Terzo condono edilizio, le regole: quali edifici rientrano nella sanatoria?

Il terzo condono edilizio è sicuramente il più gettonato perché è l'ultimo in ordine di tempo e perché ci sono ancora tante istanze di sanatoria straordinaria 'pendenti', cioè che devono essere ancora vagliate dalle amministrazioni comunali.

Spesso, però, ci si ritrova di fronte a dinieghi di condono motivati dal fatto che il tipo di edificio (o di costruzione) non è ammesso al condono, proprio per le regole della sanatoria straordinaria, che è 'cosa' molto diversa da quella ordinaria ex art.36 o 36-bis del Testo Unico Edilizia.

Il condono, infatti, va a sanare delle irregolarità sostanziali, mentre la sanatoria regolarizza le mancanze formali (come l'assenza del permesso, la parziale difformità, ecc).

La sentenza 16105/2025 del Tar Lazio è molto interessante in tal senso, perché fornisce una vera e propria guida al terzo condono edilizio, spiegando nel dettaglio quali tipi di costruzioni possono rientrarci e quali, invece, restano fuori dal perimetro del DL 269/2003 (convertito in legge 326/2003).

Il caso: ampliamento di edificio commerciale

Il diniego riguarda  “l’ampliamento di un edificio commerciale ... (eseguito) mediante chiusura con pareti in muratura di una tettoia, precedentemente realizzata, posta sul lato destro dell’edificio, guardando la facciata”, sicché “In tal modo all’edificio preesistente si aggiungeva un annesso di mq 50 (con un’iniziale erronea indicazione di mq 52,50) che estendeva la metratura dell’immobile ad uso commerciale preesistente”.

Roma Capitale respingeva la domanda della ricorrente sul presupposto (in tesi errato) della “realizzazione di abusi edilizi … consistenti nella realizzazione ex novo di un manufatto a destinazione d'uso commerciale”, nella considerazione che la relativa unità immobiliare “non risulta ampliamento né pertinenza di altro immobile commerciale, confermandosi viceversa ancora oggi separata ed autonomamente utilizzabile”, atteso che, ai sensi dell’art. 2, comma 1, lett. b), della l.r. n. 12/2004, le uniche opere di nuova costruzione suscettibili di essere condonate sono quelle con destinazione residenziale, nella specie mancante.

Il TAR evidenzia che:

• la questione dirimente, ai fini della decisione sul ricorso, è la qualificazione dell’intervento edilizio oggetto di domanda di condono edilizio, ovverosia nuova costruzione o ampliamento;
• il diniego di rilascio di condono edilizio si fonda sulla qualificazione dell’opera come nuova costruzione, e non come ampliamento.

Insomma, la difesa della ricorrente ha dedotto, con unico articolato motivo di ricorso, vizi di violazione di legge ed eccesso di potere, contestando i presupposti posti a fondamento dell’avversata determinazione di diniego, su mero assunto che il manufatto in questione integrerebbe non già nuova edificazione di un fabbricato ad uso commerciale, preclusa dalla l. n. 326 del 2003, bensì un ampliamento dell’immobile preesistente, poi depositando propria apposita relazione tecnica in tesi idonea ad evidenziare come si tratterebbe di una struttura unica con l’immobile preesistente, integrante un mero ampliamento di quest’ultimo sia sotto il profilo strutturale che funzionale.

Condono edilizio: le regole di base

Il TAR Lazio, quindi, chiarisce i principi interpretativi del terzo condono edilizio, evidenziando in primis il carattere eccezionale e di stretta interpretazione della normativa.

Il Tribunale conferma l'esclusione delle nuove costruzioni commerciali dal beneficio della sanatoria e delinea i criteri per distinguere tra ampliamento e nuova costruzione.

Ma vediamo nel dettaglio tutte le indicazioni della sentenza.

Il condono è un provvedimento eccezionale: no alle intepretazioni estensive

Il condono edilizio rappresenta un istituto straordinario ed eccezionale che trova giustificazione nella necessità di recuperare legalità urbanistica.

La Corte Costituzionale ha chiarito che si tratta di un "provvedimento normativo senza dubbio eccezionale" che richiede una stretta interpretazione letterale per evitare ampliamenti surrettizi dell'area di sanatoria.

Tale carattere impone di non alterare ulteriormente l'equilibrio costituzionale mediante interpretazioni estensive non consentite dalla legge.

In altre parole, principio cardine in materia di condono edilizio è, dunque, il carattere straordinario ed eccezionale della normativa che, nella contingenza del momento in cui interviene, l’ha previsto, con conseguente necessità di una stretta interpretazione, di stampo letterale, delle norme di sanatoria, al fine di non alterare ulteriormente il già intaccato equilibrio dei valori costituzionali sottesi mediante la surrettizia introduzione di ulteriori deroghe non espressamente consentite dalla legge.

Terzo condono edilizio: le condizioni per rientrare dentro la sanatoria

La disposizione chiave, la cui interpretazione è rilevante per il presente giudizio, è quella del comma 25 dell’art. 32 del decreto legge n. 269 del 2003, convertito in legge n. 326 del 2003, ai sensi del quale “Le disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall’articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, e successive modificazioni e integrazioni, nonché dal presente articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi”.

In tal modo il legislatore del 2003 ha espressamente individuato, ai fini dell’ammissibilità al nuovo condono edilizio, la categoria degli “ampliamenti” dei manufatti già esistenti e quella delle “nuove costruzioni residenziali”, ponendo quali condizioni per la loro sanatoria:

• i) nel primo caso, l’avvenuta ultimazione delle opere entro il 31 marzo 2003 e l’ampliamento di volumetria contenuto nel limite del 30% della volumetria originaria oppure nel limite di 750 mc.;
• ii) nel secondo caso, l’ultimazione della nuova costruzione entro il 31 marzo 2003, il limite di volumetria dei 750 mc. per singola richiesta di titolo abilitativo ed il rispetto del tetto massimo complessivo di 3000 mc.

Se con riferimento agli “ampliamenti” consentiti la norma non distingue la natura residenziale o meno dei manufatti cui essi accedono – sicché è da ritenere, evidentemente, che sono ammissibili in sanatoria tutti gli ampliamenti, indipendentemente dalla destinazione d’uso del manufatto (così come, peraltro, si ricava dalla sentenza n. 49 del 2006 della Corte Costituzionale) - con riferimento invece alla categoria delle “nuove costruzioni” la norma si riferisce espressamente solo a quelle “residenziali”, peraltro assoggettandole a limiti di volumetria.

Distinzione tra ampliamento e nuova costruzione

In definitiva: è escluso che la legge sul condono edilizio del 2003 - in quanto, come detto, legge eccezionale di sanatoria, ossia applicabile entro i limiti espressamente previsti senza inammissibili interpretazioni estensive - possa riferirsi anche alle nuove costruzioni non residenziali.

Il criterio decisivo è quindi la qualificazione dell'intervento edilizio.

Per configurare un ampliamento occorre dimostrare un collegamento strutturale e funzionale con l'edificio preesistente.

La nozione di pertinenza urbanistica si riferisce solo ad opere di modesta entità e accessorie rispetto all'opera principale, prive di autonomo valore di mercato e che non comportino carico urbanistico.

Non è sufficiente la mera contiguità fisica o la realizzazione nella stessa area di pertinenza.

Il rinforzo della legge regionale del Lazio

Tra l'altro, anche la legge regionale del Lazio in materia – la n. 12 del 2004 – all’art. 2, rubricato “opere abusive suscettibili di sanatoria”, limita la condonabilità di opere di nuova costruzione a quelle aventi destinazione esclusivamente residenziale, in ciò confermando la norma statale sopra richiamata.

Niente da fare: questo condono non si può fare

Nella fattispecie, non è in contestazione che venga in rilievo un'opera abusiva, peraltro di non esigua consistenza, avente una destinazione non residenziale ma commerciale.

La difesa della ricorrente ha, infatti, incentrato le proprie deduzioni sulla sostenuta erroneità della qualificazione operata dall’amministrazione, dovendo l’istanza di condono essere riferita non già ad una nuova edificazione bensì ad un ampliamento del precedente fabbricato, pure avente destinazione commerciale, con conseguente ammissibilità della sanatoria straordinaria.

La tesi di parte ricorrente, come ribadita nella relazione tecnica di parte - oltre a non trovare, tuttavia, alcun riscontro nella documentazione versata in atti dalla stessa ricorrente, come da onere su essa gravante – trova espressa ed evidente smentita nei contenuti di cui alla Relazione e relativi allegati, invece, depositati da Roma Capitale il 5 maggio 2025, idonei a contraddire l’esistenza di un collegamento strutturale e funzionale tra il fabbricato oggetto della domanda di condono rigettata con il provvedimento gravato e gli immobili adiacenti.

Si tratta, quindi, di una nuova costruzione a destinazione commerciale, non sanabile con le regole del Terzo condono edilizio.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO