Terzo condono edilizio: la sopraelevazione in zona vincolata è fuori dal perimetro

L’articolo analizza i limiti del terzo condono edilizio nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico, chiarendo che la sanatoria straordinaria è ammessa solo per abusi di minore entità e non per interventi che comportano nuova superficie o nuova volumetria. Prendendo le mosse dalla recente sentenza n. 3428/2026 del Consiglio di Stato, viene confermata l’esclusione dal condono di una sopraelevazione residenziale qualificata come abuso maggiore. Il contributo evidenzia inoltre l’irrilevanza del parere di compatibilità paesaggistica in tali casi, poiché il diniego ha natura vincolata e discende direttamente dalla disciplina restrittiva del terzo condono, anche in presenza di vincolo sopravvenuto.

La regole del terzo condono edilizio in zona vincolata sono veramente molto restrittive: in tal senso, c'è una possibilità che possa rientrare nella sanatoria straordinaria una sopraelevazione con destinazione residenziale di un immobile preesistente, finalizzata alla creazione di due unità immobiliari, con indicazione di superficie residenziale utile pari a mq 67,50, superficie non residenziale pari a mq 15,80 e volumetria pari a mc 200, asseritamente eseguita negli anni 1951-1952?

Il Consiglio di Stato è chiamato a dare una risposta in tal senso nella sentenza 3428/2026, che alla fine conferma che, nelle aree vincolate, sono suscettibili di sanatoria soltanto le opere di minore rilevanza, riconducibili alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell’Allegato 1 al decreto-legge 269/2003 (terzo condono), e non anche gli interventi comportanti la realizzazione di nuove superfici o nuovi volumi, tra i quali è stata ricondotta la sopraelevazione per cui è causa.

Il TAR ha quindi ritenuto che il diniego di condono avesse natura vincolata e che, di conseguenza, fosse sostanzialmente inutile l’acquisizione dell’accertamento di compatibilità paesaggistica, poiché un eventuale parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo non avrebbe comunque consentito di superare la preclusione legale propria della disciplina del terzo condono.

Ma vediamo bene perché, le regole specifiche e la questione del vincolo sopravvenuto.

Condono e sanatoria: le differenze

Prima di tutto, ricordiamo che il condono edilizio (primo, secondo o terzo che sia) non è una sanatoria 'classica' o 'ordinaria', ma una sanatoria straordinaria, che regola gli abusi edilizi "sostanziali" avvenuti entro una determinata 'forchetta temporale', a differenza del permesso di costruire in sanatoria che, invece, regola 'sempre' gli abusi "formali" per i quali sussiste doppia conformità.

Sanatoria e condono: due lati non della stessa medaglia

Analisi delle maggiori differenze intercorrenti tra la sanatoria edilizia ed il condono edilizio, con delineazione, dal punto di vista normativo/giurisprudenziale, di un quadro semplice e sintetico che consenta di comprendere le chiare peculiarità dei due istituti.

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Condono edilizio della sopraelevazione: il ricorso

L'appellante critica la sentenza impugnata, riproponendo le censure disattese dal primo giudice e censurando, in particolare, la ritenuta erroneità dell’interpretazione della disciplina del terzo condono e della giurisprudenza costituzionale e amministrativa in materia di vincoli sopravvenuti, sul presupposto che, in presenza di un’opera realizzata prima dell’imposizione del vincolo, l’Amministrazione sarebbe stata tenuta a svolgere una valutazione “ora per allora” della compatibilità paesaggistica, senza poter negare la sanatoria in via automatica.

L'aumento di volumetria è off limits in zona vincolata

Palazzo Spada evidenzia l'intervento per il quale è stata chiesta la sanatoria consiste in una sopraelevazione con destinazione residenziale di un immobile preesistente, comportante la creazione di nuove unità immobiliari e di nuova volumetria, pari, secondo quanto indicato nell’istanza, a mc 200 circa.

Quindi è corretto quanto disposto dal comune e dal TAR, cioè il diniego di condono, in quanto siamo in presenza di un abuso cd. maggiore, trattandosi di intervento comportante la realizzazione di nuove superfici e nuovi volumi.

In questo senso, è applicabile la disciplina più restrittiva dettata, per gli immobili ricadenti in area vincolata, dal d.l. n. 269 del 2003 e dalla legge regionale Lazio n. 12 del 2004.

La disciplina del terzo condono si caratterizza, come noto, per un ambito applicativo più ristretto rispetto ai precedenti condoni edilizi e consente, nelle aree sottoposte a vincolo, la sanatoria delle sole opere di minore rilevanza, riconducibili alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell’Allegato 1 al DL 269/2003 (manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo), non anche degli interventi comportanti la realizzazione di nuove superfici o nuovi volumi.

Abusi edilizi maggiori in zona vincolata: il parere paesaggistico non serve

Il ricorrente prova a spostare il baricentro della controversia sulla dedotta anteriorità dell’opera rispetto all’imposizione del vincolo paesaggistico, sostenendo che, in presenza di un vincolo sopravvenuto, il Comune non avrebbe potuto negare automaticamente il condono, ma avrebbe dovuto acquisire il parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo e procedere a una valutazione concreta di compatibilità paesaggistica.

A parte il fatto - evidenzia Palazzo Spada - che il presupposto fattuale sul quale si fonda la prospettazione dell’appellante non risulta adeguatamente dimostrato, si evidenzia che la sopraelevazione del 'nostro' caso, per consistenza, destinazione e incidenza volumetrica, non può essere ricondotta a un abuso meramente formale o minore, integrando, al contrario, un intervento edilizio comportante incremento di superficie e volumetria, con conseguente applicazione della preclusione correttamente accertata dal primo giudice.

Deriva da quanto esposto l’infondatezza della doglianza relativa alla mancata acquisizione del parere dell’autorità preposta alla tutela paesaggistica.

L’appellante assume che il Comune avrebbe comunque dovuto coinvolgere l’amministrazione preposta al vincolo e acquisire una valutazione concreta di compatibilità.

Tuttavia, nella fattispecie in esame, "l’acquisizione di tale parere non avrebbe potuto condurre a un diverso esito del procedimento, in quanto, alla luce della consistenza dell’abuso, della sua qualificazione come intervento comportante nuova superficie e nuova volumetria, nonché della sua ricaduta in area vincolata, la disciplina di riferimento esclude in radice l’ammissibilità della sanatoria straordinaria"

In altri termini, "il diniego assume natura vincolata, poiché discende direttamente dalla disciplina legale del terzo condono. Come già in precedenza evidenziato, è principio consolidato che, quando l’intervento ricade tra gli “abusi maggiori” in area vincolata, l’acquisizione del parere paesaggistico non è necessaria, risultando inutiliter data rispetto alla preclusione legale alla condonabilità".

FAQ TECNICHE: Condono della sopraelevazione in zona vincolata | Ingenio

La sopraelevazione rientra nel terzo condono edilizio in zona vincolata?
No. Gli interventi che determinano aumento di superficie o volumetria sono considerati abusi maggiori e restano esclusi dalla sanatoria straordinaria nelle aree vincolate.

Il vincolo paesaggistico sopravvenuto può rendere sanabile l’abuso?
No. Anche se il vincolo è successivo alla realizzazione dell’opera, la natura dell’intervento resta decisiva: se è un abuso maggiore, il condono è comunque precluso.

Quali opere possono essere sanate con il terzo condono in area vincolata?
Solo quelle di minore rilevanza, come manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, che non comportano nuova volumetria o nuove superfici.

È necessario acquisire il parere di compatibilità paesaggistica?
Non quando l’intervento è qualificabile come abuso maggiore. In questi casi il parere è considerato inutile, perché non può superare il divieto legale di condonabilità.

Perché il diniego di condono ha natura vincolata?
Perché discende direttamente dalla normativa sul terzo condono: accertata la presenza di nuova volumetria in area vincolata, l’amministrazione non ha margini discrezionali, come ribadito anche dal TAR Lazio.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO