lottizzazione abusiva

La lottizzazione abusiva è disciplinata dall’art. 30 D.P.R. 380/01. Il TAR della Sicilia conferma che si tratta di illecito permanente, sanzionabile indipendentemente dalla buona fede dei proprietari, anche se confermata dalla presenza di certificati urbanistici regolarmente rilasciati. Il Comune ha il dovere in tali casi di intervenire (intervento vincolato) per ripristinare la legalità urbanistica.

La lottizzazione abusiva impedisce il rilascio del condono edilizio, anche per immobili formalmente conformi, poiché l’operazione urbanistica nel suo insieme è illecita. La recente sentenza del TAR della Sicilia n. 536/2025 conferma che il privato non può invocare il legittimo affidamento. In particolare, gli immobili costruiti in aree agricole all’interno di comparti abusivi non possono essere sanati, in quanto contribuiscono a compromettere la pianificazione urbanistica, incrementando il carico edilizio dell'intero territorio.

La trasformazione del suolo e la lottizzazione abusiva rappresentano gravi reati edilizi che compromettono l’assetto urbanistico e i vincoli paesaggistici. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 507/2026, ha confermato la responsabilità per opere abusive in zona vincolata, evidenziando che la lottizzazione si consuma progressivamente e include modifiche, migliorie e nuove volumetrie.

La lottizzazione abusiva si verifica quando la suddivisione e la trasformazione edilizia di un’area avvengono senza rispettare le norme urbanistiche, generando un impatto illecito sul territorio. La sentenza del TAR Puglia n. 1397/2025 conferma che anche una pluralità di interventi realizzati senza titolo può integrare una lottizzazione abusiva materiale, soprattutto quando modificano complessivamente la destinazione urbanistica della zona.

Elemento imprescindibile della lottizzazione abusiva è la circostanza che la trasformazione urbanistico/edilizia già intrapresa (lottizzazione materiale) o soltanto inequivocabilmente anticipata dai frazionamenti catastali (lottizzazione cartolare) si ponga in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati.

Per il reato di lottizzazione abusiva è sufficiente che il frazionamento fondiario sia stato realizzato senza uno strumento urbanistico attuativo o di un piano convenzionato.

L'acquirente del fondo abusivamente lottizzato concorre comunque con la propria condotta ad assicurare la protrazione degli effetti lesivi dall'illecito in concreto commesso, in tale modo rispondendone ai fini amministrativi

Si ravvisano gli estremi della lottizzazione abusiva allorquando, attraverso una serie di frazionamenti, si opera una trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici vigenti senza la prescritta autorizzazione.

La sovrapposizione di opere nuove abusive ad altre opere già oggetto di pregressi abusi privi di condono, in una zona sottoposta anche a vincoli ambientali e paesaggistici, configura il reato di lottizzazione abusiva.