terzo condono edilizio

In materia di condono edilizio, gli eventuali molteplici appartamenti oggetto di istanza di sanatoria da parte di uno stesso proprietario sono da considerarsi quali complesso unitario facente capo ad un unico soggetto legittimato: le singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio sono quindi riferibili ad un'unica concessione in sanatoria, per evitare l'elusione del limite legale di consistenza dell'opera.

La Cassazione chiarisce che le domande di condono riferite alle singole unità di un unico edificio abusivo devono essere valutate complessivamente: non è possibile aggirare il limite di 750 mc frazionando le istanze. Inoltre, in assenza della prova dell’ultimazione al rustico entro il 31 marzo 2003, resta efficace l’ordine di demolizione.

Nell’articolo viene chiarito che tettoie e muri di recinzione possono richiedere il permesso di costruire per caratteristiche e consistenza, se non si vuole incorrere nel reato di abuso edilizio. La sentenza trattata presenta inoltre importanti spunti, perché in essa i giudici avanzano ulteriori chiarimenti in merito alla responsabilità per i lavori di completamento e ai limiti del terzo condono in area vincolata.

In materia di terzo condono edilizio, non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'allegato 1 al DL 269/2003 realizzati su immobili soggetti a vincoli, cioè nuove costruzioni, ristrutturazioni, ampliamenti, cambi d'uso. Gli unici interventi ammessi al condono sono quelli di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, previo parere della autorità preposta alla tutela del vincolo.

Se gli interventi di tamponatura del terrazzo con chiusura delle verande comportano aumento di superficie e volumetria, costituiscono abusi maggiori e non possono beneficiare del terzo condono edilizio del 2003 in zona paesaggisticamente vincolata, anche quando il vincolo non determini un'inedificabilità assoluta. Ammessi alla sanatoria speciale solo interventi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria

Nelle pratiche di condono, il pagamento degli oneri di legge, la produzione della documentazione e il decorso di ventiquattro mesi senza un provvedimento negativo equivalgono al rilascio del titolo in sanatoria. Il comune non può intervenire 20 anni dopo la richiesta rimodulando il 'prezzo' in virtù di una riqualificazione dell'intervento

In base alle regole del terzo condono edilizio, le opere illegittimamente realizzate su aree "successivamente" sottoposte a vincolo sono suscettibili di sanatoria anche nel caso di abusi diversi da quelli di cui ai nn. 4, 5 e 6 di cui all'allegato 1 al DL 269/2003 (cioè restauro, risanamento e manutenzione straordinaria), ma solo se sia stato rilasciato parere favorevole dell'Amministrazione preposta alla tutela del vincolo e le costruzioni siano sostanzialmente conformi agli strumenti urbanistici.

Nel procedimento di terzo condono edilizio, la presenza di un vincolo paesaggistico non consente al Comune di respingere automaticamente la domanda. Prima di decidere, l'ente deve acquisire il parere della Soprintendenza, alla quale spetta valutare la compatibilità dell'opera con il vincolo.

Il terzo condono edilizio ammette la sanatoria in zona vincolata solamente degli abusi minori, vale a dire interventi riconducibili alla manutenzione straordinaria e al restauro e risanamento conservativo. Per gli abusi maggiori (nuove costruzioni, ristrutturazioni, cambi d'uso, ecc.), all'interno dei quali rientrano la chiusura del portico e la realizzazione della tettoia, non c'è possibilità di sanatoria, indipendentemente dal carattere assoluto o relativo del vincolo.

In zona vincolata, il terzo condono edilizio è ammesso solo per interventi minori (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria). Qualsiasi opera di ampliamento, con aumento volumetrico, rienrrante o nella nuova costruzione o nella ristrutturazione edilizia pesante, è fuori dal perimetro della sanatoria straordinaria.

In zona vincolata, il Terzo condono edilizio è praticabile solo per opere minori (n.4, 5 e 6 dell'Allegato 1 al DL 269/2003, cioè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), mentre per gli abusi maggiori (nuova costruzione, ristrutturazione, ampliamento, cambio destinazione d'uso)  la sanatoria straordinaria è preclusa.

In virtù delle regole del terzo condono edilizio, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni - e cioè che le opere siano realizzate prima della imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e che vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo - siano opere minori senza aumento di volume e superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria).

Per beneficiare del terzo condono edilizio, le opere - pur realizzate in assenza o difformità dal titolo abilitativo - devono essere conformi alle prescrizioni urbanistiche e di minore rilevanza, ossia appartenenti alle categorie restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

Le regole del Terzo condono edilizio in zona vincolata sono piuttosto stringenti e ammettono la sanatoria solo per opere minori, cioè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria. Due unità immobiliari con destinazione d'uso residenziale realizzate senza permesso in un area protetta, quindi, non possono ottenere la sanatoria straordinaria e vanno demolite.

Una ristrutturazione edilizia con cambio d'uso non rientra nel novero degli interventi sanabili in zona vincolata con le regole del terzo condono, in quanto la sanatoria straordinaria ex DL 269/2003 è possibile solamente per interventi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, purché gli stessi non comportino aumento di cubatura e superficie.

La realizzazione di un cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale di un locale avente una superficie pari a 13 mq non può beneficiare del terzo condono in zona vincolata, in quanto gli unici interventi ammessi alla sanatoria straordinaria in zone sottoposte a tutela sono restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria (cd.opere minori).

Le opere di ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione di parti delle strutture orizzontali e verticali, in difformità dal titolo originariamente rilasciato per lavori di mera riparazione, non possono beneficiare della sanatoria del Terzo condono edilizio in zona vincolata, riservata solamente agli abusi minori.

Il terzo condono edilizio in zona vincolata è riservato agli abusi minori, ovverosia manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, e non comprende gli interventi comportanti la realizzazione di nuove superfici o nuovi volumi. Il vincolo sopravvenuto non cambia lo stato delle cose: se si tratta di un abuso maggiore, l'eventuale parere di compatibilità paesaggistica non è necessario.

Il terzo condono edilizio in zona vincolata consente la sanatoria di interventi di minore rilevanza quali restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, mentre è off limits per gli abusi maggiori, ossia nuove costruzioni e ristrutturazioni edilizie, categoria nella quale rientrano anche i cambi di destinazione d'uso verticali, come il passaggio da agricolo a prima casa.

Le quattro condizioni richieste per la sanabilità con le regole del terzo condono in zona vincolata, cioè anteriorità dell'abuso rispetto al vincolo, conformità urbanistica, natura "minore" dell'intervento, previo parere dell'autorità preposta, devono ricorrere cumulativamente, altrimenti la regolarizzazione non è possibile.

Per abusi commessi in zona assoggettata a vincolo paesistico, il terzo condono è applicabile in riferimento alle sole opere "minori" di cui alle tipologie 4, 5 e 6 dell’allegato 1 al d.l. n. 269/2003 (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo) se e in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso avverso il rigetto dell’istanza di sospensione dell’ordine di demolizione di un manufatto abusivo in area vincolata paesaggisticamente, ribadendo i limiti del terzo condono edilizio (ex art. 32 d.l. 269/2003). In tali zone, la sanatoria è ammessa per interventi minori e non per opere che comportano nuove volumetrie.

La realizzazione di un soppalco costituisce un intervento da valutarsi caso per caso: soltanto se idoneo a generare un maggiore carico urbanistico è riconducibile alla ristrutturazione edilizia e non condonabile, mentre laddove sia tale da dare vita a una superficie accessoria, può essere considerato un intervento minore compatibile con la manutenzione straordinaria o il risanamento conservativo e pertanto sanabile con le regole del terzo condono.

In base alle regole del terzo condono edilizio, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni, siano opere minori senza aumento di superficie e volume. Un sottotetto abitabile è fuori dal perimetro e non è condonabile configurandosi come abuso maggiore.