La sentenza del TAR dell'Emilia Romagna n.17/2026 conferma che mutamenti di destinazione d’uso non conformi a convenzioni urbanistiche e a Piani Particolareggiati non possono essere sanati, così come viene confermato che le regole introdotte dal Decreto “Salva Casa” non possono operare retroattivamente.
Il condono edilizio non può essere soggetto ad automatismi in presenza di vincoli paesaggistici, ambientali o idrogeologici. Anche il pagamento delle somme dovute e la presentazione completa della documentazione non sostituiscono il parere vincolante delle autorità competenti. Una recente sentenza del TAR Puglia conferma che il silenzio-assenso non vale per opere abusive in aree protette, ribadendo l’obbligo di valutare la compatibilità con vincoli idrogeologici, paesaggistici e di parco nazionale.
Affinché possa dirsi formato un titolo tacito su una istanza di condono edilizio è necessario che sussistano sia la completezza della documentazione necessaria ai fini della compiuta istruttoria della istanza stessa sia il pagamento integrale delle somme dovute a titolo di oblazione, diritti ed oneri concessori.
Il condono edilizio non consente il frazionamento degli immobili per aggirare i limiti volumetrici. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 38453/2025, chiarisce che il silenzio-assenso si forma solo se la domanda rispetta tutti i requisiti di legge, tra cui l’unicità dell’immobile e il pagamento integrale di oneri e oblazioni. Presentare domande separate per un unico edificio abusivo costituisce un espediente illegale, senza effetto sanante.
Il termine per la conclusione del procedimento instaurato, a seguito di presentazione di domanda di rilascio di permesso di costruire, è di 90 giorni, e in ogni caso è indispensabile che il PdC contenga tutte le condizioni e presupposti richiesti dalla normativa.
Il silenzio-assenso in materia edilizia tutela cittadini e imprese dall’inerzia comunale: il permesso di costruire si considera tacitamente rilasciato al decorso dei termini, anche se il progetto presenta presunte irregolarità urbanistiche. Il CGARS, con parere n. 290/2025, chiarisce che solo vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali possono bloccare la formazione del silenzio-assenso.
Il silenzio assenso sul permesso di costruire in sanatoria è disciplinato dall’art. 36-bis del DPR 380/2001. La sentenza del TAR Toscana n. 973/2025 chiarisce che il silenzio dell’amministrazione, decorso il termine di 45 giorni, può generare un titolo edilizio valido, anche se l’oblazione non è stata versata, mentre eventuali dinieghi tardivi risultano inefficaci.
Il condono edilizio permette di sanare interventi edilizi abusivi, ma solo se la domanda è completa e corredata da tutta la documentazione richiesta, comprese asseverazioni tecniche, eventuali nulla osta e autorizzazioni. La sentenza del TAR Emilia-Romagna n. 1179/2025 conferma che la mancanza di documenti o la non conformità delle opere autorizzate può portare al rigetto della domanda e impedire il silenzio-assenso.
Le nuove disposizioni introdotte dal Decreto Salva Casa in materia di silenzio assenso per le sanatorie edilizie semplificate non possono applicarsi retroattivamente alle istanze presentate prima della loro entrata in vigore.
Il silenzio-assenso nelle procedure di condono edilizio non si forma quando l'istanza è "dolosamente infedele" rispetto ai presupposti essenziali previsti dalla legge.
Il silenzio assenso su un'istanza di condono edilizio si perfeziona soltanto quando la domanda sia completa di tutti gli elementi, sia stato versato quanto dovuto e siano stati presentati i documenti richiesti
Il termine di 24 mesi per beneficiare del silenzio assenso su una domanda di condono edilizio decorre dalla presentazione della medesima domanda, a condizione che la stessa risulti completa in ogni sua parte; la mancanza di uno dei requisiti impedisce che possa avviarsi il procedimento di sanatoria.
Il silenzio assenso nel contesto del condono edilizio si forma automaticamente con il decorso del tempo (2 anni), purché la documentazione e i pagamenti siano completi, e produce gli stessi effetti di un provvedimento formale di accoglimento.
Il silenzio-assenso non si perfeziona per il solo fatto dell'inutile decorso del termine perentorio a far data dalla presentazione della domanda di sanatoria, essendo necessario che sussistano tutti i presupposti sostanziali, soggettivi e oggettivi, ai quali è subordinato il rilascio del condono.
L'autore parte dalla presunzione di legittimità dell'atto, soffermandosi sulla linea adottata dalla giurisprudenza amministrativa in materia di formazione del silenzio assenso e poi addentrandosi nello specifico, sia dal punto di vista dell'interesse privato che pubblico, fornendo delucidazioni sulla certezza dell'esistenza della decorrenza del termine, che può essere certificata.
Nell'eccezionale sistema del condono edilizio, il termine biennale, previsto ai fini della formazione del silenzio-assenso, non decorre se la domanda sia carente dei documenti necessari ad identificare compiutamente le opere oggetto della richiesta sanatoria e se non sia stata completamente pagata l'oblazione.
L'ampliamento, tramite la chiusura di un terrazzo, che ha determinato un incremento sia di volumetria che di superficie utile in zona soggetta a più vincoli non può essere autorizzato tramite l'istituto del silenzio assenso, in quanto la formazione del titolo abilitativo per 'silentium' non si perfeziona con il mero decorrere del tempo, ma richiede la contestuale presenza di tutte le condizioni, i requisiti e i presupposti richiesti dalla legge per il rilascio del titolo stesso.
Il chiaro dettato normativo si scontra con la non univocità degli orientamenti giurisprudenziali sul tema del silenzio-assenso in materia edilizia, così come peraltro sottolineato da un recente intervento del Consiglio di Stato.