distanze dai confini

Quando un muro sul confine non assolve solo la funzione di delimitazione delle proprietà ma sostiene un terrapieno artificiale, può essere qualificato come costruzione ai fini delle distanze legali. L’articolo analizza i criteri giuridici per distinguere muro di cinta e muro di contenimento, tra terreno naturale e modifiche artificiali. Fondamentale è il richiamo alla sentenza della Corte di Cassazione n. 27443/2025 sui limiti delle deroghe convenzionali alle norme urbanistiche.

Costruire “in aderenza” al confine è legale perché rappresenta una modalità prevista e disciplinata dal Codice Civile. Ma più in generale, quali distanze minime vanno rispettate secondo il codice civile e i regolamenti edilizi locali? La Corte di Cassazione chiarisce che la deroga alla distanza di 5 metri è possibile solo se la costruzione è in aderenza a una parete cieca preesistente.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10825/2025, ha ribadito che il progettista risponde con colpa grave in caso di errori che rendano il progetto non conforme o irrealizzabile, anche se l’opera è stata autorizzata. Non sono ammesse deroghe per la presenza di strade private o stradelle non inserite nella viabilità pubblica, che non esonerano dal rispetto delle distanze. In sintesi, il progettista è responsabile per ogni violazione delle distanze legali che derivi da un errore progettuale, con conseguente obbligo di risarcimento verso i committenti.

L’installazione di unità esterne di climatizzazione nei condomini spesso provoca controversie sulle distanze dalle proprietà altrui e sull’accesso per i lavori. La sentenza n. 64/2025 della Corte d’Appello di Venezia evidenzia come tali distanze debbano conciliarsi con l’uso condiviso delle parti comuni e inoltre si sofferma sull’accesso al fondo altrui, il quale è legittimo se necessario e se non fossero possibili alternative meno gravose, purché non ne pregiudichi l’uso comune.

La Cassazione (ord. 1344/2025) chiarisce che la trasformazione di una tettoia in fabbricato chiuso è da considerarsi nuova costruzione se la distanza originaria non era conforme alle norme vigenti all’epoca. Il TUE (art. 2-bis, comma 1-ter DPR 380/2001) consente deroghe alle distanze solo se legittimamente preesistenti, escludendo però ambiti storici e di pregio architettonico da questa flessibilità.

Il muro di cinta è generalmente un muro posto sul confine tra due proprietà fondiarie con funzione puramente divisoria, distinguendosi dal muro divisorio tra due edifici adiacenti posti in aderenza in prossimità del confine. Quest’ultimo infatti non è isolato e svolge anche una funzione strutturale. Una recente sentenza della Corte di Cassazione analizza e chiarisce queste differenze nel contesto di una controversia tra proprietari confinanti. Nella sentenza si stabilisce che un setto murario prossimo al confine se non dovesse essere inquadrato come muro di cinta, risponderebbe alla legislazione delle nuove costruzioni, obbligando i proprietari a rispettare le distanze legali.