Terzo condono in zona vincolata: condizioni e speranze per gli abusi maggiori

Il terzo condono edilizio presenta limiti particolarmente rigorosi per gli abusi realizzati in aree sottoposte a vincolo paesaggistico o ambientale. Una recente sentenza del TAR Campania chiarisce quando è ancora possibile ottenere la sanatoria e quando, invece, opera la preclusione prevista dall'art. 32 del DL 269/2003. L'articolo analizza il rapporto tra data del vincolo, tipologia dell'abuso, conformità urbanistica e parere dell'autorità preposta alla tutela, evidenziando le rare ipotesi in cui anche gli abusi maggiori possono essere condonati.

Terzo condono: il solito dilemma

Il terzo condono edilizio è l'ultima delle tre sanatoria straordinarie concepite in Italia per regolarizzare abusi sostanziali, al contrario della sanatoria classica che consente di 'curare' gli illeciti formali.

Ma è possibile, in zona vincolata, ottenere il condono per un intervento di ristrutturazione edilizia "riguardante parte del garage piano terra e secondo piano" di un edificio? Risponde il Tar Campania nella sentenza 394, ricordandoci tutte le principali condizioni alla base di questo tipo di sanatoria speciale.

Condoni e sanatorie: breve recap delle regole

Prima di addentrarci nella questione, ricordiamo che i condoni edilizi e la sanatoria ordinaria partono da presupposti diversi e, di conseguenza, hanno regole molto diverse tra loro: ciò che contraddistingue i condoni (in Italia ne abbiamo avuti tre, nel 1985, 1994 e 2003) è l'eccezionalità dell'evento, tanto che si tratta di regolarizzare abusi sostanziali commessi in una determinata forchetta temporale (entro una certa data).

La sanatoria classica ex art.36 o 36-bis del dpr 380/2001 è invece una norma cristallizzata che si basa sull'accertamento di conformità e sugli abusi 'formali': serve, quindi, la doppia conformità sincrona o asincrona per ottenere la regolarizzazione.

Quindi, l'eccezionalità del condono risiede nel fatto che, a differenza della sanatoria, è un salvagente temporale per specifici abusi, non un lasciapassare per abusi di qualsiai tipo e con qualsiasi data.

Condono impossibile? Il diniego del comune

L'amministrazione comunale ha comunicato i motivi ostativi all’accoglimento della istanza e con successivo provvedimento ha negato il condono in quanto “l’intero territorio del Comune di Lettere risulta assoggettato a vincolo paesaggistico per effetto del DM del 13/6/1957 ... e DM. BB.AA. del 28/3/1985”, considerato che “dette opere sono state eseguite ... in assenza di permesso di costruire e prive di autorizzazione paesaggistica” e che “l’immobile ricade in Zona A2 Zona Territoriale 4 nel PRG ... ove non sono consentiti interventi di nuova edificazione”, richiama l’art 32, comma 27, lett. d, del DL 269/2003, ritenendo che le opere “non sono comunque suscettibili di sanatoria”, non risultando “conforme né alle previsioni urbanistiche né alle norme in materia di tutela ambientale paesaggistica”.

Il ricorso: sanatoria possibile con opere realizzate prima dell'imposizione del vincolo?

Secondo i ricorrenti il condono delle opere realizzate su aree vincolate può essere concesso qualora le stesse siano avvenute prima dell’imposizione del vincolo ovvero allorché i manufatti successivamente edificati risultino comunque conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Condono in zona vincolata: le regole

Il TAR evidenzia che l’art. 32, comma 27, lett. D) della L. 326/2003, chiarisce che “Fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.

Ciò premesso si osserva che l’interessata ha indicato all’interno dell’istanza di condono quale data di ultimazione dei lavori il 17.11.2002.

Pertanto, coglie nel segno la difesa del Comune di Lettere secondo il quale anche a voler ritenere che la costruzione dell’immobile sia anteriore rispetto all’apposizione del vincolo, l’abuso è stato realizzato successivamente all’imposizione del vincolo.

Abusi maggiori e possibilità di condono in zona vincolata

Attenzione a quanto afferma il TAR. Nel caso di specie, gli interventi contestati ricadono in zona vincolata, per cui, in base all'art. 32, comma 27, del DL 269/2003 (terzo condono edilizio), le opere illegittimamente realizzate su aree "successivamente" sottoposte a vincolo sono suscettibili di sanatoria anche nel caso di abusi diversi da quelli di cui ai nn. 4, 5 e 6 di cui all'allegato 1 allo stesso DL 269/2003 (cioè restauro, risanamento e manutenzione straordinaria), ma solo se sia stato rilasciato parere favorevole dell'Amministrazione preposta alla tutela del vincolo, e le costruzioni siano sostanzialmente conformi agli strumenti urbanistici, potendo le difformità attenere esclusivamente:

• alla disciplina antisismica e possano essere però successivamente collaudate;
• a norme urbanistiche che prevedano la destinazione ad edifici o spazi pubblici, e non contrastino però con le previsioni di varianti di recupero di cui al Capo III della legge n. 47 del 1985;
• alle norme sulle distanze minime di rispetto stradale in materia di edificazione fuori dei centri urbani, e non costituiscano però minaccia alla sicurezza del traffico” (Cfr. Cass., Sent. n. 5457 del 8.2.2023).

Quindi anche in relazione alla predetta disciplina di cui al DL 269/2003, difettano i presupposti necessari per il rilascio del condono in quanto mancano i pareri favorevoli delle Amministrazioni preposte.

La regola base: no agli abusi maggiori in zona vincolata

In caso di realizzazione di interventi dopo l'apposizione del vincolo, il perimetro del terzo condono è veramente ristretto.

Più nello specifico, l'art.32 comma 27 del DL 269/2003 ha introdotto ulteriori limiti per la condonabilità degli abusi commessi sugli immobili vincolati ma sempre sul presupposto che gli abusi siano riconducibili alla manutenzione straordinaria e al restauro e risanamento conservativo, unici casi in cui, in via generale, il comma 26 dell'art. 32 d. l. n. 326/2003 ammette la sanatoria.

A tale stregua, possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo gli abusi di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 del d.l. n. 269/2003, integrate dalle opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

Diversamente, per le altre tipologie di abusi, riconducibili alle tipologie di illecito di cui ai nn. 1, 2 e 3, del menzionato Allegato, nelle quali rientra quello qui in rilievo per stessa ammissione dell’originario istante in sede di domanda di condono, interviene una preclusione legale alla loro sanabilità.

FAQ TECNICHE: Terzo condono edilizio in zona vincolata e abusi maggiori | Ingenio

Quando il terzo condono può essere richiesto per opere in zona vincolata?
Il condono può essere preso in considerazione solo se ricorrono tutte le condizioni previste dall'art. 32 del DL 269/2003. Sono determinanti la data di imposizione del vincolo, la tipologia dell'abuso, la conformità urbanistica dell'intervento e, nei casi previsti, il parere favorevole dell'autorità competente alla tutela del vincolo.

Gli abusi maggiori sono sempre esclusi dal terzo condono nelle aree vincolate?
No, ma la possibilità è eccezionale. Se il vincolo è stato imposto successivamente alla realizzazione delle opere, anche abusi diversi da manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo possono essere condonati soltanto in presenza del parere favorevole dell'amministrazione competente e della sostanziale conformità agli strumenti urbanistici.

Perché la data di imposizione del vincolo è decisiva?
L'art. 32, comma 27, del DL 269/2003 distingue le opere eseguite prima e dopo l'apposizione del vincolo. Se l'abuso è successivo al vincolo, la sanatoria incontra limiti molto più stringenti e, in assenza dei requisiti previsti dalla norma, il Comune deve respingere l'istanza di condono.

È sufficiente che l'opera sia conforme al piano urbanistico per ottenere il condono?
No. La conformità urbanistica rappresenta solo uno dei requisiti richiesti. Nelle aree vincolate è normalmente indispensabile anche il parere favorevole dell'amministrazione preposta alla tutela paesaggistica o ambientale, senza il quale la domanda di condono non può essere accolta.

Qual è il principio ribadito dal TAR Campania sul terzo condono?
Il TAR conferma che il terzo condono resta una misura straordinaria e non costituisce uno strumento di regolarizzazione generalizzata. Per gli abusi maggiori in zona vincolata la sanatoria è ammissibile solo nelle limitate ipotesi previste dalla legge; in mancanza dei presupposti normativi, il diniego del Comune è legittimo.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO