Terzo condono di ampliamento e tettoie in zona vincolata: possibilità concreta o illusione?

Il Tar Lazio, in una recente sentenza, conferma i limiti del Terzo condono edilizio nelle aree sottoposte a vincolo. Ai sensi dell'art. 32, comma 27, del D.L. 269/2003, la sanatoria straordinaria è ammessa esclusivamente per gli abusi minori (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), mentre resta esclusa per ampliamenti, nuove costruzioni, ristrutturazioni e cambi di destinazione d'uso. Il provvedimento chiarisce inoltre che la presenza anche di un solo vincolo ostativo è sufficiente a legittimare il diniego del condono, anche in presenza di ulteriori motivazioni.

Condono delle tettoie in zona vincolata: ci risiamo!

Quando sentiamo parlare di condono edilizio ci viene in mente un'ancora di salvezza per un edificio abusivo, che può essere regolarizzato - entro determinate finestre temporali - anche se realizzato senza titolo abilitativo. La realtà, però, è molto diversa: il condono, soprattutto l'ultimo dei tre che si sono succeduti in Italia, ha maglie davvero strette e se la zona di riferimento è sottoposta a vincoli, il campo di azione si rimpicciolisce ancor di più.

Ecco perché è utile prendere come spunto la breve - ma intensa, verrebbe da dire - sentenza 11930/2026 del Tar Lazio, che tratta del ricorso contro il respingimento di un'istanza di Terzo condono (DL 269/2003) richiesto per l'ampliamento della superficie utile residenziale pari a 10,00 mq e la realizzazione di alcune tettoie, asseritamente non valutabili in termini di superficie o volume.

Condoni e sanatorie: occhio alle differenze

Prima di addentrarci nella questione, ricordiamo che i condoni edilizi e la sanatoria ordinaria partono da presupposti diversi e, di conseguenza, hanno regole molto diverse tra loro: ciò che contraddistingue i condoni (in Italia ne abbiamo avuti tre, nel 1985, 1994 e 2003) è l'eccezionalità dell'evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).

La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull'accertamento di conformità e sugli abusi 'formali': serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.

Quindi, l'eccezionalità del condono risiede nel fatto che, a differenza della sanatoria, è un salvagente temporale per specifici abusi, non un lasciapassare 'all inclusive' per abusi di qualsiai tipo e con qualsiasi data.

Perché il comune ha rigettato la richiesta di condono? Ci sono di mezzo dei vincoli

Roma Capitale, con note del 16 novembre 2012, ha comunicato all'azienda – allora proprietaria degli immobili sui quali erano stati realizzati i suddetti abusi – ai sensi dell’articolo 10-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241 e dell’articolo 6, comma 2, della legge regionale della regione Lazio n. 12/2004, il preavviso di rigetto delle istanze di condono presentate dalla originaria proprietaria in quanto realizzati in area vincolata, il che ostava all’adozione del provvedimento in sanatoria ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lett. b), della richiamata legge regionale n. 12/2004.

Insomma, ci sono di mezzo dei vincoli, e poco conta che la questione venga 'normata' con le regole di una legge regionale famosissima, la n.12/2004 del Lazio, o della legge 326/2003 (DL 269/2003), relativa al Terzo condono. Il risultato, infatti, è il medesimo. In zona vincolata non si passa.

I vincoli sono: “Archeologico D.Lvo 42/2004 p.II Archeologico Indiretto D.M. del 23.02.1988, Beni Paesaggistici ex art. 134, comma 1, lett. b) del Codice - c - D.M. del 14.12.1953, Beni paesaggistici ex art. 134, comma 1, lett. a) del Codice - e – D.M. del 16.10.1998, Beni paesaggistici ex art. 134, comma 1, lett. b) del Codice - f – Parco, Parco dell’Appia Antica L.R. 66/88, P.T.P. 15/12 Appia TPa/68”.

Il ricorso: come aggrapparsi sugli specchi

I ricorrenti contestano il diniego di condono sull’assunto che lo stesso si fonderebbe sull’applicazione dell’articolo 3, comma 1, lett. b), della legge regionale della regione Lazio n. 12/2004, riferito unicamente al vincolo di tutela del Parco dell’Appia Antica, istituito con la legge regionale della regione Lazio 10 novembre 1988, n. 66.

Tuttavia, a detta della società ricorrente, l’immobile di sua proprietà sarebbe situato in un’area che non soggiace alla disciplina vincolistica diretta e, per tale ragione, non sarebbe preclusa la condonabilità delle minimali opere abusive oggetto delle domande di condono.

Peraltro, la realizzazione di alcune tettoie e un ampliamento di 10 mq. non costituirebbero opere edilizie che violano i divieti a tutela del Parco dell’Appia Antica.

Terzo condono in zona vincolata: non si passa

Il Tar non lascia speranze: i gravati provvedimenti sono sorretti, dal punto di vista motivazionale, da plurime ragioni autonome e distinte, in quanto Roma Capitale ha ritenuto applicabile la previsione di cui all’articolo 3, comma 1, lett. b), della legge regionale della regione Lazio n. 12/2004 in ragione della presenza non solo del vincolo del Parco dell’Appia Antica, ma anche dei seguenti ulteriori vincoli “Archeologico D.Lvo 42/2004 p.II Archeologico Indiretto D.M. del 23.02.1988, Beni Paesaggistici ex art. 134, comma 1, lett. b) del Codice - c - D.M. del 14.12.1953, Beni paesaggistici ex art. 134, comma 1, lett. a) del Codice - e – D.M. del 16.10.1998, Beni paesaggistici ex art. 134, comma 1, lett. b) del Codice”.

Pertanto, trattandosi di un provvedimento plurimotivato, è sufficiente che una sola delle ragioni poste a base del diniego sia idonea a sorreggerlo affinché l’operato dell’Amministrazione risulti legittimo (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. II, sent. n. 9686 del 9 dicembre 2025; Cons. Stato, sez. III, sent. n. 3480 del 17 aprile 2024; Cons. Stato, sez. V, sent. n. 200 dell’11 gennaio 2022).

Nel caso di specie, tali ulteriori vincoli risultano effettivamente sussistenti e non sono stati contestati dalla società ricorrente, risultando legittimamente ostativi all’accoglimento delle istanze di condono di cui si tratta.

In proposito, vale ulteriormente rilevare che la giurisprudenza amministrativa ha già avuto modo di affermare, proprio in relazione alla disciplina dettata dal c.d. terzo condono, che anche i vincoli che comportano inedificabilità relativa sono ostativi al rilascio del titolo edilizio in sanatoria.

In particolare, in ragione della natura vincolata e doverosa degli impugnati provvedimenti di rigetto, della tipologia di alcuni degli interventi realizzati (l’ampliamento rientra nella tipologia 1, relativa agli abusi maggiori), nonché della sussistenza di altri vincoli non contestati con il presente gravame, l’eventuale rilascio del parere favorevole da parte della Autorità preposta alla tutela del vincolo relativo al Parco dell’Appia Antica non avrebbe comunque consentito di superare la preclusione normativa alla sanabilità degli abusi di cui si tratta.

Abusi maggiori e minori: cambia il mondo

L'art.32 comma 27 del DL 269/2003 è la norma di riferimento: in pratica, stabilisce che, in zona vincolata, il Terzo condono edilizio è praticabile solo per opere minori (n.4, 5 e 6 dell'Allegato 1 al decreto, cioè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria), mentre per gli abusi maggiori (nuova costruzione, ristrutturazione, ampliamento, cambio destinazione d'uso)  la sanatoria straordinaria è preclusa.

Infatti, con riferimento al regime del c.d. terzo condono, la giurisprudenza amministrativa ha affermato che “Ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d) del d.l. n. 269 del 30 settembre 2003, convertito con modificazioni dalla legge n. 326 del 24 novembre 2003 (cd. ‘terzo condono’), le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni – e cioè che le opere siano realizzate prima della imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e che vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo - siano opere minori senza aumento di volume e superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria). Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico non può essere sanato” (cfr. Cons. Stato, sez. VII, sent. n. 6392 del 21 luglio 2025; in tal senso anche Cons. Stato, sez. VI, sent. n. 10159 del 27 novembre 2023)” (Tar Lazio, sez. Quarta Ter; 24 marzo 2026 nn. 5477, 5478, 5479).

Queste opere rientrano senza dubbio nella categoria 1 dell'Allegato al DL 269/2003: niente condono in zona vincolata, quindi.

FAQ TECNICHE: Terzo condono in zona vincolata: le regole | Ingenio

Il Terzo condono può sanare un ampliamento realizzato in zona vincolata?
No. L'ampliamento rientra tra gli abusi maggiori individuati dall'Allegato 1 al D.L. 269/2003 e, se eseguito in area sottoposta a vincolo, non può beneficiare del Terzo condono edilizio. La sanatoria straordinaria è infatti limitata agli interventi minori espressamente previsti dalla legge.

Le tettoie realizzate in area vincolata sono sempre condonabili?
No. La possibilità di ottenere il Terzo condono dipende dalla natura edilizia dell'intervento. Se la tettoia comporta nuova superficie, nuova volumetria o integra un ampliamento dell'edificio, rientra tra gli abusi maggiori e resta esclusa dalla sanatoria nelle aree vincolate.

Quali opere possono essere condonate con il Terzo condono in presenza di vincoli?
L'art. 32, comma 27, del D.L. 269/2003 consente la sanatoria soltanto per gli interventi riconducibili alle tipologie 4, 5 e 6 dell'Allegato 1, ossia restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria. Restano inoltre necessari il rispetto degli ulteriori requisiti previsti dalla normativa e il parere dell'autorità competente.

È sufficiente contestare uno dei vincoli richiamati nel diniego di condono per ottenerne l'annullamento?
No. Se il diniego è fondato su una pluralità di motivazioni autonome, è sufficiente che una sola risulti legittima per mantenere valido il provvedimento. La presenza di ulteriori vincoli non contestati è quindi idonea a sorreggere il rigetto dell'istanza di condono.

Qual è la differenza tra Terzo condono edilizio e sanatoria ordinaria?
Il Terzo condono è una misura eccezionale riferita ad abusi realizzati entro un determinato termine temporale e soggetta a rigorosi limiti di legge, soprattutto nelle aree vincolate. La sanatoria ordinaria prevista dagli articoli 36 e 36-bis del d.P.R. 380/2001, invece, si basa sull'accertamento di conformità e richiede il rispetto dei presupposti ordinari stabiliti dal Testo Unico dell'edilizia.

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