La SCIA non può essere impiegata per "ricomporre" a posteriori la conformità urbanistica di un intervento abusivo attraverso demolizioni parziali e successive regolarizzazioni: la sanatoria deve investire l'intervento nel suo complesso e rispettare lo specifico procedimento previsto dalla legge per l'accertamento di conformità.
La sostituzione dell'opera temporanea con un diverso fabbricato stabilmente edificato configura una nuova costruzione: occorre regolarizzare l'intera volumetria e non una presunta ristrutturazione del manufatto originario.
Il TAR Sicilia chiarisce che una SCIA per cordoli, griglie e pozzetti destinati a convogliare le acque piovane non sana l’abuso edilizio originario: l’innalzamento del piazzale e la modifica delle pendenze restano abusivi. Il ricorso è improcedibile e se l’ordine di ripristino non risulta eseguito il Comune può ancora intervenire.
Il TAR dell’Umbria chiarisce che una tettoia abusiva, oggetto di un condono edilizio inefficace e di un ordine di demolizione definitivo, non può essere regolarizzata tramite SCIA in sanatoria dopo l’acquisizione del bene al patrimonio comunale.
La presentazione di una SCIA in sanatoria con le nuove regole del Salva Casa non determina automaticamente la regolarizzazione, in quanto occorre che il tipo di abuso rientri tra quelli contemplati dall'art.36-bis. In ogni caso, l'istanza può essere presentata fino alla scadenza del termine assegnato per la spontanea rimozione dell'abuso e, comunque, non oltre l'irrogazione delle sanzioni amministrative.
La sentenza del TAR della Sicilia ribadisce che la SCIA in sanatoria non è idonea a regolarizzare abusi edilizi in parziale difformità dal permesso di costruire, confermando la legittimità dell’ordinanza di demolizione.
Un intervento edilizio per il quale è necessario il permesso di costruire non può essere regolarizzato con SCIA in sanatoria, ma è necessario presentare un'istanza ai sensi dell'art.36 del Testo Unico Edilizia per accertamento di conformità. La SCIA, infatti, non può operare al di fuori del suo ambito applicativo.
Per quanto riguarda la possibile sanatoria ex Salva Casa con SCIA delle varianti edilizie ante 1977 in parziale difformità, l'epoca di realizzazione è provata con la documentazione di cui all'art. 9-bis, comma 1-bis del TU Edilizia, o, in alternativa, con attestazione del tecnico sotto propria responsabilità. Il comune può esercitare il potere inibitorio solo se la dichiarazione risulta falsa
La SCIA in sanatoria con le nuove regole semplificate del Salva Casa (accertamento di conformità asincrono) presentata per alcune tettoie realizzate in una struttura sportiva è incompleta e non produce effetti se le opere, che sviluppano superfici significative, non vengono incluse nella superficie utile lorda (SUL).
La SCIA in sanatoria non può regolarizzare opere edilizie abusive per le quali era necessario il permesso di costruire. Nel caso di un sottotetto che diventa abitabile cambiando la destinazione d'uso e con interventi edilizi dedicati, si potrebbe ricorrere alla SCIA con le regole del Salva Casa ma solamente se le opere risultassero assentibili con SCIA o CILA. La realizzazione di controsoffiti e pavimentazione lo esclude, portandoci di nuovo alla necessità del permesso.
Una sopraelevazione di 327 mq con vetrate e infissi metallici e una piscina di 24,5 mq non possono mai rientrare nel novero delle pertinenze urbanistiche, ma integrano interventi di nuova costruzione assentibili con permesso di costruire, per cui la SCIA in sanatoria è inammissibile, visto che sarebbe ammessa solo per gli interventi che, in via ordinaria, avrebbero potuto essere realizzati con la semplice segnalazione certificata.
La sanatoria con la SCIA è prevista oggi dal Decreto Salva Casa ma solamente per abusi edilizi in parziale difformità o in assenza di segnalazione certificata di inizio attività, metre è impossibile sanare con SCIA ex post una serie di interventi di ristrutturazione edilizia pesante che comportano anche un cambo di destinazione d'uso.
L’articolo analizza i limiti della SCIA in sanatoria alla luce della sentenza della Corte di Cassazione penale n. 119/2026, chiarendo quando non è ammessa per regolarizzare abusi edilizi. Viene ribadito che non è possibile sanare totali difformità, aumenti volumetrici o cambi di destinazione d’uso non consentiti tramite una valutazione frammentata degli interventi, l’opera deve essere valutata unitariamente, pena l’illegittimità della SCIA.
Le semplificazioni introdotte dal “Decreto Salva Casa” possono non essere applicabili agli immobili vincolati. Gli edifici sottoposti a vincolo storico, artistico o paesaggistico restano soggetti a un regime edilizio più rigoroso. Il TAR Emilia-Romagna, con la sentenza n. 801/2025, ha chiarito che ogni difformità su immobili vincolati costituisce variazione essenziale e richiede una SCIA in sanatoria, non una semplice CILA.
Per il professionista tecnico orientarsi nel labirinto della regolarizzazione degli abusi edilizi significa affrontare dubbi operativi, oggi più che mai attuali: quando è necessario un Permesso di costruire in sanatoria e quando è sufficiente la presentazione SCIA in sanatoria?Quali sono le sanzioni corrette?
La sentenza n. 5288/2025 del Consiglio di Stato chiarisce un tema centrale in materia edilizia, ossia quando il Comune può imporre condizioni o prescrizioni nella SCIA in sanatoria. I giudici di Palazzo Spada confermano che è legittimo il rilascio di titoli edilizi condizionati, purché le prescrizioni non snaturino il provvedimento né impongano sacrifici sproporzionati al privato.
La SCIA in sanatoria è uno strumento essenziale per regolarizzare interventi edilizi realizzati senza titolo o in difformità dallo stesso. Tale strumento è stato modificato di recente dal decreto Salva Casa (D.L. 69/2024). Tuttavia, il Consiglio di Stato (sentenza n. 2807/2025) ne ha chiarito i limiti applicativi: non può essere utilizzata per trasformazioni che comportano incrementi volumetrici, come nel caso di un parcheggio coperto trasformato in locale commerciale. La pronuncia ribadisce che la SCIA in sanatoria è ammessa solo per opere minori e non per modifiche sostanziali del manufatto.
La DIA o la SCIA in sanatoria presentate successivamente al completamento dell'opera abusiva ed utilizzate come strumento di sanatoria non possono essere ammesse in quanto gli abusi edilizi "pieni", ad eccezione dei casi contemplati dall'art. 37 del dpr 380/2001, possono essere sanati soltanto in forza di titolo edilizio per condono straordinario o per accertamento di conformità.
L'amministrazione, prima di negare l'efficacia della SCIA per carenza dell'autorizzazione sismica, deve qualificare tecnicamente gli interventi secondo la normativa nazionale e regionale e rispettare le garanzie partecipative previste dall'art. 10-bis della legge 241/1990. Non è quindi sufficiente la generica affermazione sulla "strutturalità" delle opere per rifiutare la SCIA in sanatoria.
Il decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in legge 105/2024) ha introdotto significative modifiche alla disciplina edilizia. In particolare, è stato abrogato l’art. 37, comma 4, del DPR 380/2001, che disciplinava la SCIA in sanatoria, ora sostituito dal nuovo art. 36-bis. In questo contesto normativo si inserisce la sentenza del TAR Campania n. 854/2025, che chiarisce i limiti della SCIA in sanatoria nel regime precedente: essa non produce effetti automatici e richiede un provvedimento espresso dell’Amministrazione per perfezionarsi.
Degli interventi di ristrutturazione edilizia che comportano la parziale chiusura dello spazio originariamente assentito come portico, alterando la dimensione di "apertura", sono rivolti a trasformare il precedente organismo edilizio e pertanto necessitano del permesso di costruire per essere assentiti.
Per il Testo Unico Edilizia, è di ostacolo alla sanabilità la non conformità delle opere alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'intervento, sia al momento della presentazione della domanda