Tall Buildings e competitività urbana: il ruolo strategico dei grattacieli nella rigenerazione delle città italiane

Rigenerazione urbana: un settore industriale da 40 miliardi l’anno

Di seguito l'intervento di Jacopo Palermo (TEHA Group – Ambrosetti) in occasione del Convegno Tall Buildings che si è tenuto il 26 giugno 2025 presso il Salone d’Onore della Triennale di Milano.

Palermo ha offerto un contributo di scenario e di lettura strategica, forte del posizionamento di TEHA Group-Ambrosetti come primo think tank in Italia e quarto in Europa. La rigenerazione urbana, ha sottolineato, non è soltanto architettura o riqualificazione edilizia: è un vero e proprio settore industriale, destinato nei prossimi vent’anni a trasformare il Paese e a generare fino a 40 miliardi di euro l’anno di valore aggiunto.

Successivamente, Jacopo Palermo ha delineato una visione che parte dall’analisi dei macrotrend per arrivare al ruolo dei grattacieli come leve di competitività urbana, individuando le condizioni necessarie per creare valore per l’intero sistema Paese.

Macrotrend e scenari

Tre i punti cardine che guidano il futuro delle città:

1. Consumo di suolo.
   Continuare ad abbandonare aree dismesse e costruire su nuovo terreno non è più sostenibile, né in Italia né in Europa. Rigenerare significa “ricreare” dove già esiste un’impronta antropica. L’Italia, però, è tra i peggiori Paesi europei in termini di consumo di suolo: un trend da invertire.
2. Urbanizzazione crescente.
   Oltre l’80% della popolazione vivrà in aree urbane o metropolitane. Questo implica densità più alte, bisogno di spazi verdi, di mobilità sostenibile e di una progettazione capace di migliorare la vivibilità.
3. Qualità percepita della vita.
   In 19 delle 20 città europee dove i cittadini hanno dichiarato un peggioramento della qualità della vita, i centri sono italiani. È un dato che obbliga a ripensare l’abitare urbano in termini di inclusione sociale e di riduzione delle disuguaglianze.

A questi trend si aggiunge la nuova competizione tra città: oggi non sono più gli Stati a sfidarsi, ma le aree metropolitane. Milano e Roma hanno un patrimonio di attrattività riconosciuto, ma per mantenere il vantaggio occorre una pianificazione di lungo periodo.

Innovazione, tecnologia e mercato

La rigenerazione urbana va letta anche alla luce delle trasformazioni tecnologiche e finanziarie.

• PropTech europeo in crescita. Non è solo edilizia “pesante”: l’hardware (“il ferro”) è un abilitatore, ma il vero valore arriva dalla digitalizzazione e dalla capacità di offrire esperienze agli utenti attraverso gli strumenti smart.
• Normative e finanza. Le regole europee spingono verso edifici sostenibili e impongono di considerare anche il rischio di brown discount: asset obsoleti che perdono valore nei bilanci. La finanza ESG, pur con qualche rallentamento recente, resta un macrotrend di riferimento.
• Domanda di mercato. Corporate, tenant e cittadini chiedono immobili e quartieri che rispondano a nuove aspettative: efficienza energetica, servizi digitali, spazi verdi, qualità complessiva della vita.

Tall buildings come parte del mosaico

I grattacieli non sono la soluzione unica, ma una componente essenziale del mosaico della rigenerazione urbana.

• Rispondono al problema del consumo di suolo.
• Creano landmark urbani che rafforzano identità e attrattività.
• Restituiscono a terra spazi verdi e pubblici.
• Favoriscono un modello policentrico, evitando la frattura tra centri storici e periferie.
• Offrono grandi superfici su cui sperimentare tecnologie smart e paradigmi costruttivi innovativi.

A livello globale, il numero di tall buildings è cresciuto enormemente negli ultimi vent’anni. L’Europa, invece, resta indietro: vincolata da un tessuto storico di grande valore, ma con margini di miglioramento. Paesi comparabili all’Italia come Francia e Germania hanno già avviato progetti iconici, dimostrando che sviluppo verticale e tutela del patrimonio possono coesistere.

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Benchmark internazionali

Palermo ha portato esempi concreti che mostrano come gli edifici alti possano diventare motori di rigenerazione:

• Grand Paris 2030. Sviluppo in altezza nella cintura urbana, per ridare dignità e attrattività alle periferie senza consumare nuovo suolo.
• Hudson Yards, New York. Un progetto che ha coperto i binari ferroviari, eliminando cesure urbane e ricucendo il tessuto cittadino.
• One Bangkok. Una riconversione di un ex bazar in un distretto a uso misto, con funzioni integrate e spinta innovativa.
• Roppongi Hills, Tokyo. Tra i primi smart district al mondo, operativo 24 ore su 24, con funzioni diversificate e attrattività costante.

KPI e attrattività

Dalla mappatura realizzata da TEHA Group emerge che i distretti urbani che comprendono tall buildings ottengono performance superiori rispetto alla media italiana su 12 indicatori chiave di attrattività.

La matrice di impatti mostra come i grattacieli influenzino contemporaneamente dimensioni economiche, sociali, ambientali e cognitive. La capacità di concentrare funzioni, liberare spazi a terra e attrarre attività produttive li rende strumenti potenti di trasformazione urbana.

Guardare alla rigenerazione urbana con un orizzonte di 20-25 anni significa anticipare trend normativi, sociali, tecnologici e finanziari. È una sfida che riguarda l’intero ecosistema urbano e che può generare valore diffuso.

In questo quadro, i tall buildings non sono soltanto edifici alti: sono catalizzatori di innovazione, simboli di attrattività e strumenti di coesione sociale. Inseriti in strategie di rigenerazione ben pianificate, diventano piattaforme per ripensare le città del futuro — più sostenibili, inclusive e competitive.