frazionamento catastale

È nulla la delibera condominiale che dispone lo scioglimento dell’edificio in più entità prive di autonomia strutturale e funzionale. La sentenza n. 1147/2025 del Tribunale di Modena riafferma che il frazionamento è legittimo solo se ogni porzione ha indipendenza costruttiva e gestionale effettiva, altrimenti la delibera è nulla per impossibilità dell’oggetto ai sensi dell’art. 1418 c.c.

Gli interventi di accorpamento e frazionamento delle unità immobiliari richiedono un approccio multidisciplinare che intreccia edilizia, catasto e diritto condominiale. CILA, SCIA o permesso di costruire sono strumenti chiave, insieme all’aggiornamento DOCFA. Centrale la valutazione sull’impatto delle trasformazioni sulle tabelle millesimali e sul rispetto dei limiti imposti dai regolamenti contrattuali.

Il limite di variazione volumetrica di 750 mc per la sanatoria edilizia (mediante condono) va calcolato sull’intero fabbricato, escludendo frazionamenti formali non giustificati da una reale autonomia funzionale e il decorso del tempo dall’abuso edilizio all’accertamento dello stesso non aiuta a legittimare lo stato di fatto, né può creare uno stato di affidamento a favore del trasgressore. La sentenza del Consiglio di Stato n. 2173/2025 conferma questi principi, sottolineando l’importanza di tutelare l’interesse pubblico e impedire stratagemmi volti a legittimare situazioni abusive.

Il deposito dei tipi di frazionamento catastale verrà eseguito in modalità telematica direttamente dall'Agenzia delle Entrate, tramite una sezione dedicata del Portale dei Comuni, dopo la trasmissione degli atti da parte dei professionisti tecnici incaricati, che quindi saranno sollevati dall'obbligo di trasmettere fisicamente la documentazione agli enti comunali.