scia in sanatoria

Le semplificazioni introdotte dal “Decreto Salva Casa” possono non essere applicabili agli immobili vincolati. Gli edifici sottoposti a vincolo storico, artistico o paesaggistico restano soggetti a un regime edilizio più rigoroso. Il TAR Emilia-Romagna, con la sentenza n. 801/2025, ha chiarito che ogni difformità su immobili vincolati costituisce variazione essenziale e richiede una SCIA in sanatoria, non una semplice CILA.

Per il professionista tecnico orientarsi nel labirinto della regolarizzazione degli abusi edilizi significa affrontare dubbi operativi, oggi più che mai attuali: quando è necessario un Permesso di costruire in sanatoria e quando è sufficiente la presentazione SCIA in sanatoria?Quali sono le sanzioni corrette?

La sentenza n. 5288/2025 del Consiglio di Stato chiarisce un tema centrale in materia edilizia, ossia quando il Comune può imporre condizioni o prescrizioni nella SCIA in sanatoria. I giudici di Palazzo Spada confermano che è legittimo il rilascio di titoli edilizi condizionati, purché le prescrizioni non snaturino il provvedimento né impongano sacrifici sproporzionati al privato.

La SCIA in sanatoria è uno strumento essenziale per regolarizzare interventi edilizi realizzati senza titolo o in difformità dallo stesso. Tale strumento è stato modificato di recente dal decreto Salva Casa (D.L. 69/2024). Tuttavia, il Consiglio di Stato (sentenza n. 2807/2025) ne ha chiarito i limiti applicativi: non può essere utilizzata per trasformazioni che comportano incrementi volumetrici, come nel caso di un parcheggio coperto trasformato in locale commerciale. La pronuncia ribadisce che la SCIA in sanatoria è ammessa solo per opere minori e non per modifiche sostanziali del manufatto.

La DIA o la SCIA in sanatoria presentate successivamente al completamento dell'opera abusiva ed utilizzate come strumento di sanatoria non possono essere ammesse in quanto gli abusi edilizi "pieni", ad eccezione dei casi contemplati dall'art. 37 del dpr 380/2001, possono essere sanati soltanto in forza di titolo edilizio per condono straordinario o per accertamento di conformità.

L'amministrazione, prima di negare l'efficacia della SCIA per carenza dell'autorizzazione sismica, deve qualificare tecnicamente gli interventi secondo la normativa nazionale e regionale e rispettare le garanzie partecipative previste dall'art. 10-bis della legge 241/1990. Non è quindi sufficiente la generica affermazione sulla "strutturalità" delle opere per rifiutare la SCIA in sanatoria.

Il decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in legge 105/2024) ha introdotto significative modifiche alla disciplina edilizia. In particolare, è stato abrogato l’art. 37, comma 4, del DPR 380/2001, che disciplinava la SCIA in sanatoria, ora sostituito dal nuovo art. 36-bis. In questo contesto normativo si inserisce la sentenza del TAR Campania n. 854/2025, che chiarisce i limiti della SCIA in sanatoria nel regime precedente: essa non produce effetti automatici e richiede un provvedimento espresso dell’Amministrazione per perfezionarsi.

Degli interventi di ristrutturazione edilizia che comportano la parziale chiusura dello spazio originariamente assentito come portico, alterando la dimensione di "apertura", sono rivolti a trasformare il precedente organismo edilizio e pertanto necessitano del permesso di costruire per essere assentiti.

Per il Testo Unico Edilizia, è di ostacolo alla sanabilità la non conformità delle opere alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'intervento, sia al momento della presentazione della domanda