vincoli paesaggistici

L’articolo analizza il tema degli abusi edilizi con particolare riferimento alle opere stagionali negli stabilimenti balneari e ai vincoli paesaggistici. Viene chiarita la distinzione tra edilizia libera e interventi permanenti, evidenziando i limiti di legge nelle aree vincolate. Centrale il richiamo alla sentenza della Corte di Cassazione n. 12661/2025, che esclude la sanatoria e il ricorso all’edilizia libera in presenza di nuovi volumi o superfici.

Il silenzio-assenso in materia edilizia tutela cittadini e imprese dall’inerzia comunale: il permesso di costruire si considera tacitamente rilasciato al decorso dei termini, anche se il progetto presenta presunte irregolarità urbanistiche. Il CGARS, con parere n. 290/2025, chiarisce che solo vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali possono bloccare la formazione del silenzio-assenso.

Il permesso di costruire in sanatoria richiede il rispetto dei vincoli paesaggistici: la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 27674/2025, chiarisce che il rilascio di una sanatoria senza il prescritto nulla osta paesaggistico è illegittimo.

La disciplina degli interventi edilizi in aree sottoposte a vincoli paesaggistici varia profondamente tra nuove costruzioni e immobili già esistenti. La sentenza TAR Campania n. 4018/2025 chiarisce che l’onere della prova spetta sempre al proprietario: senza documentazione certa e inconfutabile, gli immobili privi di autorizzazione sono soggetti a demolizione, anche se di antica fattura.

La sentenza del TAR per il Piemonte n. 459/2025 chiarisce i limiti del decreto Salva Casa (DL 69/2024) in materia di sanatoria edilizia. Una tettoia abusiva realizzata in area vincolata non può essere regolarizzata neanche in seguito alle nuove introduzioni normative. Il decreto infatti, pur ampliando le possibilità di sanatoria, non ha effetto retroattivo sui procedimenti già conclusi e non supera i vincoli paesaggistici previsti dall’art. 181 del Codice dei beni culturali.

L’edificazione lungo le coste italiane si scontra con la necessità di tutelare paesaggi e ambienti di grande valore ecologico, soggetti a vincoli nazionali e regionali molto stringenti. In Sicilia, ad esempio, vige il divieto assoluto di costruire entro 150 metri dalla battigia, introdotto già nel 1976. Con la sentenza n. 72/2025, la Corte Costituzionale ha ribadito la prevalenza della tutela del paesaggio costiero sugli interessi individuali, escludendo la possibilità di sanare abusi edilizi in tale fascia di rispetto.

Il Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio disciplina i vincoli panoramici per tutelare le bellezze naturali, i centri storici e i punti di vista di particolare pregio. Una recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 6893/2025) ha chiarito i limiti di tali vincoli, stabilendo che la semplice visibilità di un’opera dall’alto non può costituire motivo di incompatibilità paesaggistica.

Il coordinamento tra permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica è essenziale nelle aree vincolate. A tal proposito la sentenza n. 7017/2025 del Consiglio di Stato conferma che il permesso di costruire dipende strettamente dall’acquisizione dell’autorizzazione paesaggistica. L’articolo illustra procedure, gestione dei vincoli e strumenti per garantire la conformità urbanistica e la tutela del territorio.

Il condono edilizio trasforma abusi in irregolarità sanabili, ma non autorizza nuovi lavori. Il Consiglio di Stato ribadisce che interventi successivi alle domande di condono restano abusivi anche se strettamente connessi alle opere in attesa di condono (fanno eccezione gli interventi manutentivi). La valutazione degli abusi deve considerare l’immobile nel suo complesso e non singoli interventi. Il condono va utilizzato responsabilmente, senza compromettere territorio e vincoli paesaggistici.

Il recupero edilizio rappresenta uno strumento essenziale per la valorizzazione del patrimonio costruito, anche nei contesti sottoposti a tutela paesaggistica. In tale ambito, il Piano Territoriale Paesistico (PTP) gioca un ruolo determinante nel definire i limiti e le condizioni per l’intervento. In tale contesto è fondamentale la sentenza del TAR Sicilia n. 531/2025 che ha riconosciuto la legittimità della realizzazione di due garage interrati all’interno di un terrazzamento agricolo, considerandoli coerenti con la finalità di recupero edilizio perché non qualificabili come nuova edificazione non realizzando nuovi volumi fuori terra che modifichino il paesaggio.

Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) è un documento rilasciato dal Comune che indica le regole urbanistiche applicabili a un terreno o immobile, come l’uso consentito, i parametri edilizi e i vincoli paesaggistici. Tuttavia, l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 6469/2025, evidenzia che il CDU non può prevalere sui piani urbanistici ufficiali già approvati e pubblici, né può modificare vincoli pubblici di inedificabilità.