stato legittimo immobile

Il TAR Piemonte chiarisce quando la sostituzione degli infissi vicino al confine può essere eseguita con SCIA: se non modifica posizione, dimensioni o allineamento delle aperture, non crea nuove luci o vedute. Nel caso esaminato infatti, I titoli edilizi pregressi, dalla licenza originaria al condono del 1989 e alla variante del 1991, hanno consentito di ricostruire la preesistenza e la legittimità delle aperture.

La due diligence immobiliare tecnica non si esaurisce nella visura catastale: richiede la ricostruzione dello stato legittimo ex art. 9-bis DPR 380/2001, il confronto con lo stato dei luoghi e la verifica della conformità catastale ex art. 19 DL 78/2010, in un processo integrato che precede il rogito notarile.

Con l’ordinanza n. 6289/2026 la Corte di Cassazione chiarisce che la rimozione di opere abusive in comunione è una misura di conservazione del bene e in quanto tale il giudice può superare lo stallo tra comproprietari, autorizzando direttamente uno dei partecipanti a eseguire i lavori.

La demolizione dell'abuso elimina la difformità contestata e può soddisfare la finalità ripristinatoria della sanzione edilizia, ma l'avvenuto ripristino dello stato dei luoghi non equivale, di per sé, alla prova dello stato legittimo. Infatti, il ripristino rileva sul piano sanzionatorio e proprietario, ma non sostituisce i titoli edilizi, la documentazione catastale di primo impianto o gli altri documenti probanti richiesti dall’art. 9-bis del Testo Unico Edlizia.

Il rapporto tra catasto e regolarità urbanistica è tornato al centro del dibattito tecnico dopo la Cassazione n. 32312/2025, che afferma come l’accatastamento non sia una semplice registrazione fiscale ma presupponga la regolarità urbanistica. Un principio che va letto con attenzione, alla luce del sistema normativo e dell’art. 9-bis del DPR 380/2001.