Terzo condono edilizio: cosa succede al cambio d'uso abusivo in zona vincolata?

L’articolo analizza i limiti del terzo condono edilizio in presenza di vincoli, chiarendo perché il cambio di destinazione d’uso abusivo da magazzino a residenziale non sia sanabile. Partendo dalla sentenza n. 4007/2026 del TAR Lazio, viene spiegata la netta distinzione tra condono straordinario e sanatoria ordinaria, nonché tra abusi “maggiori” e “minori”. In zona vincolata, il DL 269/2003 consente la regolarizzazione solo per interventi conservativi, escludendo ristrutturazioni e cambi d’uso, a prescindere dalla conformità urbanistica o dall’epoca del vincolo.

Condono e sanatoria ordinaria: occhio a non confondere!

Il terzo condono edilizio (DL 269/2003) è il più 'famoso' dei tre solamente perché il più recente - i primi due sono datati 1985 e 1994 -, ma per chi on lo sapesse, è anche il più restrittivo, soprattutto in zone sottoposte a vincolo (di qualsiasi tipo sia).

Prma di addentrarci nei meandri - piuttosto semplici, in realtà - della sentenza 4007/2026 del Tar Lazio, ricordiamo che i condoni edilizi e la sanatoria ordinaria partono da presupposti diversi e, di conseguenza, hanno regole molto diverse tra loro: ciò che contraddistingue i condoni è l'eccezionalità dell'evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).

La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull'accertamento di conformità e sugli abusi 'formali': serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.

L'abuso del contendere: cambio d'uso da magazzino a residenziale

Nel caso di specie, si dibatte sul diniego di condono - impugnato dal ricorrente, un privato - concernente la realizzazione di un cambio di destinazione d’uso da magazzino a residenziale di un locale avente una superficie pari a 13 mq.

Secondo il ricorrente, l'amministrazione avrebbe errato nel conferire portata automaticamente ostativa sia al vincolo Unesco, sia al vincolo ex art. 134, comma 1, lett. b) del Codice dei beni culturali, violando gli ordini di servizio da essa stessa emanati. Trattandosi di vincoli sopravvenuti, l’Ente avrebbe dovuto richiedere il parere della Soprintendenza prima di procedere ad adottare la propria determinazione.

Inoltre, la lettura sistematica delle previsioni della L.r. Lazio n.12/2004 - attuativa delle misure Terzo condono - non potrebbe condurre a ritenere non ammissibili alla sanatoria gli interventi di ristrutturazione edilizia realizzati in area sottoposta a vincolo paesaggistico laddove questi non comportino opere esterne, con modifica di sagoma e prospetti, e quindi non risultino rilevanti sotto il profilo della tutela del vincolo.

Terzo condono in zona vincolata: cambia tutto tra abusi maggiori e minori

In primo luogo, spiega il TAR, è fondamentale chiarire che il cambio di destinazione d'uso di un immobile tra categorie non omogenee è riconducibile alla tipologia di abuso n. 3, e cioè agli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380 del 2001 (cfr. T.A.R. Lazio, Roma, n. 16596/23). Si tratta, dunque, di un c.d. abuso maggiore.

In pratica, la sentenza conferma come, in zona vincolata, il Terzo condono consente la sanatoria solo ad abusi minori, rientranti nelle tipologie 4, 5 e 6 (Allegato 1 al DL 269/2003), ovverosia restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

Quali opere abusive non rientrano nel perimetro del DL 269/2003?

La regola applicabile in questi casi è quella secondo cui “Ai sensi dell'art. 32, comma 26, lett. a), del d.l. n. 269/2003 applicabile al c.d. "terzo" condono non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'allegato 1 (cd. abusi maggiori: aumenti di volumetria e ristrutturazioni edilizie), realizzate su immobili soggetti a vincoli, a prescindere dal fatto che (ed anche se) si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e al fatto che il vincolo non comporti l'inedificabilità assoluta dell'area” (T.A.R. Napoli, sez. III, n. 3538/25).

Se c'è un vincolo, non serve il parere di compatibilità paesaggistico

Per quel che riguarda la mancata richiesta di parere alla Soprintendenza, il TAR evidenzia che essendo pacifica (in particolare, nessuna specifica contestazione è stata mossa circa l’operatività del vincolo imposto dal DM 9.5.1953) la sussistenza dei vincoli opposti dall’amministrazione, “In tali situazioni è inutile la richiesta del parere di compatibilità paesaggistica, posto che si versa in una situazione di divieto di condono stabilita dal legislatore. Da ciò discende che, in presenza di interventi qualificabili come nuova costruzione o ristrutturazione realizzati in area soggetta a vincoli paesaggistici, il diniego di sanatoria edilizia è atto dovuto ai sensi della L. n. 326 del 2003”

Condono nel Lazio: la norma regionale è ancora più restrittiva

Vale la pensa osservare, tra l'altro, che la legge regionale Lazio n. 12/2004 ha adottato un regime ancor più restrittivo: ha esteso la preclusione alla condonabilità anche agli abusi realizzati prima dell'imposizione del vincolo ("anche prima della apposizione del vincolo"), con l'eccezione delle opere ricadenti all'interno di piani urbanistici attuativi vigenti.

La Corte costituzionale (sent. n. 181/2021) ha avallato questa scelta, riconoscendo al legislatore regionale il ruolo di rafforzare la tutela di interessi pubblici - ambiente e paesaggio - particolarmente esposti al rischio dei condoni edilizi. La l.r. Lazio n. 12/2024 ha poi eliminato l'inciso sull'anteriorità al vincolo, ma la modifica non incide sui procedimenti già definiti.

FAQ TECNICHE: Condono del cambio d'uso in zona vincolata | Ingenio

Il cambio di destinazione d’uso è sanabile con il terzo condono in zona vincolata?
No. Il cambio d’uso tra categorie non omogenee è qualificato come ristrutturazione edilizia, quindi abuso “maggiore”. In area vincolata il terzo condono ammette solo opere minori, restando esclusi interventi che incidono sulla funzione dell’immobile.

Qual è la differenza tra condono edilizio e sanatoria ordinaria?
Il condono è una misura eccezionale e temporanea che regolarizza abusi sostanziali entro limiti rigidi. La sanatoria ordinaria, invece, è strutturale e richiede la doppia conformità urbanistica ed edilizia, presupposto assente nei condoni straordinari.

In presenza di vincolo è necessario il parere della Soprintendenza?
Quando l’intervento rientra tra quelli radicalmente non condonabili, il parere paesaggistico è inutile. Il diniego è atto dovuto, perché il legislatore ha escluso a monte la possibilità di sanatoria per tali abusi.

Quali abusi sono esclusi dal perimetro del DL 269/2003 in area vincolata?
Sono sempre esclusi aumenti di volumetria, nuove costruzioni e ristrutturazioni edilizie. Anche se l’opera fosse conforme agli strumenti urbanistici, il vincolo rende l’abuso insanabile.

La normativa regionale del Lazio introduce ulteriori restrizioni?
Sì. La legge regionale ha ampliato le preclusioni alla condonabilità, scelta ritenuta legittima dalla Corte costituzionale, in quanto volta a rafforzare la tutela di ambiente e paesaggio rispetto agli effetti distorsivi dei condoni.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO