L'illegittimità dell'autorizzazione paesaggistica determina l'annullamento, per invalidità derivata, del permesso di costruire 'collegato', in quanto l'autorizzazione paesaggistica non costituisce una mera condizione di efficacia dei titoli edilizi, bensì una condizione di legittimità degli stessi.
Il DL Milleproroghe prevede, tra l'altro, un allungamento dei tempi per l'avvio e la conclusione dei lavori edilizi di cui all'art. 15 del dpr 380/2001 e per l'attuazione delle convenzioni di lottizzazione. La proroga, di ulteriori 12 mesi, con necessità di comunicazione al comune di volersene usufruire, riguarda permessi di costruire, SCIA, autorizzazioni ambientali e paesaggistiche rilasciati fino al 31/12/2025. DILA per mini-fotovoltaico nelle strutture turistiche fino a fine anno.
Il DL Milleproroghe in conversione prevede, con un emendamento bipartisan approvato dalle Commissioni Affari costituzionali e Bilancio della Camera, un allungamento de tempi per l'avvio e la conclusione dei lavori edilizi di cui all'art. 15 del dpr 380/2001e per l'attuazione delle convenzioni di lottizzazione. La proroga, di ulteriori 12 mesi, riguarda permessi di costruire, SCIA, autorizzazioni ambientali e paesaggistiche rilasciati fino al 31/12/2025. Per 'attivarla', serve una richiesta specifica al comune
La circolare di Roma Capitale su interventi edilizi e titoli abilitativi aggiorna gli indirizzi applicativi comunali, superando la versione del 2012. Il documento, frutto di un confronto con Ordini e Collegi, chiarisce criteri interpretativi su edilizia libera, titoli edilizi, cambio d’uso e definizioni edilizie, fornendo riferimenti utili a progettisti e uffici.
Nelle ipotesi di annullamento d'ufficio di un titolo edilizio, il superamento del limite temporale di 12 mesi è ammissibile nei casi in cui il soggetto privato abbia rappresentato uno stato preesistente, anche mediante il solo silenzio su circostanze rilevanti, diverso da quello reale.
La sentenza TAR Lazio n. 10693/2025 chiarisce che la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata non può essere utilizzata per sanare abusi edilizi o per eseguire demolizioni parziali di opere oggetto di ordinanza. Lo strumento resta riservato agli interventi edilizi minori, non riconducibili a permesso di costruire o SCIA.
L'autore esamina le conseguenze operative delle procedure di silenzio-assenso sui titoli edilizi (in particolare la SCIA) in virtù dell'evolversi della normativa di riferimento, evidenziando come a ciò consegua la trasposizione al professionista privato di competenze (e responsabilità) certificative istituzionalmente appartenenti al pubblico che - proprio per questo - mantiene compiti di accertamento e verifica ex post e, dunque, anche di interpretazione delle norme. Il problema principale, infatti, è che ad oggi gli atti privati sostituivi di quelli pubblici continuano ad essere troppo spesso "sindacabili" da parte di PA e giudice amministrativo.
La L.R. 12/2025 agevola il recupero di sottotetti e seminterrati, amplia le tolleranze costruttive e ridefinisce le variazioni essenziali. Previsti incentivi e premi volumetrici per demolizioni e ricostruzioni efficienti.
Quando i lavori di ristrutturazione causano danni a terzi bisogna dimostrare l’effettiva origine dei danni. La sentenza del Tribunale di Roma n. 9702/2025 analizza tale problematica evidenziando il nesso causale tra lavori e danni, riconoscendo la responsabilità del proprietario solo se provata. Si ribadisce, così, la tutela della proprietà altrui secondo l’art. 2043 del c.c.
Le pergotende bioclimatiche e tettoie rappresentano soluzioni non solo per il comfort domestico ma anche una protezione dagli agenti atmosferici. Tuttavia presentano delle sostanziali differenze, infatti le pergotende bioclimatiche possono rientrare nell'edilizia libera mentre le tettoie richiedono specifici titoli abilitativi. La sentenza n. 5918/2025 del Consiglio di Stato ha rimarcato le differenze tra le due opere, sottolineando che la loro distinzione non è meramente terminologica ma ha conseguenze concrete sugli obblighi edilizi.
Una volta decorsi i termini di legge (attualmente 12 mesi), l'amministrazione non può più annullare in autotutela i permessi rilasciati, soprattutto quando era già a conoscenza dei presunti vizi al momento dell'emanazione dell'atto.
Il titolo edilizio e l'opera realizzata sono entità giuridiche separate. Quando l'opera viene eseguita in difformità, il problema non è nel titolo che era legittimo, ma nell'esecuzione materiale. Per questo l'annullamento del titolo è sproporzionato e illegittimo, mentre la demolizione delle parti difformi è lo strumento corretto e proporzionato per tutelare l'interesse pubblico
La SCIA alternativa al permesso di costruire è uno strumento normativo che consente di avviare specifici interventi edilizi senza dover essere soggetti alle tempistiche di un permesso di costruire, accelerando così i tempi autorizzativi. Tuttavia, il recente pronunciamento del Consiglio di Stato (sentenza n. 4976/2025) ha chiarito i limiti applicativi della SCIA alternativa nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia finalizzati al recupero di sottotetti abitativi.
L'annullamento parziale di un titolo edilizio (permesso di costruire) è ammissibile solo se le opere illegittime siano scindibili da quelle legittime, cioè quando si possono distinguere e realizzare separatamente.
La normativa vigente, in particolare gli artt. 3, 10 e 23 del DPR 380/2001, esclude la possibilità di utilizzare titoli semplificati (come CILA o SCIA alternativa) per opere che comportano un incremento della superficie utile o della volumetria, trattandosi di trasformazioni rilevanti sotto il profilo urbanistico. A conferma di tale principio, la sentenza n. 9474/2025 del TAR Lazio ha ritenuto illegittima la CILA presentata per l’intervento, ribadendo che la loggia, se chiusa stabilmente, perde la sua natura pertinenziale e si configura come ampliamento volumetrico, con conseguente necessità del permesso di costruire.
La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) rappresenta uno strumento chiave per semplificare e accelerare i procedimenti edilizi, permettendo l’avvio immediato degli interventi senza attendere l’autorizzazione espressa dell’amministrazione. La sentenza del Consiglio di Stato n. 3925/2025 ha ribadito che la qualità tecnica della documentazione allegata è imprescindibile per consentire all’amministrazione di effettuare i controlli di conformità urbanistica ed edilizia. In caso contrario, non può valere il silenzio-assenso.
Il pergolato è una struttura leggera, utilizzata principalmente per ombreggiare o decorare spazi esterni, caratterizzata da più telai piani collegati trasversalmente, senza coperture fisse né tamponature. La sentenza del Consiglio di Stato n. 2030/2025 conferma il rigetto di una sanatoria per un manufatto agricolo qualificato erroneamente come pergolato, sottolineando l’importanza della distinzione tra strutture accessorie e nuove costruzioni per garantire il rispetto delle normative e la tutela del territorio.
I vani accessori (cantine, soffitte, locali tecnici e zone wellness) sono spazi complementari all'edificio principale. Tuttavia, la loro trasformazione in aree residenziali o ricettive aumenta il carico urbanistico dell’immobile. Per questo motivo, come chiarito dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 10411/2025, la qualificazione di ambienti come le aree wellness in un hotel di lusso (considerati strutture autonome e sostanziali) non può essere assimilata ai vani accessori poiché necessitano di un permesso di costruire per essere autorizzate.
Il frazionamento di unità immobiliari con cambio di destinazione d'uso - specie se accompagnato da opere edilizie rilevanti - è soggetto a permesso di costruire. In assenza, il Comune deve ordinare la demolizione delle opere. Serve quindi il titolo abilitativo pieno anche in vigenza di Salva Casa, che prevede l'utilizzo della SCIA solo se le opere si possono assentire con CILA o SCIA.
La normativa italiana prevede sanzioni per interventi edilizi in aree soggette a vincoli paesaggistici, storici o ambientali senza le opportune autorizzazioni. Le autorità comunali e le soprintendenze hanno il compito di vigilare sulla conformità delle opere alle norme vigenti. Ulteriori chiarimenti sono stati forniti dal TAR Campania con sentenza n. 585/2025, che precisa come interventi di variazione sostanziale di ambienti naturali, come la modifica di grotte e la loro trasformazione in locali commerciali, richieda permessi specifici e autorizzazioni, specialmente in presenza di vincoli paesaggistici o culturali.
L’analisi del ruolo del doppio titolo edilizio nell’ambito della tutela del patrimonio paesaggistico italiano evidenzia come la normativa vigente, rappresentata dal DLGS 42/2004 e dal DPR 31/2017, imponga un regime autorizzativo molto articolato per le opere realizzate in aree sottoposte a vincolo paesaggistico. La sentenza n. 775/2025 del TAR della Campania rafforza questa prospettiva, confermando che operazioni edilizie abusive o prive del necessario doppio titolo siano soggette a sanzioni demolitorie, anche in contesti di interventi apparentemente minori come la SCIA o la CILAS.
Il cambio di destinazione d’uso degli immobili è un approccio consapevole e rispettoso del contesto urbanistico e con l’introduzione del Decreto Salva Casa (DL 69/2024) sono state introdotte procedure più semplificate, permettendo cambi tra categorie funzionali diverse anche attraverso strumenti come SCIA e CILA, purché siano rispettate le condizioni stabilite dai regolamenti comunali. Tuttavia, il mero decorso del tempo o la produzione di documenti generici non possono giustificare un cambio di destinazione. La sentenza del Consiglio di Stato n. 3179/2025 ha, infatti, ribadito l’obbligo di ottenere un titolo edilizio valido per modificare la destinazione d’uso.
La segnalazione certificata di agibilità ha natura di SCIA e può essere oggetto di verifica postuma, e quindi invalidata e sospesa dal comune, ma solo in presenza di irregolarità sostanziali.
La proprietà condivisa di immobili, o comproprietà, implica che un bene immobile appartenga contemporaneamente a più soggetti, ciascuno con una quota dell'intero bene, conferendone diritti e doveri condivisi. Con la sentenza del TAR Lazio si evidenzia che le richieste di autorizzazioni edilizie o di scarico nelle fogne devono essere presentate congiuntamente da tutti i comproprietari, poiché l’assenza delle firme di alcuni può compromettere la legittimità e l’efficacia delle istanze, ritardando o bloccando i procedimenti amministrativi.