Terzo condono del portico in zona vincolata: c'è margine per la sanatoria?

Il terzo condono edilizio presenta limiti particolarmente stringenti per gli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico. Una recente sentenza del Consiglio di Stato chiarisce che gli ampliamenti volumetrici, le nuove superfici e le ristrutturazioni, classificati tra gli "abusi maggiori" dell’Allegato 1 al DL 269/2003, non possono essere sanati, anche se l'area non è soggetta a inedificabilità assoluta e l'intervento è urbanisticamente compatibile. Restano condonabili solo gli interventi minori, previo parere dell'autorità vincolistica.

Ampliamento in zona vincolata e possibilità di condono

Gli ampliamenti volumetrici in zona vincolata sono off limits o possono rientrare nell'applicazione del terzo condono edilizio? Si può sanare un portico chiuso che ha comportato una creazione di volume di 154 mc. complessivi? Quali tipi di abusi edilizi rientrano nelle 'maglie' del DL 269/2003?

Il Consiglio di Stato, nella sentenza 6397/2026, riepiloga alcuni punti determinanti in merito alle possibilità di terzo condono edilizio, quello previsto dal DL 269/2003, lasciando in realtà pochi margini all'immaginazione. Infatti, quando c'è ampliamento volumetrico, deve già scattare la lampadina rossa: è impensabile una sanatoria straordinaria per questo tipo di interventi. Ma vediamo perché.

Il caso: richiesta di condono per portico chiuso con ampliamento

Tutto nasce dal ricorso contro il diniego di condono, ex art. 32 del decreto legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2003, n. 326, presentata dal precedente proprietario, per la sanatoria di un ampliamento volumetrico (tipologia “1”) di una unità immobiliare residenziale, acquistata dalla ricorrente nel 2011, con creazione di volume di complessivi mc 154, mediante chiusura di un portico, in area gravata dai seguenti vincoli: “Beni paesaggistici ex art. 134, comma 1, lett. a) del Codice – c - G.R.L. del 16.02.1988; Beni paesaggistici ex art. 134 co. 1 lett. a) del Codice – E – D.M. 22.02.1986, P.T.P. 15/10 Valle dei Casali TL a/2”.

Il diniego è stato impugnato dalla proprietaria con ricorso al TAR Lazio il quale, all’esito del giudizio, con la gravata sentenza lo ha respinto ritenendo infondati tutti i motivi con cui oltre al difetto di motivazione e di istruttoria aveva dedotto:

• (i) il vincolo non sarebbe operativo in quanto sito in zona P.R.G. di tipo “B” totalmente urbanizzata;
• (ii) il condono sarebbe ammissibile in considerazione della compatibilità urbanistica dell’ampliamento;
• (iii) il vincolo non è di inedificabilità assoluta per cui è richiesta soltanto la valutazione di compatibilità e l’opera andava considerata compatibile;
• (iv) dovrebbero prevalere le più favorevoli disposizioni di cui all’art. 32 della L. 47/1985 e non quella restrittiva introdotta dalla legge regionale lazio che rende suscettibili di sanatoria soltanto le opere minori.

Condono edilizio in zona vincolata: quali abusi rientrano?

Palazzo Spada inizia sottolineando che dalla lettura coordinata delle disposizioni citate, in particolare, dei commi 26 e 27 dell’art. 32 del D.L. n. 269/03, si evince che il comma 26 rappresenta la norma generale che perimetra, in riferimento agli immobili vincolati, anche nell’ipotesi di vincolo successivamente apposto, l’ambito della sanatoria, consentendo la stessa per i soli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo (illeciti di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1); la esclude invece per gli aumenti di volumetria e le ristrutturazioni edilizie (illeciti di cui ai numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato).

Gli articoli 32, comma 27, del D.L. n. 326/03 e l’art. 3 della L.R. Lazio n. 12/04 introducono, poi, ulteriori limiti alla condonabilità degli abusi commessi sugli immobili vincolati ma sempre sul presupposto che gli abusi stessi siano riconducibili alla manutenzione straordinaria, al restauro e al risanamento conservativo. Si tratta quindi degli unici casi in cui in via generale il comma 26 dell’art. 32 del D.L. n. 326/03 ammette la sanatoria.

Abusi maggiori: il terzo condono in zona vincolata è un miraggio

Il Consiglio di Stato prosegue la sua disamina sottolineando che, in materia di condono edilizio ex art. 32 del D.L. n. 269/2003, non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell’allegato 1 alla citata legge (cd. “abusi maggiori”), realizzati su immobili soggetti a vincoli, a prescindere dal fatto che (ed anche se) si tratta di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e al fatto che il vincolo, come quello in ispecie, non comporti inedificabilità assoluta dell’area.

Sono invece sanabili, se conformi a detti strumenti urbanistici, solo gli interventi cd. “minori” di cui ai numeri 4, 5 e 6, dell’allegato 1 al d.l. n. 326, cit. (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), previo parere della autorità preposta alla tutela del vincolo (in questo senso, da ultimo, Cons. Stato, Sez. IV, Sentenza, 17/03/2026, n. 2221; Id. Cons. Stato, Sez. VII, Sentenza, 04/02/2026, n. 936; Cass. N. 6749/2026).

Ampliamenti in zona vincolata: addio terzo condono

La giurisprudenza (cfr. Cons. St. n. 1664 del 02 maggio 2016; Cons. St. n. 735 del 23 febbraio 2016, Cons. St. n. 2518 del 18 maggio 2015) ha, infatti, costantemente affermato che, ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d) del decreto legge n. 269 del 30 settembre 2003, convertito nella legge n. 326 del 24 novembre 2003 (cd. terzo condono), le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni – e cioè che le opere siano realizzate prima della imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e che vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo - siano opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria).

Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico, indipendentemente dal fatto che il vincolo che grava sull’area sarebbe stato imposto solo sulla scorta del D.Lgs. 42 del 2004, non può essere sanato.

L’applicabilità della sanatoria, nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico, alle sole opere di restauro o risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria, su immobili già esistenti, se ed in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici è stata poi confermata anche dalla costante giurisprudenza penale secondo cui: “in tema di abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, il condono previsto dall'art. 32 del D.L. n. 269 del 2003 (convertito, con modificazioni, dalla l. n. 326 del 2003) è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 del citato D.L. (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici” (Corte Cass. 40676 del 2016, Id. Cass. 6749/2026).

FAQ TECNICHE: Terzo condono edilizio e ampliamenti in zona vincolata | Ingenio

Un portico chiuso con aumento di volumetria può essere ammesso al terzo condono?
No, se la chiusura del portico determina nuova volumetria o superficie. In presenza di vincolo paesaggistico, gli ampliamenti rientrano tra gli abusi maggiori esclusi dal terzo condono, anche quando l'incremento volumetrico sia urbanisticamente compatibile.

Quali opere possono essere condonate su un immobile vincolato?
Il DL 269/2003 ammette, in linea generale, soltanto gli interventi minori: manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo. Devono inoltre essere conformi alla disciplina urbanistica e ottenere il previo parere dell'autorità competente alla tutela del vincolo.

La compatibilità urbanistica dell'abuso consente il condono dell'ampliamento?
No. Per gli abusi maggiori realizzati in area vincolata, la conformità urbanistica non è sufficiente a superare il divieto di condono. L'esclusione opera anche quando il vincolo non comporta un'inedificabilità assoluta dell'area.

È rilevante che il vincolo paesaggistico sia stato imposto dopo la realizzazione dell'opera?
La questione temporale può assumere rilievo per gli interventi minori, ma non consente di sanare un ampliamento volumetrico. Per le opere di nuova superficie o volume resta infatti preclusa la sanatoria straordinaria prevista dal terzo condono.

Quali sono le condizioni per condonare un intervento minore in zona vincolata?
L'opera deve rientrare tra manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo, essere conforme agli strumenti urbanistici e rispettare le ulteriori condizioni previste dalla normativa. È inoltre necessario il previo parere dell'autorità preposta alla tutela del vincolo.

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