In assenza del titolo edilizio, gli abusi comportanti un apprezzabile incremento di superficie utile e di volumetria, annoverabili tra gli interventi di ristrutturazione edilizia, realizzati in zona A "centro storico", vanno rimossi in applicazione dell'art. 33 dpr 380/2001.
La sentenza del TAR della Campania n. 4190/2025 fornisce dei chiarimenti relativamente alla distinzione tra soppalchi abitabili e semplici scaffalature interne, evidenziando come non tutte le strutture rialzate richiedano titoli edilizi. Nel caso esaminato, una robusta scaffalatura in ferro destinata a deposito non costituiva abuso edilizio. La decisione sottolinea l’importanza di valutare le caratteristiche funzionali delle opere prima di ordinarne la demolizione.
Il proprietario dell'immobile che non abbia realizzato le opere abusive ne risponde in ogni caso, essendone esso possessore e non avendo provveduto alla loro demolizione. Infatti, la legittimità dell'ordine di rimozione di un manufatto abusivo impone unicamente la prova che vi sia un soggetto che utilizzi il medesimo manufatto. L'esenzione dalla responsabilità scatta solo se si prova di essere del tutto estraneo all'abuso.
Il soppalco, spesso adottato per ottimizzare gli spazi nelle ristrutturazioni, è soggetto a precise norme edilizie. La sentenza TAR Lazio n. 10332/2025 ha ribadito che, in caso di significativo aumento della superficie utile, è necessario un titolo abilitativo e può essere legittimo l’ordine di demolizione.
E' necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, con incremento delle superfici dell'immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico.
La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) riveste un ruolo importantissimo nel contesto edilizio, in quanto rappresenta un titolo abilitativo necessario per interventi che non rientrano nell'edilizia libera e non richiedono permessi di costruzione. Tuttavia, il Consiglio di Stato ha ribadito come la SCIA, pur essendo un mezzo di semplificazione burocratica, non deve essere interpretata in modo estensivo e il suo corretto utilizzo è fondamentale per il rispetto delle normative edilizie.
Se il soppalco è di notevoli dimensioni e comporta una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, con incremento delle superfici dell'immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico, è necessario il permesso di costruire.
Per la realizzazione di un soppalco, può essere sufficiente una SCIA nel caso in cui sia di modeste dimensioni al servizio della preesistente unità immobiliare, mentre è necessario il permesso di costruire se comporta una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente.
Il soppalco rientra nell'ambito degli interventi edilizi minori, per i quali il titolo abilitativo non è richiesto, se non incrementa la superficie dell'immobile e non è fruibile dalle persone.
Se le opere edilizie realizzate, attraverso numerosi interventi, di non ridotte dimensioni e comportanti un significativo aumento di superficie e di volumetria, danno luogo ad una rilevante trasformazione dell’immobile, sono abusive senza permesso di costruire e quindi soggette alla sanzione della demolizione.
La realizzazione di un soppalco ad uso non abitativo per una superficie utile non residenziale di 41 metri quadrati non può rientrare tra gli interventi di minore rilevanza