La Cassazione chiarisce che la ricostruzione di un fabbricato demolito può qualificarsi come ristrutturazione edilizia e procedere con Super SCIA solo se sono dimostrabili con precisione sagoma, volume, ingombro e caratteristiche dell’edificio originario.
La variante al permesso di costruire mantiene natura complementare ed accessoria rispetto al titolo edilizio cui accede e resta assoggettata alla disciplina urbanistico-edilizia vigente al momento del rilascio di quest'ultimo, mentre la variazione essenziale o sostanziale, integrando un autonomo disegno costruttivo rispetto a quello originariamente approvato, richiede un autonomo titolo edilizio e non può essere considerata mera prosecuzione del precedente intervento.
Per ottenere un permesso di costruire per la ristrutturazione ricostruttiva di un edificio crollato (rudere) devono essere dimostrabili sagoma, volume, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche del vecchio edificio. Nelle aree vincolate tali elementi devono inoltre essere mantenuti senza incrementi volumetrici. Se mancano, siamo in presenza di una nuova costruzione, non di una ristrutturazione.
La ristrutturazione edilizia ricomprende anche interventi che conducono a modifiche radicali dell'edificio preesistente, ivi inclusa la demo-ricostruzione con differenti collocazioni spaziali, caratteristiche architettoniche e, in determinati casi, volumetriche del nuovo edificio. E' quindi necessaria la preesistenza di un fabbricato, mentre la nuova costruzione si concretizza in una trasformazione del territorio implicante un consumo di suolo del tutto nuovo.
Rientrano nella ristrutturazione edilizia anche gli interventi volti al ripristino di edifici crollati o demoliti, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Occorre poter ricostruire, almeno in termini di attendibilità, le caratteristiche essenziali del manufatto: sedime, altezza, volumetria, ingombro complessivo e configurazione originaria.
In materia edilizia, si inquadra come ristrutturazione ricostruttiva assentibile con SCIA l'intervento di ripristino di edificio crollato, che mantiene sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente, senza incrementi di volumetria.
Anche dopo le modifiche del Decreto Semplificazioni, si configura ristrutturazione edilizia solo con interventi finalizzati al recupero di fabbricati preesistenti di cui sia conservata traccia, dovendo l'immobile oggetto di ristrutturazione presentare caratteristiche funzionali o identitarie coincidenti con quelle del corpo di fabbrica preesistente.
Le norme che, a vario titolo (urbanistiche, tutela del paesaggio, etc.) intervengono dopo la demolizione o il crollo dell’edificio, disciplinando l’uso del suolo in modo che la realizzazione di nuove costruzioni o di nuovi volumi non sia più consentita, sono preclusive anche di interventi di ristrutturazione cd. ricostruttiva.
L'attività di ristrutturazione edilizia presuppone, differentemente dalla nuova costruzione, che sia dimostrata non solo la preesistenza di un manufatto, ma anche la relativa consistenza, ossia il complessivo ingombro plani-volumetrico (altezza, sagoma, prospetto, estensione).
E' corretta la decisione del comune di non ritenere assentibile l'intervento di demolizione e ricostruzione progettato, in quanto ricadente in area-zona (immobile) tutelata ex art. 136 del d.lgs. 42/2004, nella quale, sulla base della normativa ratione temporis vigente, la ristrutturazione cd. ricostruttiva era qualificabile come ristrutturazione edilizia esclusivamente laddove fosse “fedelissima”.