sanatoria condizionata

L'art. 36 del dpr 380/2001 (accertamento di conformità classico con doppia conformità sincrona) non consente di modificare successivamente l'immobile per creare i presupposti della sanatoria, mentre in caso di parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, interventi eseguiti in assenza di SCIA e variazioni essenziali, il Salva Casa consente, a determinate condizioni, di subordinare il rilascio della sanatoria all'esecuzione di interventi necessari a garantire il rispetto della normativa tecnica, la sicurezza o la rimozione delle opere non sanabili.

Secondo le regole della doppia conformità classica (accertamento di conformità ex art.36 TU Edilizia), è illegittimo il permesso in sanatoria che, oltre a regolarizzare opere già eseguite, autorizzi ulteriori lavori da eseguire per conseguire la conformità, in quanto il titolo non può fungere da strumento per rendere conforme ex post un'opera abusiva.

In base alle nuove regole del DL Salva Casa, è possibile sanare gli interventi abusivamente realizzati "anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l'aumento di quelli legittimamente realizzati", purché si tratti di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA e purché l'autorità paesaggistica ritenga le opere compatibili con i valori paesaggistici.

In caso di abusi edilizi pieni (assenza del permesso di costruire o totale difformità) sono inammissibili istanze di sanatoria "condizionate" all'effettuazione di determinate modifiche alle opere già realizzate.

L'articolo 36 del Testo Unico Edilizia si riferisce esplicitamente a interventi già ultimati e stabilisce che la doppia conformità deve sussistere sia al momento della realizzazione dell'opera, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Non è ammessa la sanatoria condizionata, che invece è consentita per i procedimenti ex art.36-bis, inerenti la procedura di regolarizzazione semplificata introdotta dal DL Salva Casa.

La parte privata può proporre un progetto di recupero che prevede la sanatoria degli abusi edilizi e l'inserimento della 'pratica' all'interno della sanatoria semplificata ex Salva Casa. La conformità, in tal senso, va valutata in relazione alla situazione rappresentata dal progetto di rimozione/ripristino e non a quella relativa all'opera abusiva e della quale si prospetta la rimozione.

Non sono ammesse sanatorie che subordinano la regolarizzazione di un abuso edilizio all’esecuzione di ulteriori lavori (come, ad esempio, la demolizione di una parte dell'opera) quando si tratta di abusi edilizi totali, ossia realizzati senza alcun titolo abilitativo. Con il DL Salva Casa, invece, per alcune tipologie di irregolarità - quali parziali difformità da permesso o SCIA, variazioni essenziali, mancata presentazione di SCIA - è stata introdotta la possibilità di una sanatoria semplificata e anche condizionata, collegata all’esecuzione di specifici interventi edilizi. Tali interventi devono garantire il rispetto delle norme tecniche in materia di sicurezza e comportano la rimozione delle parti non sanabili.

Il Decreto Salva Casa semplifica alcune sanatorie edilizie, ma negli edifici in cemento armato impone al tecnico un’attenta valutazione strutturale. In questo articolo si analizzano le indagini visive e strumentali da eseguire per attestare la sicurezza, con particolare attenzione ai fenomeni di degrado del calcestruzzo e ai casi in cui è necessario il risanamento corticale per rendere l’opera davvero conforme.

Il concetto di doppia conformità richiesto ai fini della concessione della sanatoria ordinaria e dell'accertamento di conformità presuppone una verifica di rispondenza al regime urbanistico vigente sia all'atto dell’effettuazione dei lavori che della presentazione dell'istanza in senso statico. Ma il Salva Casa, per gli abusi minori, ha rivoluzionato le regole.

L’attestazione di conformità sismica delle tolleranze edilizie (art. 34 bis comma 3 T.U.E.), così come la sanatoria condizionata (art. 36 bis comma 2) sono le principali novità introdotte dal decreto Salva-Casa, che risultano tuttavia ancora di non così scontata interpretazione. L’articolo vuole offrire alcune riflessioni in particolare su quali norme tecniche delle costruzioni (NTC) il tecnico strutturista dovrebbe fare riferimento ai fini della valutazione della sicurezza sismica delle difformità sanabili con il Salva-Casa.

In caso di abusi edilizi pieni, per ottenere una sanatoria è necessario rispettare la doppia conformità classica, cioè la conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell'intervento che al momento della presentazione della sanatoria. Il Salva Casa ha semplificato invece le cose per gli abusi parziali, quelli senza la SCIA e le variazioni essenziali, concedendo anche la possibilità di una sanatoria condizionata alla realizzazione di specifici interventi.

In caso di parziali difformità, variazioni essenziali o assenza di SCIA semplice, lo sportello unico per l'edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi necessari ad assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e rimozione delle opere che non possono essere sanate.

La sanatoria classica prevede la conformità delle opere alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente all'epoca della realizzazione dell'abuso e a quella vigente al momento di presentazione della domanda di titolo abilitativo in sanatoria, mentre per ottenere la sanatoria semplificata del DL Salva Casa è sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all'epoca della realizzazione dell’intervento. Il Salva Casa ha introdotto anche la sanatoria condizionata a determinati interventi di 'adeguamento'.

Lo sportello unico per l'edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento di sanatoria alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi necessari ad assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Le regole del secondo condono edilizio prevedono la sanatoria per abusi edilizi ultimati entro il 31 dicembre 1993 e con ampliamento della costruzione originaria non superiore al 30% oppure al 750 metri cubi.