Un progetto di ristrutturazione edilizia che prevede la trasformazione dell'ottavo piano di un albergo, originariamente destinato a locali tecnici, in un piano con nuove camere, costituisce una sopraelevazione assentibile con SCIA alternativa al permesso di costruire, non essendo sufficiente la SCIA ordinaria.
La Cassazione chiarisce che un abuso edilizio non può essere frazionato per ottenere il condono: la sopraelevazione va valutata come ampliamento unitario e deve rispettare i limiti dell’art. 39 della legge 724/1994.
La sopraelevazione di una costruzione realizzata senza titolo e non sanzionata (in attesa di condono) costituisce ripresa dell'attività criminosa originaria, integrante, in quanto tale, un nuovo reato. L'intero intervento non è regolarizzabile, essendo inapplicabili le nuove tolleranze costruttive del Salva Casa, che non possono 'salvare' una parte dell'opera lasciando l'abuso originario 'sospeso'.
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 15005/2026 ribadisce che un edificio deve essere considerato come un’unità unica ai fini di condono e la fiscalizzazione di un abuso è ammessa solo in caso di impossibilità di demolizione.
La realizzazione di una volumetria aggiuntiva su tre livelli e di un'intera sopraelevazione che configura un organismo edilizio radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e cubatura rispetto a quello autorizzato, integrando la fattispecie della totale difformità, comporta la sanzione demolitoria.
La ristrutturazione edilizia, per essere tale e non coincidere con una nuova costruzione, deve conservare le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente quanto a sagoma, superfici e volumi. Una sopraelevazione ad uso abitativo che sviluppa nuovo volume è una nuova costruzione e richiede il permesso di costruire.
Una sopraelevazione abusiva, realizzata in difformità dal permesso di costruire, con aumento di volumi e superfici per oltre 200 mq, non può ottenere il permesso in sanatoria con le regole della doppia conformità classica mentre per la sanatoria speciale del Salva Casa bisogna appurare se si possa rientrare tra le variazioni essenziali potenzialmente regolarizzabili con il procedimento ex DL 69/2024