La sanatoria classica (sincrona) degli abusi edilizi presuppone la conformità delle opere alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione delle medesime ed a quello della presentazione della domanda. Se non c'è conformità con il vigente piano di regolatore, non può esserci sanatoria.
Secondo le regole della doppia conformità classica (accertamento di conformità ex art.36 TU Edilizia), è illegittimo il permesso in sanatoria che, oltre a regolarizzare opere già eseguite, autorizzi ulteriori lavori da eseguire per conseguire la conformità, in quanto il titolo non può fungere da strumento per rendere conforme ex post un'opera abusiva.
In sede di accertamento di conformità, è interamente a carico del privato richiedente, l'onere di dimostrare la cosiddetta doppia conformità necessaria per l'ottenimento della sanatoria edilizia ordinaria ai sensi dell' articolo 36 del Testo Unico Edilizia
La Rete delle Professioni Tecniche chiede una riforma organica del Codice dell’Edilizia per semplificare norme e procedure, introducendo strumenti digitali e regole uniformi su tutto il territorio nazionale.
Se sussistono elementi che costituiscono quantomeno un principio di prova dell'esistenza della doppia conformità edilizia per un determinato abuso, è il comune a dover dimostrare il contrario
La doppia conformità richiesta dall'art. 36 DPR 380/2001 si applica anche agli atti di governo del territorio come i piani attuativi, senza distinzione tra variazioni essenziali e non essenziali.
Per le parziali difformità, le opere realizzate in assenza di SCIA semplice e le variazioni essenziali il Decreto Salva Casa ha introdotto nel TU Edilizia la sanatoria semplificata o asincrona: basta cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia 'prima' (cioè all'epoca della realizzazione dell'intervento).
L'articolo 36 del Testo Unico Edilizia si riferisce esplicitamente a interventi già ultimati e stabilisce che la doppia conformità deve sussistere sia al momento della realizzazione dell'opera, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Non è ammessa la sanatoria condizionata, che invece è consentita per i procedimenti ex art.36-bis, inerenti la procedura di regolarizzazione semplificata introdotta dal DL Salva Casa.
Un emendamento alla Manovra inserito nel pacchetto delle proposte di FdI rivede completamente il meccanismo dell'accertamento di conformità per le sanatorie dei cd. piccoli abusi (parziale difformità dal permesso e dalla SCIA, assenza di SCIA, variazioni essenziali) normato dall'art.36-bis del Testo Unico Edilizia, prevedendo una sola conformità al momento di presentazione dell'istanza, con maxi sconto del prezzo che passerebbe da 10 mila a 2 mila euro per le irregolarità più gravi.
In caso di abusi edilizi pieni (assenza di permesso o totale difformità), per ottenere la sanatoria ordinaria l'intervento abusivo deve risultare conforme sia alla normativa urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dell'opera, sia a quella in vigore al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Con le innovazioni del Salva Casa, è possibile il ricorso alla doppia conformità semplificata (edilizia ieri, urbanistica oggi) ma solo per parziali difformità e variazioni essenziali.
Il Consiglio Nazionale del Notariato approfondisce tre istituti edilizi profondamente modificati e innovati dal Decreto Salva Casa: gli accertamenti di conformità (con sanatoria classica o semplificata), i mutamenti di destinazione d'uso (con cambiamenti funzionali, strutturali, urbanisticamente rilevanti e irrilevanti) e l'agibilità, con informazioni dettagliate sulla presentazione della SCA.
La SCIA alternativa al permesso di costruire non è ammissibile per interventi edilizi già eseguiti in assenza di titolo. E' cioè escluso categoricamente l'utilizzo improprio della SCIA per "aggirare" i più stringenti requisiti dell'accertamento di conformità previsto dalle regole sulla sanatoria, sia ordinaria che semplificata
La sanatoria edilizia ex art. 36 TUE non è un condono: richiede la doppia conformità alle norme tecniche e urbanistiche. La sentenza TAR Campania 3598/2025 evidenzia i limiti della regolarizzazione, respingendo un’istanza per mancata prova della conformità urbanistica.
La Legge Salva-Casa introduce semplificazioni per la regolarizzazione edilizia, ma solleva dubbi interpretativi su preesistenza urbanistica, doppia conformità e tolleranze costruttive. Il provvedimento, pensato per sbloccare il mercato immobiliare, lascia però agli enti locali un’ampia discrezionalità, alimentando incertezze tra tecnici e professionisti del settore.
Mentre per gli abusi 'minori, cioè effettuati in parziale difformità dal permesso di costruire o SCIA, in assenza di SCIA o in variazione essenziale ex art.32 dpr 380/2001, opera la doppia conformità semplificata che prevede la conformità dell'opera alle regole edilizie 'ieri' e a quelle urbanistiche 'oggi', gli abusi edilizi maggiori soggiaciono sempre alle vecchie regole della doppia conformità rafforzata. L'istanza va presentata, in ogni caso, entro 90 giorni dalla scadenza del termine ingiunto per il ripristino dello stato dei luoghi.
Prima del Decreto Salva Casa, le variazioni essenziali al progetto edilizio originario non potevano essere sanate tramite l'accertamento di conformità se non rispettavano la doppia conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell'intervento che al momento della richiesta di regolarizzazione. Ma oggi basta la conformità edilizia "prima" e quella urbanistica "dopo" per ottenere il permesso di costruire in sanatoria.
Per quel che riguarda la sanatoria edilizia, gli interventi abusivi realizzati in totale difformità o privi del permesso di costruire si valutano in base all'articolo 36 del dpr 380/2001, che dispone l'obbligatorietà, per ottenere il permesso in sanatoria, della conformità urbanistica ed edilizia dell'opera sia al momento della realizzazione che a quello della presentazione dell'istanza. Le variazioni essenziali rientrano invece nella sanatoria semplificata del DL Salva Casa, con regolarità edilizia 'prima' e urbanistica 'dopo'.
La verifica della doppia conformità deve estendersi anche alla normativa sismica, che rappresenta una parte fondamentale della disciplina edilizia. Pertanto, in assenza di autorizzazione sismica, non è possibile ottenere l'accertamento di conformità previsto dall'articolo 36 del Testo Unico Edilizia.
La verifica della doppia conformità deve estendersi anche alle norme antisismiche, non potendo sanare interventi che non rispettino queste disposizioni: l'autorizzazione sismica deve essere valida sia rispetto alle norme tecniche in vigore all'epoca dell'edificazione che al momento della domanda di sanatoria. Eventuali ampliamenti o modifiche devono quindi essere conformi anche alla normativa antisismica vigente al momento della richiesta di sanatoria.
La prova della doppia conformità edilizia/urbanistica di un intervento, in virtù dell'art.36 del Testo Unico Edilizia, cioè la non contrarietà del manufatto abusivo alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione dell’istanza di sanatoria, è completamente a carico del privato.