sanatoria semplificata

L'art. 36 del Testo Unico Edilizia resta fondato sulla doppia conformità piena: per gli interventi che vi rientrano, l'opera deve rispettare la disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia quando è stata realizzata sia quando viene presentata la domanda. Se l’intervento era contrario alle regole dell'epoca, il fatto che una successiva modifica urbanistica lo renda oggi assentibile non basta.

La presentazione di una SCIA in sanatoria con le nuove regole del Salva Casa non determina automaticamente la regolarizzazione, in quanto occorre che il tipo di abuso rientri tra quelli contemplati dall'art.36-bis. In ogni caso, l'istanza può essere presentata fino alla scadenza del termine assegnato per la spontanea rimozione dell'abuso e, comunque, non oltre l'irrogazione delle sanzioni amministrative.

La sanatoria semplificata introdotta dal Decreto Salva Casa riguarda gli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, le variazioni essenziali e alcune opere eseguite in assenza o difformità dalla SCIA, ma non le difformità totali dal permesso di costruire. Ma attenzione: la nuova sanatoria non può essere utilizzata per regolarizzare un'opera integralmente diversa da quella autorizzata.

In zona vincolata, un abuso senza autorizzazione paesaggistica va incontro a una demolizione automatica, a prescindere dal titolo abilitativo necessario per l'opera, ma in caso di presentazione di un'istanza di sanatoria con le nuove regole del Decreto Salva Casa, se gli abusi rientrano nelle parziali difformità, assenza di SCIA o variazioni essenziali, il comune deve verificare in contraddittorio se sia possibile demolire le parti insanabili e conservare quelle conformabili, in quanto è possibile una sanatoria paesaggistica ad hoc.

L'istanza di sanatoria semplificata ex art.36-bis del Testo Unico Edlizia, introdotta dal DL Salva Casa, sposta l'interesse del privato dalla contestazione dell'ordine demolitorio alla definizione del nuovo procedimento di conformità, rendendo inefficace l'ingiunzione di demolizione e improcedibile il giudizio per sopravvenuta carenza di interesse. Il comune deve avviare una nuova istruttoria e solo in caso di secondo rifiuto, si procederà con la demolizione.

La presentazione di un'istanza di sanatoria semplificata, ai sensi dell'art. 36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal Decreto Salva Casa, determina una sospensione dell'efficacia dell'ordine di demolizione originario e stoppa anche le eventuali sanzioni pecuniarie, in attesa dell'esame della stessa.

Il regime agevolato della sanatoria semplificata o asincrona, introdotta dal DL Salva Casa, che consente di sanare abusi con conformità edilizia 'a ieri' e conformità urbanistica 'oggi', non è applicabile alle opere realizzate in assenza di permesso di costruire, qualificabili come nuova costruzione.

L'art. 36-bis del DPR 380/2001, pur avendo superato il divieto automatico di sanatoria per gli abusi primari, non consente la regolarizzazione in presenza di un divieto assoluto di edificazione, che preclude a monte qualsiasi giudizio di compatibilità paesaggistica postuma (come innovata dal DL Salva Casa).

Di fronte alla richiesta di sanatoria ex art.36-bis dpr 380/2001 (Salva Casa) per un intervento abusivo che era stato oggetto di ordinanza di demolizione, il Comune ha l'obbligo di attivare una autonoma istruttoria in relazione alla nuova pratica di sanatoria, dovendo in caso di rigetto dell'istanza adottare un ulteriore provvedimento demolitorio conclusivo del procedimento, fissando in quella sede un altro termine per ottemperarvi.

Gli emendamenti presentati dalla maggioranza al ddl recante il Codice dell'edilizia e delle costruzioni delineano un intervento organico di revisione del Testo unico dell'edilizia, con l'obiettivo di ridurre il contenzioso, ampliare gli spazi di regolarizzazione degli abusi minori e semplificare i procedimenti amministrativi. Chiesto l'allargamento della sanatoria semplificata ex art.36-bis dpr 380/2001 (Salva Casa).

Rispetto alla doppia conformità classica, il Salva Casa introduce un'asimmetria temporale: la conformità edilizia va verificata con riferimento alle norme vigenti al momento della realizzazione, mentre la conformità urbanistica è valutata con riferimento alla disciplina vigente al momento della presentazione della domanda. Restano escluse da qusto perimetro le nuove costruzioni realizzate senza permesso.

Una sopraelevazione abusiva, realizzata in difformità dal permesso di costruire, con aumento di volumi e superfici per oltre 200 mq, non può ottenere il permesso in sanatoria con le regole della doppia conformità classica mentre per la sanatoria speciale del Salva Casa bisogna appurare se si possa rientrare tra le variazioni essenziali potenzialmente regolarizzabili con il procedimento ex DL 69/2024

Le previsioni introdotte dal Decreto Salva Casa non si applicano retroattivamente ai provvedimenti precedentemente impugnati, ma il Comune ha la possibilità di rivedere le proprie decisioni, rivalutando la domanda originaria alla luce delle novità introdotte da tale provvedimento, che prevede, tra l'altro, la sanatoria semplificata per determinati tipi di abusi (parziali difformità, assenza di SCIA, variazioni essenziali).

La sanatoria semplificata del Salva Casa, che consente di regolarizzare abusi conformi alle regole edilizie vigenti al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, si applica solo per parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali. Sono escluse le totali difformità dal PdC

La richiesta di titolo in sanatoria per la regolarizzazione delle opere realizzate abusivamente secondo le nuove regole pasaggistiche del Salva Casa (che consentono, a determinate condizioni, di ottenere l'autorizzazione paesaggistica postuma) rende il ricorso 'originario' improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse, poiché l'amministrazione è tenuta a pronunciarsi con una determinazione finale sulla domanda del privato.

L'articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia, relativo alla sanatoria semplificata degli abusi, non si applica agli interventi in totale difformità su immobili vincolati, anche se realizzati dopo l'entrata in vigore della normativa.

La sanatoria semplificata ex art.36-bis Testo Unico Edilizia, introdotta dal DL Salva Casa, prevede l'ottenimento della SCIA in sanatoria - al rispetto della doppia conformità rivisitata - con formazione del silenzio assenso dopo 30 giorni. Il potere del Comune di respingere l'istanza in caso di difformità dalla disciplina edilizia ed urbanistica si esaurisce con il decorso del termine.

Un emendamento alla Manovra inserito nel pacchetto delle proposte di FdI rivede completamente il meccanismo dell'accertamento di conformità per le sanatorie dei cd. piccoli abusi (parziale difformità dal permesso e dalla SCIA, assenza di SCIA, variazioni essenziali) normato dall'art.36-bis del Testo Unico Edilizia, prevedendo una sola conformità al momento di presentazione dell'istanza, con maxi sconto del prezzo che passerebbe da 10 mila a 2 mila euro per le irregolarità più gravi.

Se le opere abusive rientrano fra le variazioni essenziali, possono beneficiare del regime di maggior favore ex art.36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal DL Salva Casa, che prevede la regolarizzazione con conformità ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda.

La presentazione della domanda ex art. 36-bis TUE (sanatoria semplificata Salva Casa) determina l'improcedibilità per sopravvenuta carenza di interesse dell'impugnazione degli atti precedenti riguardanti gli stessi manufatti, e l'obbligatorietà per il comune di istituire un procedimento del tutto nuovo e autonomo.

Per beneficiare della sanatoria semplificata ex art.36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotta dal Decreto Salva Casa, è necessario che l'intervento abusivo di cui si tratta, che deve rientrare comunque tra la parziale difformità dal permesso, l'assenza o la parziale difformità dalla SCIA e la variazione essenziale, sia conforme alla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda.

Il requisito della doppia conformità classica perevede che l'opera abusiva debba essere conforme sia alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento della realizzazione, sia a quella vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Nella sanatoria semplificata, basta la conformità edilizia 'prima' e quella urbanistica 'dopo'

In caso di istanza di sanatoria semplificata con le nuove regole del Salva Casa, il comune ha l'obbligo inderogabile di rispondere in quanto le pubbliche amministrazioni devono concludere i procedimenti amministrativi "mediante l'adozione di un provvedimento espresso", come previsto dalla Legge 241/1990.

Se l'aumento del volume o della superficie lorda (variazione essenziale) rimane entro il 15%, l'intervento rientra tra le difformità parziali, che possono essere regolarizzate attraverso le disposizioni previste dal Decreto Salva Casa con la sanatoria cd. semplificata, cioè conformità edilizia al momento della realizzazione e urbanistica al momento della presentazione della domanda