Se il piano superiore mansardato risulta identificato nella categoria catastale A/2 (abitazioni di tipo civile), ha una destinazione di tipo residenziale e rientra nel perimetro della civile abitazione.
Un sottotetto può considerarsi abitabile quando si colloca tra l'intradosso della copertura e l'estradosso del solaio sottostante, presenta caratteristiche dimensionali adeguate all'abitabilità ed è dotato degli altri requisiti tecnici previsti dalla normativa.
La sopraelevazione in zona vincolata è un intervento ad alto rischio di diniego. Il TAR Sicilia, con la sentenza n. 2067/2025, ha confermato che il parere negativo della Soprintendenza è vincolante e impedisce al Comune qualsiasi deroga. In questo articolo vediamo cosa dice la sentenza, perché il condono è stato respinto, quali vincoli vanno rispettati e cosa cambia per tecnici e progettisti.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 12780/2025, ha stabilito che la trasformazione unilaterale di un tetto a falde in terrazza e locali ad uso esclusivo non è una sopraelevazione, ma una modifica illecita della parte comune. Il provvedimento, riferito a un caso tra comproprietari, chiarisce i limiti agli interventi edilizi su coperture condominiali, tutelando l’uso comune ai sensi degli artt. 1102, 1120 e 1117 c.c.
La trasformazione dei sottotetti in mansarde abitabili è un intervento spesso finalizzato all’ampliamento della superficie residenziale. Questo tipo di intervento può comportare un incremento della cubatura e la violazione delle distanze legali tra edifici, dando origine a frequenti contenziosi. L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 1341/2025 ha ribadito che la realizzazione di una mansarda in sopraelevazione, se non conforme alle distanze previste, costituisce un abuso edilizio, quindi si deve valutare attentamente la conformità normativa degli interventi in sopraelevazione, anche quando riguardano porzioni già esistenti come i sottotetti.
La trasformazione materiale e funzionale di un lastrico solare in terrazza deve essere necessariamente subordinata a permesso di costruire, in quanto comporta un incremento rilevante della superficie utile residenziale, ossia una proiezione verso l'esterno dello spazio abitativo fruibile (in termine di affaccio e sosta), sia pure in via accessoria.
Le tolleranze costruttive sono problematiche ricorrenti nelle costruzioni e, grazie al recente Decreto Salva Casa, il testo unico dell’edilizia è stato ampliato introducendo specifiche di tolleranza in base alla dimensione dell’unità immobiliare. A tal proposito di recente il Consiglio di Stato ha confermato il diniego di sanatoria per un innalzamento di un sottotetto oltre i limiti consentiti, riaffermando la necessità di rispettare rigorosamente le norme locali.