Terzo condono edilizio del terrazzo verandato in area vincolata: sanabili soltanto gli abusi minori

Il terzo condono edilizio in area paesaggisticamente vincolata ammette soltanto gli abusi minori, riconducibili a restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria. Il Consiglio di Stato, in una recente sentenza, ha escluso la sanabilità della chiusura di terrazzi mediante verande quando l’intervento determina nuova superficie e volumetria. Il divieto opera anche in presenza di un vincolo che non comporti inedificabilità assoluta: gli abusi maggiori restano fuori dal perimetro del DL 269/2003.

Terzo condono del terrazzo verandato

Il terzo condono edilizio è sempre tra noi: di questioni inerenti la terza delle sanatorie 'speciali' è piena la giurisprudenza amministrativa, che non smette di fornirci indicazioni utili in merito all'applicazione del DL 269/2003, convertito in legge 326/2003, anche e soprattutto quando si tratta di abusi edilizi realizzati in zone vincolate.

La domanda che ci si pone nella sentenza 5444/2026 del Consiglio di Stato è: la chiusura di due terrazzi mediante verande è sanabile in zona protetta? Quali sono le differenze tra i condoni edilizi e la sanatoria classica prevista dal Testo Unico Edilizia?

Arriviamo subito al dunque: gli interventi, comportando aumento di superficie e volumetria, costituiscono “abusi maggiori” e non possono beneficiare del terzo condono del 2003 in zona paesaggisticamente vincolata, anche quando il vincolo non determini un’inedificabilità assoluta.

Condoni e sanatorie: breve recap delle regole

Prima di addentrarci nella questione, ricordiamo che i condoni edilizi e la sanatoria ordinaria partono da presupposti diversi e, di conseguenza, hanno regole molto diverse tra loro: ciò che contraddistingue i condoni (in Italia ne abbiamo avuti tre, nel 1985, 1994 e 2003) è l'eccezionalità dell'evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).

La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull'accertamento di conformità e sugli abusi 'formali': serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.

Quindi, l'eccezionalità del condono risiede nel fatto che, a differenza della sanatoria, è un salvagente temporale per specifici abusi, non un lasciapassare per abusi di qualsiai tipo e con qualsiasi data.

Il caso concreto

Le proprietarie avevano chiesto a Roma Capitale il condono di due verande, rispettivamente di 28 e 31 metri quadrati, ottenute mediante la copertura e la tamponatura di terrazzini prima aperti. L’immobile ricade nel Parco dell’Appia Antica, sottoposto a vincolo paesaggistico.

Il Comune aveva respinto le domande e il TAR aveva confermato i dinieghi, qualificando le opere come ristrutturazione edilizia con ampliamento. Il Consiglio di Stato ha condiviso tale conclusione: la completa chiusura dei terrazzi ha creato nuove superfici e nuova volumetria, con un intervento non riconducibile a una trasformazione di minima rilevanza.

Il perimetro del terzo condono nelle zone vincolate

Palazzo Spada evidenzia che il terzo condono, disciplinato dall’art. 32 del DL 269/2003, ha un ambito più ristretto rispetto ai precedenti. Nelle aree sottoposte a vincoli paesaggistici, ambientali o relativi a parchi e aree protette, la sanatoria è ammessa solo in presenza di condizioni particolarmente rigorose.

Devono ricorrere congiuntamente la conformità urbanistica dell’opera, la sua riconducibilità agli interventi minori, l’assenza di aumento di superficie e il parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo. La mancanza anche di una sola condizione esclude il condono.

Non è decisivo che il vincolo sia assoluto o soltanto relativo. La sentenza distingue infatti il contenuto del vincolo dal limite posto dalla legge alla condonabilità: il terzo condono può essere precluso anche quando, in astratto, l’area non sia totalmente inedificabile.

Abusi minori e abusi maggiori

Gli abusi minori, sanabili in zona vincolata con le regole del Terzo condono, sono indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell’allegato 1 al DL 269/2003 e comprendono restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria. In area vincolata possono essere condonati se conformi alla disciplina urbanistica e previo parere dell’autorità di tutela.

Gli abusi maggiori, non condonabili, sono invece ricompresi nei numeri 1, 2 e 3 e comprendono invece interventi che producono nuove superfici o volumetrie (ristrutturazione, nuova costruzione, ampliamento, cambio di destinazione dpuso). Essi non sono sanabili in zona vincolata, anche se conformi agli strumenti urbanistici e anche se il vincolo comporta soltanto un’inedificabilità relativa. Le due verande rientrano in questa seconda categoria.

Primo, secondo e terzo condono

Il primo condono è quello della legge n. 47/1985, la cui disciplina costituisce la base normativa anche per gli interventi successivi. Il secondo condono, previsto dall’art. 39 della legge n. 724/1994, ne ha ripreso l’impianto. Il terzo, introdotto dal DL 269/2003, richiama ancora gli artt. 32 e 33 della legge del 1985, ma aggiunge ulteriori limiti e assegna alle Regioni un ruolo importante nella protezione del paesaggio.

La differenza essenziale è quindi nel progressivo restringimento dell’area della sanabilità: il terzo condono è il più rigoroso, poiché attribuisce efficacia ostativa anche a vincoli che non comportano l’inedificabilità assoluta.

Condono e sanatoria ordinaria

Come abbiamo già visto in apertura di articolo, il condono è una misura temporanea, contingente ed eccezionale, introdotta per definire abusi commessi entro specifiche scadenze e giustificata dalla necessità di "chiudere un passato illegale". Non costituisce, dunque, uno strumento stabilmente disponibile.

Il permesso di costruire in sanatoria è invece un istituto generale e permanente, disciplinato dal dpr 380/2001 e applicabile ogni volta che ricorrono i presupposti ordinari previsti dalla legge.

Condono straordinario e sanatoria ordinaria hanno quindi natura, finalità e condizioni differenti e non sono tra loro sovrapponibili. Nel caso esaminato, il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato definitivamente i dinieghi di condono.

FAQ TECNICHE: Terzo condono edilizio dei terrazzini verandati | Ingenio

La chiusura di un terrazzo con una veranda può essere ammessa al terzo condono in area vincolata?
No, quando la tamponatura determina un incremento della superficie e della volumetria dell’edificio. In questo caso l’intervento configura un abuso maggiore, non condonabile in area vincolata secondo i limiti stabiliti dall’art. 32 del DL 269/2003.

Quali interventi sono condonabili in zona paesaggisticamente vincolata con il terzo condono?
Sono ammessi esclusivamente gli abusi minori riconducibili alle categorie 4, 5 e 6 dell’Allegato 1 al DL 269/2003. Si tratta, in particolare, di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, purché ricorrano tutti gli ulteriori presupposti richiesti.

È possibile il terzo condono se il vincolo paesaggistico non comporta inedificabilità assoluta?
No, la natura relativa del vincolo non rende automaticamente condonabili gli abusi maggiori. Per il terzo condono rileva la tipologia dell’intervento: nelle aree vincolate, nuove superfici, volumetrie e ampliamenti restano esclusi dalla sanatoria speciale.

Qual è la differenza tra abuso minore e abuso maggiore ai fini del terzo condono?
Gli abusi minori riguardano interventi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria. Gli abusi maggiori comprendono invece ristrutturazioni con ampliamento, nuove costruzioni e interventi che generano nuova superficie o volumetria: questi ultimi non sono condonabili in area vincolata.

Il terzo condono edilizio è assimilabile alla sanatoria ordinaria del DPR 380/2001?
No. Il condono è una misura eccezionale e temporanea riferita agli abusi commessi entro specifiche date, mentre la sanatoria ordinaria è un istituto permanente fondato sull’accertamento della conformità secondo gli artt. 36 e 36-bis del DPR 380/2001.

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