demolizione di abusi

Il proprietario dell'area occupata da opere abusive, anche se non è responsabile della loro realizzazione, può subire le conseguenze dell'inottemperanza all'ordine di demolizione quando abbia concretamente la possibilità di eseguirlo e non vi provveda. Ma l'esecuzione dell'ordinanza non è esigibile e le sanzioni accessorie non sono irrogabili se il proprietario, pur avendo agito con l'ordinaria diligenza e con i mezzi messi a disposizione dell'ordinamento, non ha recuperato il potere di fatto sull'area.

Nelle procedure di condono edilizio in area vincolata il parere della Soprintendenza è necessario e vincolante, ma la decisione finale e l'eventuale successiva ordinanza di demolizione appartengono alla competenza del Comune.

Il termine di novanta giorni, fissato dall'articolo 31, comma 3, del dpr 380/2001 per eseguire un ordine di demolizione decorso il quale il comune può acquisire gratuitamente l'immobile al suo patrimonio, è sospeso dalla pronuncia cautelare o dalla sentenza di primo grado del giudice amministrativo favorevole al ricorrente e riprende a decorrere a seguito della comunicazione di un provvedimento giurisdizionale di segno contrario.

Il consolidamento, il ripristino, il rinnovo degli elementi costitutivi, l’inserimento di impianti e accessori e l’eliminazione di elementi estranei possono rientrare nel risanamento conservativo ed evitare la demolizione, mentre ampliamenti edilizi che creano nuovi spazi abitabili configurano una nuova costruzione da demolire in caso di realizzazione senza permesso di costruire.

L'art. 27 del Testo Unico Edilizia non distingue tra opere per cui è necessario il permesso di costruire e quelle per cui sarebbe necessaria la semplice DIA/SCIA in quanto impone di adottare un provvedimento di demolizione per tutte le opere che siano, comunque, costruite senza titolo in aree sottoposte a vincolo paesistico.

L'abuso edilizio ha carattere permanente: finché la difformità dal titolo sussiste, l'obbligo di repressione in capo all'amministrazione non si estingue e nessun affidamento tutelabile può consolidarsi in favore di chi conserva una situazione di fatto abusiva. Certificato di agibilità ed eventuali permessi su ulteriori opere non equivalgono ad una sanatoria per il vecchio illecito.

Allo spirare del termine dei 90 giorni per la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi, stabilito dall'articolo 31, comma 3, del dpr 380/2001 - Testo Unico Edilizia, il proprietario non è più legittimato a chiedere l'accertamento di conformità né può demolire spontaneamente l'opera. Scatta, inesorabile, la confisca (o meglio l'acquisizione gratuita) del bene al patrimonio comunale.

In materia di applicazione di sanzioni amministrative, anche con riferimento all’ordine di demolizione degli abusi edilizi, in virtù di quanto disposto dal Testo Unico Edilizia, soggetto passivo del provvedimento è comunque sia il proprietario (anche se all'oscuro dei fatti), fermo quanto potrà incombere sul reale autore dell'abuso.

L'assenza di una dimora alternativa non è motivo sufficiente per evitare la demolizione dell'edificio abusivo, poiché a fronte di un abuso edilizio non può esservi alcuno spazio per la tutela dell'affidamento e delle esigenze del privato, pure qualora versi in condizioni di criticità.

Il sistema sanzionatorio edilizio, ridefinito solo marginalmente dal Salva-Casa (L. 105/2024), punta a eliminare gli abusi tramite demolizione o, in alternativa, sanzioni pecuniarie. Ma quanto è realmente efficace questo meccanismo? Tra difficoltà operative, inefficienza delle PA e deterrenza economica, l’effettiva capacità di riportare a conformità il patrimonio edilizio resta controversa. In questo articolo analizziamo criticità e possibili correttivi.

La corretta datazione degli abusi edilizi è centrale per stabilire se un’opera sia legittima o demolibile. La sentenza TAR Campania n. 986/2025 ribadisce che l’onere della prova ricade sul proprietario, chiamato a dimostrare con documenti e perizie l’epoca di realizzazione dell’intervento.

L’ordine di demolizione (DPR 380/2001) riguarda non solo l’opera abusiva originaria, ma anche modifiche e aggiunte successive strutturalmente o funzionalmente connesse. La Cassazione (sent. n. 24719/2025) ha confermato che resta efficace anche dopo sanatorie, sostituzioni o demolizioni parziali, imponendo il pieno ripristino dello stato dei luoghi.

L’art. 33, comma 2, del DPR 380/2001 consente di sostituire l’ordine di demolizione con una sanzione pecuniaria qualora il ripristino dello stato dei luoghi risulti oggettivamente impossibile. La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 7381/2025 chiarisce i presupposti di applicabilità della disposizione, precisando che si applica agli interventi di ristrutturazione edilizia e non si estende alle nuove costruzioni.

Il Decreto Salva Casa (DL n. 69/2024) ha introdotto importanti modifiche in materia di sanatoria edilizia, intervenendo sul Testo Unico dell’Edilizia con l’art. 36-bis. La recente sentenza n. 14130/2025 della Corte di Cassazione ha chiarito che per gli abusi edilizi privi di titolo o in totale difformità, il termine ultimo per richiedere la sanatoria è di 90 giorni dalla notifica dell’ordine di demolizione, mentre la possibilità di presentare la domanda fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, prevista dall’art. 36 TUE, si applica solo agli interventi di ristrutturazione "pesante" e non alle nuove costruzioni abusive.

La demolizione è l'unica sanzione applicabile quando sussiste una sistematica violazione della normativa urbanistica in zona vincolata, dove peraltro ogni difformità comporta una variazione essenziale soggetta a ripristino.

La realizzazione di opere edilizie in aree sottoposte a vincoli paesaggistici richiede un rigoroso controllo preventivo, volto a tutelare il valore storico e ambientale dei territori interessati. La sentenza n. 12637/2025 del TAR del Lazio conferma la necessità del rispetto delle procedure autorizzative e ribadisce la distinzione tra conformità edilizia e compatibilità paesaggistica, respingendo il ricorso e confermando l’ordine di demolizione di una piscina abusiva in area vincolata.

Se un'ordinanza di demolizione è fondata su un raffronto puramente visivo, tra materiale fotografico non quotato e documentazione di progetto, inidonei a dimostrare il contestato abuso edilizio, la demolizione è illegittima in quanto affetta da difetto di istruttoria

In caso di demolizione di abusi edilizi, la porzione legittima dell'immobile deve essere salvaguardata, salvo che sia tecnicamente impossibile separarla dalla parte abusiva. Sono le amministrazioni vigilanti ad indicare l'esatto oggetto della demolizione in quanto identificabile con la parte difforme.

L'usufruttuario ha il diritto di utilizzare e trarre benefici da un bene non di sua proprietà, amministrando il bene a condizione che non si alteri permanentemente la struttura del bene stesso. Tuttavia, l'usufruttuario è anche soggetto a responsabilità, come dimostra il caso trattato dal TAR per il Lazio che con la sentenza n. 6051/2025 conferma come l’usufruttuario possa di fatto essere ritenuto responsabile per abusi edilizi compiuti, anche in assenza di notifica all'effettivo proprietario dell'immobile.

L'aerofotogrammetria è una tecnica fondamentale per la raccolta di immagini aeree, essenziale nella misurazione e mappatura del terreno. Essa viene utilizzata in svariati settori, permettendo di creare mappe e modelli digitali attraverso l'analisi di fotografie scattate da aerei o droni. Recentemente, la sentenza del Tar della Sicilia ha evidenziato l'importanza di tali immagini nell'ambito delle controversie urbanistiche, dimostrando il loro ruolo determinante nella verifica degli abusi edilizi.

Il cambio di destinazione d'uso nel settore edilizio è un'operazione urbanistica che consente di modificare la funzione di un immobile e non può avvenire senza il rispetto della norma. Una recente sentenza del TAR Campania ha confermato la legittimità di un'ordinanza di demolizione emessa per opere abusive, evidenziando l'importanza delle autorizzazioni nel rispetto delle normative urbanistiche e paesaggistiche nel cambio di destinazione d’uso.

Il portico in legno è una struttura architettonica esterna che unisce funzionalità e design, conferendo calore e charme agli spazi abitativi. Tuttavia la sentenza del Tar del Lazio disquisisce in merito ad un caso di abuso edilizio di un portico in legno lamellare realizzato senza le dovute autorizzazioni. La sentenza sottolinea l'importanza di rispettare le normative edilizie, evidenziando come le modifiche significative alla volumetria di un edificio richiedano un permesso di costruire.

Le case mobili, abitazioni prefabbricate e trasportabili, sono spesso utilizzate specialmente come seconde case o residenze stabili in contesti rurali. La sentenza del Tar del Lazio n. 17860/2024 chiarisce che l'uso permanente di una casa mobile giustifica l’obbligo di autorizzazione edilizia, quindi anche le strutture temporanee sono soggette ad autorizzazione preventiva.

La realizzazione di verande è un tema complesso in ambito edilizio, con specifiche normative da seguire. Recentemente, la sentenza del Tar del Lazio n. 18287/2024 ha chiarito le condizioni che possono rendere abusiva una veranda, evidenziando la necessità di rispettare le normative edilizie e la responsabilità dei cittadini nell’assicurare la conformità delle costruzioni.