La normativa edilizia come titoli abilitativi alla realizzazione di interventi edilizi distingue tra CILA, SCIA, SuperSCIA e Permesso di Costruire in base al tipo di intervento. Una recente sentenza del TAR del Lazio 2025 ha chiarito quale sia il confine tra abuso edilizio grave e semplici irregolarità interne, le quali comportano sanzioni differenti.
Il tema delle verande e dei box-window solleva il dubbio se si tratti di abusi edilizi o di legittime VePA in edilizia libera. La recente sentenza del TAR Puglia n. 584/2025 chiarisce che, se amovibili e trasparenti, tali strutture rientrano tra le superfici accessorie e non necessitano di titoli edilizi. Un passo importante per distinguere comfort domestico e reale trasformazione edilizia.
Per rientrare nel perimetro dell'edilizia libera, non basta invocare l'eliminazione di barriere architettoniche, ma gli interventi devono essere strettamente necessari, senza autonomia funzionale propria e soprattutto senza alterare la sagoma dell'edificio.
Le pergotende bioclimatiche e tettoie rappresentano soluzioni non solo per il comfort domestico ma anche una protezione dagli agenti atmosferici. Tuttavia presentano delle sostanziali differenze, infatti le pergotende bioclimatiche possono rientrare nell'edilizia libera mentre le tettoie richiedono specifici titoli abilitativi. La sentenza n. 5918/2025 del Consiglio di Stato ha rimarcato le differenze tra le due opere, sottolineando che la loro distinzione non è meramente terminologica ma ha conseguenze concrete sugli obblighi edilizi.
L’installazione di pergotende con vetrate amovibili non richiede permesso di costruire quando non comporta la creazione di nuovi volumi stabili né modifica la destinazione d’uso, secondo quanto previsto dall’art. 6 DPR 380/2001 e dal recente orientamento giurisprudenziale. Il Consiglio di Stato ha confermato che tali strutture rientrino nell’edilizia libera. Questa decisione offre maggiore flessibilità per valorizzare gli spazi esterni senza procedure autorizzative onerose.
La definizione di nuova costruzione nel settore edilizio rappresenta un tema complesso e spesso oggetto di interpretazioni contrastanti, nonostante la normativa vigente, in particolare il DPR 380/2001, ne disciplini i criteri generali. La sentenza del TAR Campania n. 986/2025 chiarisce i limiti applicativi di tale definizione, distinguendo gli interventi che comportano una trasformazione urbanistica ed edilizia irreversibile del territorio da quelli che, pur intervenendo sull’immobile, non determinano un incremento volumetrico né modifiche sostanziali della struttura preesistente.
L’attività di edilizia libera comprende interventi realizzabili senza necessità di un titolo abilitativo. Le recenti modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in L. 105/2024) e dal Testo unico rinnovabili (DLGS 190/2024) hanno ampliato l’elenco delle opere eseguibili liberamente. Tuttavia, permangono limiti dimensionali e volumetrici che possono rendere necessario un titolo edilizio anche per interventi di modesta entità. In questo contesto si inserisce la sentenza n. 11566/2025 del TAR Lazio, che chiarisce quali interventi rientrino realmente nell’edilizia libera e quali richiedano un’autorizzazione.
Se il chiosco rispetta i requisiti di stagionalità, amovibilità e non altera stabilmente il territorio, può essere realizzato in edilizia libera tramite CILA, purché sia effettivamente rimosso a fine stagione.
Un'opera simile a un gazebo ma che, pur essendo priva di fondamenta, ha dimensioni e caratteristiche (come l'ancoraggio con piastre bullonate) che alterano la sagoma dell'edificio e il volume del terreno su cui è costruita, al servizio di un locale commerciale e priva di valenza temporanea, integra un intervento urbanistico rilevante per il quale è necessaria l'autorizzazione edilizia.
Una piscina di non rilevanti dimensioni e realizzata interamente in una proprietà privata costituisce pertinenza e non nuova opera edilizia. Per sgombrare il campo da equivoci, è sufficiente misurare la lunghezza in diagonale: sotto i 12,5 metri, non serve il permesso di costruire.
Secondo l'art. 6 (L) del DPR n. 380/2001, le opere di pavimentazione esterna possono rientrare nell'edilizia libera, a patto che rispettino l'indice di permeabilità del terreno e le ulteriori prescrizioni urbanistiche locali. La sentenza del Tar Lombardia n. 734/2025 serve da esempio in quanto riconosce che la pavimentazione parziale, per migliorare l'accessibilità abitativa, non necessiti di autorizzazione se rispettosa delle normative urbanistiche comunali.
I gazebi sono apprezzati elementi di arredo per spazi esterni, essi possono essere realizzati in vari materiali e forme, offrendo ombra e protezione oltre spazi per il relax e la socializzazione. Tuttavia, la loro legittimità come opere di edilizia libera è soggetta a requisiti specifici come chiarisce la sentenza n 15/2025 del TAR Trento che sottolinea anche come la presenza di fondazioni, impianti elettrici e chiusure laterali non consente di considerare una struttura come gazebo.
Il MIT, nelle recenti linee guida al Decreto Salva Casa, ha chiarito cosa si intende per loggia o porticato su cui è possibile realizzare e installare le VePA (vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti) in attività di edilizia completamente libera.
Il DL 69/2024 "Salva Casa" introduce novità edilizie, ma molti dubbi sono sorti sulla sua applicazione. La Regione Campania ha pubblicato la Circolare CI/2025/3 per chiarire le modalità di recepimento nella normativa regionale, fornendo indicazioni operative su accertamenti di conformità, stato legittimo e recupero sottotetti.
Il decreto Salva Casa ha modificato l’art. 6 del Dpr 380/2001 riguardante gli interventi di edilizia libera, ampliandone il campo di applicazione. All'interno dell'articolo alcuni chiarimenti per capire, alla luce delle nuove modifiche, se un'opera è realizzabile in edilizia libera oppure se necessita o meno di titolo abilitativo.
Una struttura in legno ancorata a terra e dotata di impianti elettrici e grondaie non può rientrare nell'edilizia libera, in quanto la sua realizzazione determina un volume edilizio e non si tratta di un'opera precaria. Per realizzarla, serve la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).
Il fatto che la pergotenda sia - in astratto - un'opera di edilizia libera non è sufficiente ad escludere l'applicazione del regolamento edilizio comunale, posto che anche l'attività astrattamente configurabile come di edilizia libera deve rispettare i limiti imposti per essa dagli strumenti urbanistici.
La semplice invocazione della categoria astratta della pergotenda non è sufficiente ad affermare che l'opera edilizia sia legittima, stante la violazione dei limiti dimensionali previsti dalla norma regolamentare comunale, che è parte integrante degli strumenti urbanistici comunali richiamati dall'art. 6 comma 1 del Testo Unico Edilizia.
La pergotenda in plastica ritraibile con pannelli laterali di vetro scorrevoli richiudibili a pacchetto non presenta caratteristiche tali da costituire un organismo edilizio rilevante e non necessita dunque di titolo abilitativo.
Per gazebo assentibile in edilizia libera si intende, nella sua configurazione tipica, una struttura leggera, non aderente ad altro immobile, coperta nella parte superiore ed aperta ai lati, realizzata con una struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente rimuovibili.
Le vasche di raccolta di acque meteoriche per uso agricolo, fino a un volume massimo di 50 metri cubi di acqua per ogni ettaro di terreno coltivato, potranno quindi essere realizzate come attività di edilizia libera
Per manufatti in legno di modeste dimensioni, poggiati sul pavimento e senza collegamenti con l'abitazione, anche se in zona vincolata non è necessaria l'autorizzazione edilizia in quanto non costituiscono volumi edilizi
La pergotenda, per essere 'esentata' dal permesso di costruire deve possedere precise caratteristiche: l'elemento principale deve essere costituito da una tenda, quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici e la struttura di supporto deve qualificarsi in termini di mero elemento accessorio
I dehors possono rientrare nell’attività edilizia libera qualora siano funzionali a esigenze temporanee e facilmente rimovibili