terrazzo

Le infiltrazioni d’acqua negli edifici condominiali possono generare controversie sulla responsabilità tra proprietari e condominio. Una recente sentenza del Tribunale di Bari chiarisce come i danni derivanti da terrazzi e lastrici solari siano spesso causati da una combinazione di fattori. In questi casi, secondo l’art. 2051 c.c., si prevede la responsabilità condivisa tra il proprietario del bene e l’amministratore del condominio.

L’installazione di impianti di climatizzazione sui terrazzi condominiali è pratica comune, ma può generare problemi di sicurezza strutturale, rumore e vibrazioni. La recente sentenza del Tribunale di Salerno conferma che il condominio è responsabile in via oggettiva per danni derivanti da parti comuni, inclusi gli effetti acustici e strutturali degli impianti, estendendo la responsabilità anche agli interventi di terzi.

È annullabile la delibera assembleare che approva un criterio di riparto delle spese di riparazione di un terrazzo a livello (di proprietà ed uso esclusivo) ponendone i due terzi a carico di tutti i condòmini (e quindi non solo di quelli le cui unità immobiliari ricadono nella proiezione verticale del manufatto). In tali ipotesi trova applicazione l’art. 1126 c.c. il quale limita la partecipazione alle spese ai soli condòmini per i quali la terrazza a livello funge da copertura. Lo precisa la Corte di Appello di Milano con sentenza n. 2937 pubblicata il 7 novembre 2025.

Le infiltrazioni d’acqua in condominio comportano una responsabilità solidale tra l'intero condominio e proprietario del terrazzo, secondo gli artt. 2051 e 2055 c.c. La sentenza del Tribunale di Foggia n. 1342/2025 conferma che entrambi devono rispondere dei danni e garantire la manutenzione delle parti comuni e di quelle esclusive. Questo principio tutela il danneggiato, permettendo il risarcimento completo indipendentemente dalla diversa entità di colpa.

Il lastrico solare è una copertura piana, generalmente non accessibile e utilizzata come tetto, mentre il terrazzo è uno spazio esterno abitabile, dotato di parapetti e destinato all'uso ricreativo. Con la sentenza del Consiglio di Stato n. 2307/2025, viene sottolineata l'importanza di un titolo edilizio specifico, quale il permesso di costruire, per la trasformazione di un lastrico in terrazzo, in quanto gli interventi di modifica della destinazione d’uso richiedono opportuna revisione da parte degli enti preposti.

La flessibilità di utilizzo, la disponibilità di una gamma diversificata di materiali di finitura, la facilità di installazione, rendono la pavimentazione sopraelevata una soluzione ideale negli interventi di recupero edilizio e nei nuovi edifici.

Un problema molto comune che si presenta in ambito di edilizia civile è quello delle infiltrazioni d’acqua in terrazzi e balconi, tanto frequente quanto sottovalutato. Le conseguenze sono sia di tipo estetico, identificabili in muffe ed efflorescenze, che di tipo strutturale in quanto l’acqua infiltrandosi può raggiungere le armature danneggiandole e pregiudicando la stabilità di questi elementi.

Risolvere le problematiche legate all’impermeabilizzazione con soluzioni tecniche che consentono un'applicazione rapida ed affidabile dei sistemi è per Index una priorità.

Dalle problematiche tecniche connesse a questo tipo di soluzione architettonica ai principi di fisica edile per progettare la corretta stratigrafia del terrazzo.