in cui non era necessario alcun titolo abilitativo grava sul proprietario o sul responsabile dell'abuso, non sull'Amministrazione. La possibilità di 'fiscalizzare' l'abuso invece dipende da una serie di condizioni (parziale difformità, impossibilità di demolire senza pregiudizio evidente per la parte conforme) e si valuta solo nella fase esecutiva, cioè dopo l'ingiunzione a demolire.
Per gli immobili ante 1967, il nuovo stato legittimo modificato in ultimo dal Salva Casa oggi ammette qualsiasi documento idoneo a comprovarne lo stato, inclusi atti privati di accertata provenienza e - quale extrema ratio - dichiarazioni sostitutive rese ai sensi del DPR 445/2000. Ma tutto ciò che non figura nel titolo edilizio rilasciato a suo tempo non è coperto dallo stato legittimo, indipendentemente dall'epoca di realizzazione.
Gli edifici ante ’67 sono quelli realizzati prima della Legge Ponte (765/67) e la loro legittimità va dimostrata con prove oggettive. Il TAR Abruzzo conferma che l’onere della prova grava sul proprietario: senza documenti concreti, come fatture o mappe storiche, l’immobile può essere soggetto a demolizione.
L'anteriorità di un'opera edilizia al 1° settembre 1967 non costituisce esenzione generalizzata dall'obbligo del titolo abilitativo nei comuni che avevano già adottato un proprio regolamento edilizio. Laddove tale regolamento imponesse la licenza preventiva del Sindaco per qualsiasi nuova costruzione, l'assenza del titolo integra in ogni caso il presupposto per l'adozione dell'ordine di demolizione.
Per provare la risalenza di un manufatto a prima del 1 settembre 1967, data di entrata in vigore della Legge Ponte che ha esteso l'obbligo di permesso di costruire anche alle opere realizzate fuori dai centri urbani, non sono sufficienti semplici dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà, in quanto non possiedono alcun valore probatorio e possoni costituire solo un mero indizio.
Se, a fronte di una perizia giurata e di argomentazioni razionali, coerenti e verosimili che 'datano' l'esecuzione di un'opera edilizia a prima del 1° settembre 1967, l'Amministrazione non oppone nulla di concreto, l'opera va considerata legittima anche in assenza di permesso di costruire.
Se il privato fornisce la prova della risalenza a prima del 1967 di una certa opera edilizia, grava sul Comune l'onere di dimostrare che il manufatto, al momento della sua realizzazione, fosse inserito all'interno del centro urbano, non essendo sufficiente la mera presenza di altre costruzioni per ampliare il relativo perimetro.