secondo condono edilizio

Laddove l'abuso riguardi un fabbricato suddiviso in più unità immobiliari, ancorché dotate di autonomia funzionale, il limite volumetrico di 750 metri cubi va riferito all'edificio nel suo complesso e non alle singole unità immobiliari di cui il medesimo si compone. L'unica eccezione può essere rappresentata in caso di titolarità distinta delle singole abitazioni.

La Cassazione chiarisce che un abuso edilizio non può essere frazionato per ottenere il condono: la sopraelevazione va valutata come ampliamento unitario e deve rispettare i limiti dell’art. 39 della legge 724/1994.

La Cassazione dichiarando inammissibile un ricorso avverso un ordine di demolizione, ribadisce il principio secondo cui, ai fini del secondo condono edilizio (L. 724/1994), un edificio abusivo va considerato come un’unica costruzione e non può essere frazionato in più domande per aggirare il limite volumetrico di 750 mc.

La Cassazione, con la sentenza n. 13145/2026, chiarisce che nel secondo condono edilizio (ex legge n. 724/1994) il limite di volumetria deve essere calcolato sull’immobile nella sua unitarietà, senza le esclusioni operate dai regolamenti comunali. È illegittimo sottrarre dal volume i locali seminterrati sulla base di norme edilizie locali. I limiti del condono sono infatti stabiliti dalla legge statale e non possono essere ampliati da fonti secondarie.

Per abusi commessi in zona assoggettata a vincolo paesistico, il terzo condono è applicabile in riferimento alle sole opere "minori" di cui alle tipologie 4, 5 e 6 dell’allegato 1 al d.l. n. 269/2003 (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo) se e in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Ai fini del perfezionamento della domanda di condono edilizio presentata dal privato con le regole del secondo condono (legge 724/1994), il limite volumetrico di 750 mc trova applicazione per tutte le opere, senza alcuna distinzione tra immobili ad uso residenziale e quelli ad uso non residenziale.

Per poter beneficiare del secondo condono edilizio, le opere abusive devono essere state ultimate entro il 31 dicembre 1993. L'onere della prova circa l'epoca di realizzazione dell'intervento grava in capo a colui che vuole dimostrare la legittimità dell'opera.

Non esiste alcun divieto normativo di presentare una DIA (oggi SCIA) per gli interventi di adeguamento sismico su immobili in corso di condono. La demolizione e ricostruzione, quando riconducibile a ristrutturazione edilizia finalizzata all'adeguamento antisismico, non impedisce il rilascio della sanatoria.

Per ottenere il condono edilizio nel caso di un'opera a più livelli, bisogna considerare, nel calcolo volumetrico dei 750 mc, tutte le parti dell'immobile, comprese quelle al di sotto della strada, cioè i seminterrati.

In materia di condono edilizio, è illecita la presentazione di più domande di sanatoria facenti riferimento a plurime opere le quali risultino artificiosamente non collegate tra di loro sebbene siano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto ed allo stesso funzionali, così da costituire una costruzione unica. Non ci si può, quindi, servire di più domande separate per aggirare il limite legale volumetrico.

Le regole del secondo condono edilizio fissano i presupposti per la definizione agevolata delle violazioni con riferimento al limite di cubatura di 750 metri cubi; quello che rileva ai fini della condonabilità dell'opera è il c.d. volume lordo, comprensivo dei muri perimetrali e delle tramezzature interne.

Il secondo condono edilizio consente la sanatoria delle nuove costruzioni realizzate entro il 31 dicembre 1993, purché di volumetria non superiore a 750 metri cubi per singola domanda. La volumetria cumulativa è infatti rilevante solo per edifici unitari, non per manufatti autonomi, sicché la singola domanda è lecita e va accolta se proposta per più costruzioni già in origine autonome e oggetto di distinti atti di compravendita.

Ai fini del perfezionamento del secondo condono edilizio, il limite volumetrico di 750 metri cubi previsto dall'art. 39, comma 1 della legge 724/1994 è applicabile a tutte le opere, senza distinzione tra residenziali e non residenziali.

Le regole del secondo condono edilizio prevedono la sanatoria per abusi edilizi ultimati entro il 31 dicembre 1993 e con ampliamento della costruzione originaria non superiore al 30% oppure al 750 metri cubi.