Terzo condono edilizio: la tettoia in zona vincolata si può regolarizzare?

La tettoia è una delle opere edilizie più 'gettonate' e spesso protagoniste di sentenze della giustizia amministrativa che chiariscono quando si tratta di opera pertinenziale e 'irrisoria' oppure intervento di nuova costruzione (o ristrutturazione) con tutti gli annessi e connessi del caso (permesso di costruire obbligatorio, impossibilità del condono in zona vincolata).

La tettoia del contendere

Nella sentenza 21953/2025 del Tar Lazio, ci imbattiamo in una “tettoia stamponata per ricovero merce realizzata in struttura portante in metallo con copertura in pvc”, per la qualeil comune ha negato il condono, richiesto in virtù delle regole del DL 269/2003 (cd. Terzo condono).

Il provvedimento è motivato sulla scorta dell'esistenza di una serie di vincoli che interessano l’area a norma dell’art. 134 del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Condoni e sanatorie: le differenze

Sappiamo che i condoni edilizi in Italia sono stati tre: 1985, 1994, 2003. Si tratta di norme che prevedono la regolarizzazione di abusi sostanziali riferiti però a determinate 'forchette' temporali e con regole molto rigide.

Altra cosa sono nvece gli accertamenti di conformità previsti dalla norma nazionale (dpr 380/2001), che vanno a sanare abusi formali (assenza di permesso o SCIA, parziali difformità, variazioni essenziali) che si suddividono in:

• sanatoria ordinaria - doppia conformità classica o sincrona (art.36);
• sanatoria semplificata (art.36-bis) - doppia conformità asincrona, introdotta dal DL Salva Casa.

Il ricorso: opera di manutenzione straordinaria?

Siamo quindi nell'ambito del terzo condono edilizio in zona vincolata.

Secondo il ricorrente, l'abuso sarebbe, in ogni caso, sanabile a norma del c.d. terzo condono, benché in area vincolata, posto che nell’istanza questo viene qualificato come “tipologia 6” e, dunque, come abuso minore, trattandosi di “tettoia completamente stamponata e con copertura leggera in pvc”, circostanza mai contestata dall’amministrazione, con conseguente violazione dell’art. 32, commi 26 e 27, DL 269/03.

La tipologia 6 si riferisce alle opere di manutenzione straordinaria.

Sappiamo bene che, in area vincolata, il terzo condono è perfezionabile solamente per le opere di restauro, risanamento conservativo e, appunto, manutenzione straordinaria. Tutto il resto è 'out', non regolarizzabile.

C'è quindi da capire come viene qualificata questa tettoia.

Questa tettoia è un'abuso maggiore: ecco perché

Per quanto concerne la qualificazione dell’abuso, evidenzia il TAR, questa non può ritenersi nella disponibilità della parte, con prevalenza della forma sulla sostanza, dovendo l’amministrazione esercitare d’ufficio i propri poteri di vigilanza sull’uso del territorio.

Nel caso di specie, si è in presenza, al contrario di quanto sostenuto dal ricorrente, di un abuso maggiore richiedente il permesso di costruire, realizzando la tettoia coperta un aumento di superficie utile e di volumetria (cfr. Cons. St., sez. II, n. 10788; T.A.R. Napoli, sez. III, n. 2395/21).

Per la sanatoria è necessario che “siano opere minori senza aumento di volume e superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria). Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico non può essere sanato” (Cons. St., sez. VII, n. 6392/25).

Tettoia: il corretto inquadramento

Ma tutte le tettoie rientrano tra le opere 'maggiori'? O alcune possono anche essere installate liberamente e quindi, nel caso di un'istanza di condono, regolarizzate ex post?

Il TAR ricorda che la Sezione si è pronunciata nel senso che “secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, condiviso dal Collegio, la realizzazione di una tettoia, indipendentemente dalla sua eventuale natura pertinenziale, è configurabile come intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380/01, nella misura in cui realizza l’inserimento di nuovi elementi ed impianti ed è quindi subordinata al regime del permesso a costruire, ai sensi dell’art. 10, comma primo, lettera c), dello stesso d.P.R. laddove comporti una modifica della sagoma o del prospetto del fabbricato cui inerisce (Cons. Stato, sez. VI, 25 settembre 2023, n. 8504); in tal senso, si è chiarito che anche gli interventi consistenti nella installazione di tettoie o di altre strutture analoghe che siano comunque apposte a parti di preesistenti edifici come strutture accessorie di protezione o di riparo di spazi liberi, cioè non compresi entro coperture volumetriche previste in un progetto assentito, possono ritenersi sottratti al permesso di costruire soltanto ove la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendono evidente e riconoscibile la loro finalità di arredo o di riparo e protezione (anche da agenti atmosferici) dell'immobile cui accedono; tali strutture non possono viceversa ritenersi installabili senza permesso di costruire allorquando le loro dimensioni sono di entità tale da arrecare una visibile alterazione all'edificio o alle parti dello stesso su cui vengono inserite (cfr. Cons. Stato, sez. II, 17 marzo 2022, n. 1933)” (sent. n. 3457/24).

E' evidente, quindi, che i margini per poter inserire una tettoia tra gli interventi di manutenzione straordinaria, eventualmente passibili di condono anche in zona vincolata, sono veramente esigui.

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