variazioni essenziali

Prima dell'avvento del Salva Casa, in zona vincolata anche difformità che, in area ordinaria, avrebbero potuto essere trattate come parziali difformità, venivano attratte nella categoria delle variazioni essenziali e demolite di default. Oggi, invece, le variazioni essenziali si possono sanare con il procedimento semplificato ex art.36-bis dpr 380/2001, anche con ottenimento della compatibilità paesaggistica postuma in caso di creazione di nuovi volumi.

Prima dell'avvento del Decreto Salva Casa, per le variazioni essenziali al progetto originariamente assentito ex art.32 del dpr 380/2001 scattava la demolizione, mentre oggi è possibile ottenere una sanatoria semplificata e asincrona qualora esistano le condizioni (conformità edilizia ieri, conformità urbanistica oggi).

Mentre prima dell'avvento del Salva Casa non c'era speranza di sanatoria per abusi realizzati in variazione essenziale dal titolo abilitativo in zona vincolata, oggi è possibile ottenere una sanatoria semplificata allorquando si tratti di parziali difformità da permesso di costruire o SCIA, assenza di SCIA e, appunto, variazioni essenziali anche nelle aree tutelate. Come comportarsi?

Se le opere abusive rientrano fra le variazioni essenziali, possono beneficiare del regime di maggior favore ex art.36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal DL Salva Casa, che prevede la regolarizzazione con conformità ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda.

Se l'aumento del volume o della superficie lorda (variazione essenziale) rimane entro il 15%, l'intervento rientra tra le difformità parziali, che possono essere regolarizzate attraverso le disposizioni previste dal Decreto Salva Casa con la sanatoria cd. semplificata, cioè conformità edilizia al momento della realizzazione e urbanistica al momento della presentazione della domanda

Le modifiche del distributivo interno, delle forometrie sui prospetti, delle altezze interne - senza che sia contestata la modifica di quella esterna - e della conformazione del tetto configurano lievi difformità in quanto non si assiste ad una radicale trasformazione dell'edificio: la demolizione della ristrutturazione edilizia è quindi illegittima.

Una variazione essenziale si configura quando vi siano interventi edilizi tali da determinare modificazioni significative alla struttura e alla sagoma del manufatto assentito, come per esempio avviene mediante un ampliamento: in questo caso la fiscalizzazione dell'abuso, prevista per le parziali difformità dal permesso di costruire, non è possibile ma si può richiedere una sanatoria semplificata con le regole del Decreto Salva Casa.

Per il Consiglio di Stato, le variazioni essenziali vengono assoggettate al più severo regime sanzionatorio proprio della totale difformità, con conseguente demolizione, mentre quelle non essenziali restano ascritte al vizio della parziale difformità, 'punite' con una semplice ammenda pecuniaria. Ma il Salva Casa prevede la sanatoria semplificata anche delle variazioni essenziali.

Le variazioni essenziali al titolo abilitativo sono a metà strada tra parziali difformità e totali difformità ma beneficiano del regime semplificato della nuova doppia conformità, che prevede la conformità urbanistica ad oggi e la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'intervento.

Disponibile online il dossier ANCE che esplora le diverse normative regionali sulle variazioni essenziali (difficili da definire uniformemente a livello nazionale).

Le "variazioni essenziali" costituiscono modificazioni quali-quantitative rilevanti rispetto al progetto originario, tali da risultare incompatibili rispetto ai parametri indicati dall’art. 32 del Testo Unico Edilizia: serve un nuovo permesso di costruire.

La sostituzione di un casotto a servizio dell'appartamento e di un gazebo con un vero e proprio locale abitativo, realizzando il cambio di destinazione d'uso a fini residenziali di tali locali accessori, configura una ristrutturazione edilizia con variazioni essenziali.