Terzo condono edilizio e vincolo paesaggistico: stop alle nuove superfici abusive

Quante volte si sente parlare di abitazioni abusive realizzate in area costiera vincolata e in altrettante volte si spera di ottenere per queste situazioni una salvezza con il condono. In tali circostanze si colloca la sentenza del TAR Puglia n. 825/2026, dove viene trattato una problematica relativa al diniego di una domanda di condono edilizio presentata per un intero fabbricato abusivo ad uso abitativo.
Secondo il Comune l’immobile ricadeva in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico, nella fascia dei 300 metri dalla costa. In particolare, ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), della L. 326/2003, le nuove superfici e volumetrie abusive realizzate in area vincolata non possono beneficiare del condono. Il ricorso degli eredi è quindi stato respinto poiché nel caso trattato la nuova superficie/volumetria risultava incontrovertibilmente realizzata in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico.

Limiti applicativi della L. 326/2003 (Terzo Condono)

Secondo dell’art. 32, comma 27, lett. d), della L. 326/2003 le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora:

“(…) d) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;(…)”.

Per cui, qualsiasi abuso edilizio realizzato in un’area sottoposta a determinati vincoli di tutela ambientale non può essere condonato, purché naturalmente questi vincoli siano stati istituiti anteriormente alla realizzazione dell’abuso.

Il caso

Un immobile viene realizzato senza titolo edilizio e quasi contestualmente l'originaria proprietaria aveva presentato nel 2004 domanda di condono edilizio ai sensi della legge n. 326/2003 (terzo condono edilizio), chiedendo la regolarizzazione dell’opera abusiva.
Dopo la sua morte, gli eredi hanno proseguito la procedura e contestato davanti al TAR il provvedimento con cui il Comune di Brindisi aveva invece respinto l’istanza di sanatoria.

Ecco perché il Comune dice NO!

Il no del Comune si fondava su un tema ben definito ossia la posizione dell’immobile.
Secondo l’ente, il fabbricato ricadrebbe in una zona soggetta a tutela paesaggistica, in particolare nella fascia costiera entro i 300 metri dal mare, ossia in un’area riconosciuta di notevole interesse pubblico. Di conseguenza l’opera non sarebbe potuta rientrare tra quelle condonabili previste dalla legge n. 326/2003.
A sostegno di ciò veniva richiamato l’articolo 32, comma 27, lettera d), del decreto-legge n. 269/2003, che esclude dal condono determinate opere abusive realizzate in presenza di vincoli ambientali e paesaggistici.

Niente Condono edilizio per nuove costruzioni abusive in area vincolata

Gli eredi, in disaccordo con la decisione del Comune, presentano ricorso al TAR il quale precisa diversi punti molto interessanti.
In primis viene precisato che il Comune “(…) ha correttamente valutato il tardivo riscontro della richiesta di integrazione documentale ai fini del diniego della domanda di condono: Il termine che l'Amministrazione concede al privato, per integrare la documentazione di un'istanza di condono, deve ritenersi tassativo, conseguentemente l'inottemperanza alla richiesta determina la chiusura della pratica e rappresenta un motivo legittimo di diniego della sanatoria, essendo stato impedito lo svolgimento della prescritta istruttoria.”
Se il Comune chiede documenti integrativi per valutare una domanda di condono, il privato deve presentarli entro il termine assegnato. Naturalmente se ciò non viene fatto l’amministrazione può chiudere la pratica e negare il condono perché la tardiva integrazione impedisce di completare l’istruttoria.

Ma il punto principale resta il vincolo paesaggistico infatti viene chiarito che “(…) l’immobile in questione è stato realizzato in area vincolata ai sensi della legge n. 431/1985 (legge Galasso), la qual cosa determina necessariamente il rigetto della istanza di condono: “Ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito nella legge 24 novembre 2003, n. 326, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni, siano opere minori senza aumento di superficie e volume. Pertanto, un abuso come quello qui in rilievo, comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, indipendentemente dal fatto che il vincolo non sia di carattere assoluto, non può essere sanato (…)”.

Quindi, riassumendo...

...Per le aree sottoposte a vincolo paesaggistico-ambientale, il condono del 2003 può riguardare solo opere minori, senza aumento di superficie o volumetria. Se l’abuso comporta invece la realizzazione di nuova superficie o nuova volumetria, non può essere in alcun modo oggetto di condono.
Nel caso esaminato, l’abuso comportava proprio la realizzazione di nuova superficie e nuova volumetria motivo per cui il vincolo paesaggistico ha impedito il rilascio del condono.

Quando un abuso comporta una nuova costruzione in un’area vincolata, non è sufficiente dimostrare la possibilità tecnica di regolarizzazione ma occorre verificare se la legge consenta effettivamente la sanatoria.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: terzo condono edilizio, vincolo paesaggistico, nuova volumetria abusiva, nuove superfici abusive.

FAQ TECNICHE: Terzo condono edilizio e vincolo paesaggistico: stop alle nuove superfici abusive

Che cos’è il terzo condono edilizio?
È la sanatoria straordinaria prevista dall’art. 32 del D.L. 269/2003, convertito nella L. 326/2003, per specifiche opere abusive ultimate entro il termine previsto dalla legge.
Non coincide con l’accertamento di conformità ordinario disciplinato dal D.P.R. 380/2001.
La sua applicazione richiede anche la verifica della normativa regionale e comunale applicabile.

Quando un abuso in area paesaggisticamente vincolata può essere condonato?
Nelle aree soggette a vincolo paesaggistico, il terzo condono riguarda soltanto opere minori, senza aumento di superficie o volume.
Devono inoltre ricorrere le ulteriori condizioni previste dalla normativa e dalla giurisprudenza: anteriorità del vincolo, conformità urbanistica e parere dell’autorità preposta alla tutela.
Nuove costruzioni e ampliamenti restano esclusi dalla sanatoria.

Quale norma impedisce il condono di nuove volumetrie in area vincolata?
Il riferimento principale è l’art. 32, comma 27, lett. d), del D.L. 269/2003, convertito nella L. 326/2003.
La disposizione va letta insieme all’Allegato 1 del decreto, che individua le tipologie di abuso rilevanti.
Per le aree vincolate, la giurisprudenza limita la sanabilità agli abusi minori privi di incremento di superficie o volumetria.

Il vincolo paesaggistico deve essere assoluto per impedire il condono?
No. La sentenza richiamata chiarisce che l’incremento di superficie o volume è insanabile anche se il vincolo non ha carattere assoluto.
La distinzione decisiva è tra opere minori e interventi che realizzano nuova edificazione o ampliamento.
Il vincolo relativo non rende di per sé condonabile una nuova volumetria abusiva.

Come va impostata la pratica di condono per evitare un diniego istruttorio?
La domanda deve essere completa della documentazione richiesta dal Comune e degli eventuali elaborati necessari a definire consistenza, epoca e localizzazione dell’abuso.
Se l’amministrazione richiede integrazioni, occorre rispettare il termine assegnato.
Il riscontro tardivo può impedire l’istruttoria e costituire un autonomo motivo di diniego.

Quali verifiche deve svolgere il tecnico su un immobile costiero?
Occorre verificare con precisione la localizzazione dell’immobile rispetto alla fascia costiera tutelata, l’atto istitutivo del vincolo e la data di realizzazione delle opere.
Va poi distinta l’eventuale manutenzione o trasformazione di un edificio esistente dalla creazione di nuova superficie o volume.
Sono necessarie anche le verifiche sugli strumenti urbanistici e sulla disciplina paesaggistica vigente.

Quali errori devono evitare proprietari e professionisti?
Non bisogna confondere il condono con una generica possibilità di regolarizzazione dell’abuso.
È errato ritenere che un vincolo non assoluto consenta automaticamente la sanatoria di una nuova costruzione.
Vanno evitati elaborati incompleti, riscontri tardivi alle richieste del Comune e qualificazioni improprie dell’intervento come opera minore.