Terrazza coperta e ampliamento cucina senza titolo: c'è spazio per la sanatoria Salva Casa?

L’articolo esamina i limiti applicativi della sanatoria semplificata introdotta dal DL Salva Casa, con riferimento alle opere realizzate senza permesso di costruire. Prendendo le mosse da una recente sentenza, viene chiarito che l'art. 36-bis d.P.R. 380/2001 non è utilizzabile per interventi qualificabili come nuova costruzione, anche se presentati come pergotende o strutture leggere. Terrazze coperte di ampia superficie e ampliamenti funzionali all’attività produttiva incidono stabilmente sull’assetto urbanistico-edilizio e restano assoggettati alla sanatoria ordinaria ex art. 36, con esclusione del silenzio assenso e conferma della legittimità dell’ordine di demolizione.

Salva Casa: cosa cambia con la sanatoria semplificata?

Il Decreto Salva Casa ha cambiato notevolmente le regole in materia di sanatoria, semplificando le possibilità di regolarizzare un abuso - anche in forma condizionata - e togliendo, in determinati casi, la necessità della vecchia doppia conformità 'totale' o 'sincrona', per una più tenue doppia conformità 'asincrona' con conformità edilizia all'epoca della realizzazione e urbanistica all'epoca della richiesta di regolarizzazione.

La domanda del caso della sentenza 938/2026 del Tar Salerno è: per quali titpi di abusi è possibile procedere con la sanatoria ex art.36-bis del dpr 380/2001? Quali, invece, restano nel perimetro della sanatoria classica ex art.36?

Sanatoria ex art.36-bis TUE: le nuove costruzioni sono off limits

Il TAR, nello specifcio, rigetta il ricorso avverso il diniego di accertamento di conformità e compatibilità paesaggistica ex art. 36-bis d.P.R. 380/2001, confermando che le opere contestate - una terrazza coperta di circa 140 mq e un ampliamento cucina di 6,50 mq realizzati in area plurivincolata, realizzati senza titolo abilitativo - devono essere qualificate come nuova costruzione.

In quanto tali, esse esulano dal perimetro applicativo dell'art. 36-bis, che è limitato alle parziali difformità, all'assenza di SCIA e alle variazioni essenziali, con conseguente insussistenza dei presupposti per la formazione del silenzio assenso e piena legittimità della sanzione demolitoria.

Il caso: le opere e il procedimento di sanatoria

Il proprietario di un immobile nel Comune di Positano, adibito a ristorante, impugnava il diniego comunale di accertamento di conformità e compatibilità paesaggistica presentato ai sensi dell'art. 36-bis d.P.R. 380/2001, introdotto dal DL 69/2024 (c.d. Decreto Salva Casa), nonché il presupposto parere contrario della Soprintendenza e l'ordinanza di demolizione.

Le opere oggetto dell'istanza consistevano in una terrazza coperta di circa 140 mq, con altezza variabile tra 2,30 e 3,10 metri, dotata di struttura portante in legno, tre lati chiusi da pannelli in legno e muratura, impianti elettrico e idrico, arredi da bar e zona ristorazione, e in un ampliamento cucina di circa 6,50 mq.

Sulla stessa vicenda questo TAR si era già pronunciato con sentenza n. 2185/2024, che aveva respinto il ricorso avverso l'ordinanza di demolizione, qualificando le opere come nuova costruzione.

Il perimetro del'art. 36-bis e la distinzione dalla sanatoria ordinaria

Com'è noto, il decreto legge 69/2024 (Salva casa), convertito con modificazioni dalla legge 105/2024, ha innovato significativamente il regime dell'accertamento di conformità, introducendo una distinzione procedurale basata sull’entità dell’abuso: mentre l’art. 36 d.P.R. 380/2001 continua a disciplinare l’assenza di titolo o le difformità totali, il nuovo art. 36-bis configura un regime semplificato specificamente dedicato alle parziali difformità e alle variazioni essenziali.

La citata disposizione, nel delineare il proprio ambito applicativo fa infatti riferimento, in coerenza con la rubrica (“Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali”) agli “interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 34 ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 37”, nonché “alle variazioni essenziali di cui all'articolo 32”.

Ne consegue che il regime agevolato non è applicabile alle opere realizzate in assenza di titolo, qualificabili come nuova costruzione: la fattispecie "silenziosa" - il silenzio assenso del Comune e della Soprintendenza - può perfezionarsi solo se l'istanza è almeno astrattamente aderente al modello normativo prefigurato dal legislatore.

Perché le opere sono nuova costruzione: la terrazza coperta non è una pergotenda

Il Collegio disattende la tesi difensiva secondo cui la terrazza coperta costituirebbe una mera pergotenda rientrante nell'edilizia libera.

La pergotenda si caratterizza per struttura leggera e non stabilmente infissa al suolo, elementi di copertura completamente retraibili, funzione accessoria di sostegno alla tenda.

Tali requisiti sono palesemente assenti nel caso in esame: il manufatto misura circa 140 mq, è coperto da una struttura fissa in legno (pilastri, travi e travicelli) con perline verniciate, presenta tre lati chiusi da pannelli e muratura, è stabilmente funzionalizzato all'attività di ristorazione con impianti fissi.

La struttura è idonea a definire spazi chiusi con rilevanza volumetrica mediante il semplice montaggio di vetrate perimetrali, escludendo qualunque natura temporanea o precaria.

Se è una tettoia, è una nuova costruzione abusiva

Accedendo quindi alla qualificazione come tettoia, deve rilevarsi che, per consolidata giurisprudenza, ai fini dell’esatta individuazione del titolo edilizio occorrente per realizzare un manufatto della specie occorre fare riferimento all'impatto effettivo che le opere generano sul territorio, con la conseguenza che si deve qualificare l'intervento edilizio quale nuova costruzione laddove, avuto riguardo alla sua struttura e all'estensione dell'area relativa, esso si presenti idoneo a determinare significative trasformazioni urbanistiche ed edilizie.

Nella fattispecie in esame, deve ritenersi che il manufatto, per caratteristiche, struttura, utilizzo e dimensioni, comporti una significativa trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, ricadendo dunque fra le opere edilizie necessitanti di permesso di costruire.

Secondo quanto emerge dall’ordinanza di demolizione le opere realizzate non sono limitate alla installazione di una semplice tettoia o pergolato con funzione ombreggiante, ma hanno dato luogo ad un complesso organismo edilizio che, per dimensioni e tipologia costruttiva, crea spazi stabilmente asserviti all’attività imprenditoriale della ricorrente (anche mediante la presenza di manufatti accessori strumentali all’attività di ristorazione e di un impianto elettrico e idrico); la struttura risulta di per sé dotata di un’impalcatura robusta (“staccionate in pali di legno verniciati di bianco e vasi con piante decorative…tre lati chiusi da pannelli in legno, plastica e parte con muratura bassa”), idonea all’occorrenza a definire spazi chiusi con rilevanza volumetrica mediante il semplice montaggio delle vetrate perimetrali, evidenziandosi la sua stabile funzionalizzazione all’attività di ristorazione, il che ne esclude la natura temporanea o precaria.

Posto quindi che le opere, qualificabili quale nuova costruzione, esulano dal perimetro applicativo dell’art. 36 bis, deve escludersi la formazione del silenzio assenso.

La valutazione globale degli interventi

Infine, come anche in precedenti pronunce, il TAR sottolinea che ai fini della valutazione dell'incidenza sull'assetto del territorio - specie in ambito vincolistico - gli interventi non vanno considerati in maniera atomistica ma globalmente: la terrazza, un tempo semplice pergolato in canniccio, è divenuta un complesso organismo edilizio attraverso una serie di interventi protratti nel tempo.

In definitiva: è nuova costruzione senza permesso (abuso edilizio 'pieno'), non si rientra nel perimetro della sanatoria semplificata.

FAQ TECNICHE: Terrazza abusiva e sanatoria semplificata Salva Casa | Ingenio

Che cos’è la sanatoria semplificata ex art. 36-bis TUE?
È una forma di accertamento di conformità introdotta dal DL Salva Casa, applicabile a parziali difformità, assenza o difformità da SCIA e variazioni essenziali. Prevede una doppia conformità “asincrona” e un procedimento più snello rispetto alla sanatoria ordinaria.

Quali interventi restano esclusi dall’art. 36-bis?
Sono esclusi gli abusi realizzati in totale assenza di titolo edilizio quando configurano una nuova costruzione. In questi casi continua ad applicarsi l’art. 36 d.P.R. 380/2001, con requisiti più stringenti e senza meccanismi di silenzio assenso.

Perché una terrazza coperta può essere considerata nuova costruzione?
La qualificazione dipende da dimensioni, struttura e funzione. Se la terrazza è stabilmente infissa al suolo, chiusa su più lati, dotata di impianti e destinata ad ampliare l’attività, produce una trasformazione urbanistica rilevante e non è assimilabile a una pergotenda.

La pergotenda rientra sempre nell’edilizia libera?
No. La pergotenda è libera solo se ha struttura leggera, funzione accessoria e copertura retrattile, senza creazione di nuovi volumi o spazi chiusi. In presenza di elementi fissi e utilizzo stabile, l’opera esce dall’edilizia libera.

È possibile il silenzio assenso nella sanatoria Salva Casa?
Il silenzio assenso può formarsi solo se l’istanza rientra astrattamente nel perimetro dell’art. 36-bis. Se l’intervento è una nuova costruzione abusiva, il procedimento agevolato non è applicabile e il diniego, con demolizione, è legittimo.

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