Il TAR del Piemonte annulla l’ordine di demolizione per abusi edilizi, evidenziando un’istruttoria incompleta che non ha considerato i titoli edilizi storici. La sentenza conferma l’importanza di valutare correttamente lo stato legittimo e le porzioni autonome dell’immobile.
La Corte di Cassazione ribadisce che l’ordine di demolizione per abusi edilizi ha natura amministrativa e ripristinatoria, con efficacia reale anche nei confronti del nuovo proprietario. L’obbligo permane indipendentemente dalla responsabilità diretta dell’acquirente e non viene meno in presenza di richieste di condono edilizio. Soprattutto in caso di vincolo paesaggistico, le opere abusive realizzate senza permesso non sono suscettibili di sanatoria.
La decisione del CGRS (consiglio di giustizia amministrativa per la regione siciliana ) in materia di condono edilizio e aumento di volumetria ribadisce un principio consolidato: la concessione in sanatoria non regolarizza automaticamente opere realizzate successivamente al rilascio del titolo, né può essere estesa in via presuntiva sulla base di un mero nulla osta della Soprintendenza.
L’articolo approfondisce il rapporto tra permesso di costruire in sanatoria e il terzo condono (d.l. 269/2003, art. 32), evidenziando i limiti per opere abusive in aree vincolate. La sentenza della Corte di Cassazione n. 14123/2025 conferma come il rilascio della sanatoria non comporti automaticamente la revoca dell’ordine di demolizione quando l'abuso non è condonabile.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1895/2026, conferma che la semplice domanda di condono edilizio non sospende l’ordine di demolizione derivante da sentenza irrevocabile. Solo il rilascio effettivo del condono può revocare l’ordine, mentre pratiche pendenti da anni non hanno effetto automatico.
L’ordine di demolizione di un manufatto abusivo emesso a seguito di una condanna penale, costituisce un atto vincolato. La Cassazione ribadisce che esso possa essere revocato solo se dovesse risultare assolutamente incompatibile con la regolarizzazione legittima dell’immobile. Il principio di legittimo affidamento tutela solo chi agisce in buona fede, escludendo chi dovesse operare con colpa o malafede.
Il direttore dei lavori deve garantire la conformità dell’opera al permesso di costruire e agli strumenti urbanistici vigenti. Anche con permesso apparentemente valido, può sorgere responsabilità penale qualora l’edificio violi le norme. L’ordine di demolizione riguarda solo il proprietario o chi dispone materialmente dell’opera e non il Direttore dei Lavori.
La sentenza TAR Lombardia n. 2065/2025 ribadisce un principio fondamentale in materia di abusi edilizi ossia senza prove certe e documentali sulla data di realizzazione nessuna opera può considerarsi legittima o sanabile tramite condono edilizio. Il tempo trascorso e l’inerzia del Comune non generano alcuna sanatoria automatica.
L’ordine di demolizione resta valido anche con un solo abuso edilizio sufficiente a giustificarlo. La sentenza del TAR Lombardia n. 2395/2025 chiarisce che, nei casi di motivazione plurima, il ricorrente deve contestare tutti i motivi di diniego indicati dall’amministrazione. In presenza di più abusi edilizi autonomi, come interventi realizzati senza titolo, altezze non conformi o SCIA inammissibile, anche la mancata impugnazione di uno solo di essi rende legittimo l’intero provvedimento di demolizione.
Il terzo condono edilizio, previsto dal DL n. 269/2003, consente la sanatoria solo per opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003. La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 33531/2025 chiarisce che il rilascio di un permesso in sanatoria non estingue automaticamente l’abuso edilizio né comporta la revoca dell’ordine di demolizione. Nel caso di un immobile sequestrato nel 1996, la Cassazione ha confermato la demolizione, ribadendo che il giudice deve sempre verificare la legittimità e l’efficacia del titolo edilizio, accertando se sussistano i reali presupposti per il condono.
La rubrica dell'art. 29 del Testo Unico Edlizia prevede la responsabilità anche del progettista, oltre a quella del titolare del permesso di costruire, del committente, del direttore lavori e del costruttore, con riferimento alle opere subordinate a SCIA. Pertanto, il progettista può essere destinatario dell'ordine di demolizione ma non può impugnare il provvedimento di diniego del titolo abilitativo.
L’ordine di demolizione (DPR 380/2001) riguarda non solo l’opera abusiva originaria, ma anche modifiche e aggiunte successive strutturalmente o funzionalmente connesse. La Cassazione (sent. n. 24719/2025) ha confermato che resta efficace anche dopo sanatorie, sostituzioni o demolizioni parziali, imponendo il pieno ripristino dello stato dei luoghi.
Il proprietario dell'immobile che non abbia realizzato le opere abusive ne risponde in ogni caso, essendone esso possessore e non avendo provveduto alla loro demolizione. Infatti, la legittimità dell'ordine di rimozione di un manufatto abusivo impone unicamente la prova che vi sia un soggetto che utilizzi il medesimo manufatto. L'esenzione dalla responsabilità scatta solo se si prova di essere del tutto estraneo all'abuso.
L’art. 33, comma 2, del DPR 380/2001 consente di sostituire l’ordine di demolizione con una sanzione pecuniaria qualora il ripristino dello stato dei luoghi risulti oggettivamente impossibile. La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 7381/2025 chiarisce i presupposti di applicabilità della disposizione, precisando che si applica agli interventi di ristrutturazione edilizia e non si estende alle nuove costruzioni.
Consiglio di Stato: gli ordini di demolizione devono essere proporzionati e limitati alle sole opere effettivamente abusive, non potendo coinvolgere parti dell'immobile legittimamente realizzate.
Il termine di 45 giorni previsto dall'art. 27 del Testo Unico Edilizia per l'adozione dei provvedimenti definitivi conseguenti alla sospensione dei lavori ha natura ordinatoria e non perentoria. L'ordinanza di demolizione può essere legittimamente emessa anche successivamente, stante il carattere permanente dell'illecito edilizio e l'imprescrittibilità del potere-dovere sanzionatorio dell'amministrazione.
In materia di abusi edilizi, la mancata individuazione del responsabile materiale non esclude che l'ordine di demolizione possa essere comunque rivolto al proprietario (possessore o detentore dell'immobile abusivo) stesso giacché questi, anche se estraneo all'abuso, rimane comunque il destinatario finale degli effetti del provvedimento.
La demolizione deve essere posta a carico di chi abbia con il bene una relazione materiale che lo ponga nella condizione di eseguire il provvedimento che ha natura ripristinatoria e reale, anche ove egli non possa essere identificato con certezza come "il responsabile dell'abuso".
Nell'adozione di un ordine di demolizione, l'amministrazione, sebbene non sia obbligata a motivare in ordine alla sussistenza di specifiche ragioni di interesse pubblico alla base della decisione ripristinatoria o alla proporzionalità della sanzione in concreto irrogata, è comunque tenuta a giustificare la sussistenza dei presupposti del provvedere, descrivendo l'entità e la consistenza delle opere edili nonché constatando la loro abusività
In materia di abusi edilizi la mancata individuazione del responsabile materiale non esclude che l'ordine di demolizione possa essere comunque rivolto al proprietario, o al possessore, ovvero detentore dell'immobile abusivo stesso, giacché questi, anche se estraneo all'abuso, rimane comunque il destinatario finale degli effetti del provvedimento.
A seconda delle tipologie di lavori edilizi esistono diverse autorizzazioni per l'esecuzione di modifiche interne agli immobili. Ecco perché diventa fondamentale una corretta qualificazione degli interventi edilizi in tal senso, ciò emerge anche dalla sentenza del Tar della Campania che ha annullato un'ordinanza di demolizione emessa dal Comune di Acerra riguardante alcune modifiche interne non strutturali.
Il proprietario incolpevole, tenuto comunque a prestare la sua collaborazione per la rimozione materiale dell'abuso in forza della sua relazione con l'immobile, non può essere destinatario delle sanzioni pecuniarie previste dal Testo Unico Edilizia
In materia di abusi edilizi, destinatario dell'ordine di demolizione è quel soggetto che abbia la "disponibilità" dell'opera, anche solo giuridica, indipendentemente dal fatto che l'abbia concretamente realizzata, e pertanto, quale "detentore", è in grado di provvedere alla demolizione. Si riferisce pertanto indifferentemente al proprietario e al responsabile dell'abuso, quando l'esecutore materiale non coincida con il proprietario dell'immobile.
La demolizione di un'opera abusiva è ingiunta al proprietario (o al possessore o detentore) attuale non a titolo di responsabilità effettiva o presunta nella commissione dell'illecito edilizio, ma in ragione del suo rapporto materiale con la cosa che lo rende, per il legislatore, destinatario passivo dell'ordine demolitorio/ripristinatorio.