limite volumetrico

Nel caso di interventi realizzati sia al quinto che al sesto piano dell'edificio, che hanno dato luogo alla radicale trasformazione di un'area originariamente a destinazione non residenziale in area residenziale, l'istanza di condono è unica, così come è unico l'intervento edilizio realizzato. Sono vietati frazionamenti artificiosi delle istanze per eludere il limite volumetrico massimo.

In materia di condono edilizio, gli eventuali molteplici appartamenti oggetto di istanza di sanatoria da parte di uno stesso proprietario sono da considerarsi quali complesso unitario facente capo ad un unico soggetto legittimato: le singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio sono quindi riferibili ad un'unica concessione in sanatoria, per evitare l'elusione del limite legale di consistenza dell'opera.

In virtù delle regole del secondo condono edilizio, applicabile in generale a tutte le sanatorie straordinarie, si possono condonare le opere - sia relative a immobili residenziali che non residenziali - che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria ovvero, indipendentemente dalla volumetria iniziale o assentita, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.

Il condono edilizio non consente il frazionamento degli immobili per aggirare i limiti volumetrici. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 38453/2025, chiarisce che il silenzio-assenso si forma solo se la domanda rispetta tutti i requisiti di legge, tra cui l’unicità dell’immobile e il pagamento integrale di oneri e oblazioni. Presentare domande separate per un unico edificio abusivo costituisce un espediente illegale, senza effetto sanante.

Il frazionamento artificioso è una procedura con la quale si divide un immobile per aggirare i limiti di condono edilizio. La Cassazione n. 32606/2025 conferma che ogni edificio va considerato unitariamente e più domande di sanatoria per lo stesso fabbricato violano il limite volumetrico di 750 m³. Nella sentenza viene inoltre rimarcato come la demolizione parziale non possa regolarizzare abusi edilizi già conclusi.

Una recente sentenza del TAR Lazio ha chiarito come nel computo volumetrico debbano essere considerati tutti i piani dell’edificio, inclusi quelli interrati, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso. Il limite dei 750 metri cubi, infatti, è un parametro inderogabile che si applica all’intera costruzione e non alle singole unità immobiliari.

Per ottenere il condono edilizio nel caso di un'opera a più livelli, bisogna considerare, nel calcolo volumetrico dei 750 mc, tutte le parti dell'immobile, comprese quelle al di sotto della strada, cioè i seminterrati.

Il frazionamento artificioso degli abusi edilizi è una pratica volta a eludere i limiti volumetrici previsti per il condono edilizio, presentando più domande separate per un unico edificio. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 25919/2025, ha chiarito che tali frazionamenti sono illegittimi se non esiste una reale pluralità di titolari.

Quando un edificio è suddiviso in più unità immobiliari ma presenta un disegno e un centro di interessi unitario, il limite volumetrico di 750 mc per il condono edilizio deve essere calcolato sull'intero edificio, non sulle singole unità. Questo impedisce l'aggiramento del limite attraverso la presentazione di istanze separate per ogni unità immobiliare.