Nuovo Testo Unico Costruzioni approvato in CdM: 3 titoli abilitativi, sanatoria per lievi difformità ante 1967

Il Nuovo Testo Unico dell'edilizia, o Testo Unico delle Costruzioni, o Codice dell'Edilizia e delle Costruzioni (ogni nome è buono) inizia ufficialmente il suo viaggio visto che il DDL delega è stato approvato con procedura d'urgenza dal Governo nel Consiglio dei Ministri del 4 dicembre 2025.

Il testo - che dovrà essere tradotto in uno o più decreti legislativi entro un anno - mira a riscrivere completamente il dpr 380/2001, si basa sulla traccia proposta verso fine settembre dal MIT, e va di pari passo con il DDL Mazzetti al quale, parallelamente, sta lavorando la Camera, e che ha come primo obiettivo il riordino dei permessi edilizi.

"Dopo il codice della strada e il codice degli appalti, con il codice edilizia aggiorniamo altre norme dopo più di vent’anni di attesa. Offriamo all’Italia regole più chiare e certe, tagliando la burocrazia: in questo modo non avremo più altri casi-Milano, con contenziosi tra enti locali e magistratura che rischiano di paralizzare le città. Sono molto soddisfatto". Così il ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini dopo l'approvazione del Codice Edilizia da parte del Consiglio dei Ministri.

 

Il comunicato stampa ufficiale del Governo

"Il Consiglio dei ministri, su proposta del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti Matteo Salvini, del Ministro per le riforme istituzionali e la semplificazione normativa Maria Elisabetta Alberti Casellati e del Ministro per la pubblica amministrazione Paolo Zangrillo, ha approvato, con procedura d’urgenza, un disegno di legge di delega al Governo per l’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni.

La delega autorizza il Governo ad adottare uno o più decreti legislativi finalizzati a compiere un’ampia e organica revisione della normativa in materia di edilizia e di sicurezza delle costruzioni, con l’obiettivo primario di semplificare, riordinare e razionalizzare i procedimenti amministrativi oggi disciplinati dal Testo Unico dell’edilizia, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Il testo fa seguito al decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, cosiddetto “Salva casa”, che ha operato una prima semplificazione. 

L’adozione del Codice dell’edilizia e delle costruzioni ha la finalità, inoltre, di porre chiarezza sulla ripartizione delle competenze tra Stato e Regioni, garantendo il rispetto dei Livelli Essenziali delle Prestazioni (LEP), come strumento necessario per assicurare standard minimi uniformi. 

L’intervento normativo riguarda, in primo luogo, la disciplina legislativa di settore relativa alla sicurezza delle costruzioni, che necessita di un aggiornamento alla luce delle moderne tecniche costruttive e delle accresciute esigenze di sicurezza sismica ed energetica.

Si prevede, inoltre, di favorire il coordinamento con le disposizioni urbanistiche e le altre normative di settore come la disciplina dei beni culturali e paesaggistici. Infine, si semplifica la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili e si rafforza l’efficacia e la trasparenza delle procedure per il rilascio dei permessi di costruire, delle Segnalazioni Certificate di Inizio Attività (SCIA) e degli altri titoli del settore edilizio".

 

Le novità principali del DDL TU Edilizia

Il nuovo testo punta su:

• Regolarizzazione dei piccoli abusi edilizi ante 1967
  Sarà più semplice sanare le lievi difformità relative a interventi realizzati prima del 1° settembre 1967 (entrata in vigore della Legge Ponte), ma non sarà un condono generalizzato. Leggendo il testo, pare che si voglia favorire la regolarizzazione degli abusi storici anche tramite una sanatoria condizionata, simile a quella del Salva Casa ("semplificare e razionalizzare i procedimenti amministrativi finalizzati al rilascio o alla formazione dei titoli in sanatoria nelle ipotesi di cui al numero 3), - si legge nel testo dello schema di DDL - definendo i termini perentori per la presentazione delle relative istanze, comunque antecedenti all’irrogazione delle sanzioni amministrative, individuando procedure semplificate per la regolarizzazione degli abusi realizzati prima dell’entrata in vigore della legge 6 agosto 1967, n. 765. Prevedere, laddove necessario, modalità di rilascio dei predetti titoli in sanatoria vincolate alla realizzazione da parte del proprietario o avente titolo degli interventi essenziali di messa in sicurezza dell’immobile o di adeguamento del medesimo alle inderogabili norme tecniche di costruzione").

• Difformità più chiare
  Il testo mira alla definizione a livello nazionale di una "comune classificazione delle tipologie di difformità dal titolo abilitativo edilizio, includendo in questa rivisitazione anche la disciplina delle tolleranze edilizie". Si va, quindi, verso la definizione di standard comuni per superare le troppe diversità regionali che hanno creato confusione in materia di difformità dai titoli abilitativi.

• Semplificazione del concetto di stato legittimo dell'immobile e cambi di destinazione d'uso
  Si prevede l'introduzione dell'obbligo di asseverazione degli estremi dei titoli edilizi pregressi: in pratica, lo stato legittimo si potrà dimostrare sulla base del titolo più recente, ma solo se in questo titolo sono indicati gli estremi del titolo originario e degli eventuali titoli successivi, e che questi siano asseverati con attestazione di un professionista qualificato.
  Per i mutamenti d'uso, ci sarà un riordino e una semplificazione della normativa ulteriore rispetto a quanto già statuito dal DL Salva Casa, in particolare valorizzando il principio dell'indifferenza funzionale tra destinazioni d'uso omogenee nell'ambito del tessuto urbanizzato.

• Autocertificazione, auto-asseverazione e silenzio assenso nelle procedure amministrative
  Si prevede la riduzione dei termini previsti per il rilascio e la formazione dei titoli stessi (anche tramite l'istituto del silenzio assenso).

• Modifica della tradizionale suddivisione tra manutenzione straordinaria, restauro/risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia
  Gli interventi che non rientrano nell'edilizia libera (anche dopo le semplificazioni introdotte dal Salva Casa) saranno ricondotti a nuove categorie definite in base alla loro importanza, alle caratteristiche dell'opera e all'effetto prodotto sul contesto. La suddivisione sarà tra:
  1) interventi di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio, ivi inclusi gli interventi di sostituzione del tessuto urbanistico-edilizio esistente mediante un insieme sistematico di interventi edilizi che comportano anche la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale (nuova costruzione);
  2) interventi di trasformazione del patrimonio edilizio esistente, anche di natura ricostruttiva, con particolare riferimento ad attività di demolizione e ricostruzione di immobili esistenti comportanti sostituzione edilizia, differenziati in base all’impatto prodotto sul territorio, in conseguenza delle modifiche apportate all’organismo edilizio precedente, con particolare riguardo alle modifiche della sagoma, dei prospetti, del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente, nonché degli incrementi di volumetria e del mutamento di destinazione d’uso;
  3) interventi di adeguamento funzionale del patrimonio edilizio esistente;
  4) interventi che non incidono su parti strutturali dell’edificio o sui prospetti, ulteriori rispetto a quelli di cui al numero 5);
  5) interventi di manutenzione ordinaria e per la realizzazione di opere minori, ivi incluse l’installazione di manufatti leggeri, di realizzazione di opere o manufatti stagionali o dirette a soddisfare esigenze temporanee, nonché altre tipologie di interventi che, in ragione della relativa natura, delle finalità perseguite ovvero delle attività cui sono pertinenti, sono consentiti per esplicita previsione legislativa in assenza di titolo amministrativo;
  A ciascuna tipologia così individuata corrisponderà, in modo uniforme su tutto il territorio nazionale, un preciso regime amministrativo: CILA, SCIA oppure permesso di costruire.
  Sarà inoltre rivista e semplificata la disciplina relativa alla segnalazione certificata di agibilità (SCA), con particolare attenzione alle modalità, ai termini di presentazione e alla documentazione da allegare.

• Data di definizione certa per le domande di sanatoria pendenti (tre condoni del 1985, 1994 e 2003)
  Nello specifico, le istanze presentate, ma ancora 'pendenti', alla data di entrata in vigore dei decreti di attuazione del nuovo Codice, dovranno essere definite nei tempi e nei modi fissati dal decreto stesso.

• Indicazione dettagliata dei LEP (livelli essenziali delle prestazioni)
  L'obiettivo finale è garantire standard minimi uniformi su tutto il territorio nazionale.

• Conferma del meccanismo della doppia conformità semplificata - o alleggerita - ex DL Salva Casa
  Si otterrà la sanatoria con la conformità edilizia al momento della realizzazione delle opere e urbanistica al momento della richiesta di sanatoria. Previsto l'obbligo della doppia conformità alle norme sismiche sia al momento della realizzazione che della sanatoria.

• Digitalizzazione e fascicolo del fabbricato
  Si punta ad arrivare al fascicolo digitale del fabbricato. La relazione illustrativa ritiene questo tipo di strumento "indispensabile per una gestione trasparente, efficiente e tracciabile del patrimonio edilizio, per un accesso semplificato alle informazioni e una maggiore certezza sulle vicende amministrative degli immobili".

C'è da sottolineare che questo testo concede 12 mesi per l'attuazione della delega, contro i 6 mesi del DDL Mazzetti, e che molte delle linee di indirizzo ricalcano quanto già contenuto nel DL Salva Casa.

 

Le precisazioni del MIT: non è una sanatoria dei vecchi abusi

Il MIT, con una nota divulgata nella mattinata del 4 dicembre, ha però precisato che il DDL "non interviene in alcun modo sugli abusi del passato. Al contrario, obiettivo della riforma è offrire al settore un Codice fondato su regole chiare e semplici, per evitare che, in futuro, sulle ambiguità normative, possano nascere contenziosi come quello che oggi interessa il Comune di Milano".

Per il MIT, "con l'approvazione del testo si avrà finalmente un quadro normativo chiaro, semplice ed efficace, capace di sbloccare il potenziale del settore e favorire gli investimenti. Si tratta di un impegno concreto e strategico per rimuovere le ambiguità normative che inibiscono il lavoro dei tanti operatori economici del "settore casa"".

 

Titoli abilitativi: il chiodo fisso

Uno dei capisaldi del nuovo Testo Unico è semplificare e rendere chiara la distinzione tra tipologie di interventi edilizi e relativi titoli abilitativi, un ambito oggi fonte di incertezze e contenziosi.

Il nuovo codice, ha spiegato in merito il Ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini, supera le definizioni vaghe e soggettive attualmente in uso, sostituendole con criteri oggettivi e misurabili, basati sull'effettiva portata dell'intervento e sul suo impatto urbanistico concreto.

L'intento è quello di eliminare le aree di ambiguità e di collegare in modo chiaro ogni intervento edilizio al proprio titolo abilitativo, garantendo procedure più snelle e proporzionate alla complessità delle opere.

"Non è accettabile - ha aggiunto il Ministro - che per lavori di modesta entità un cittadino debba affrontare un percorso burocratico paragonabile a quello richiesto per una nuova costruzione. A ogni intervento edilizio corrisponderà un titolo univoco, chiaro e proporzionato".

L'idea di base è quella di arrivare a un numero di titoli abilitativi ridotto. Il DDL Mazzetti - col quale comunque questo provvedimento dovrà per forze di cose interfacciarsi - ne prevede al momento tre:

• permesso di costruire, per interventi di maggiore impatto urbanistico;
  
• segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), per interventi di media entità;
  
• attività edilizia libera, per opere minori che non richiedono autorizzazioni specifiche.

"Un obiettivo primario - spiega la relazione illustrativa - è la riduzione dei termini previsti per il rilascio o la formazione dei titoli edilizi, accompagnata dalla previsione di idonee garanzie per il rispetto degli stessi".

 

La questione delle competenze

Uno degli obiettivi centrali del provvdimento è anche quello di chiarire in maniera netta la ripartizione delle competenze tra Stato e Regioni, eliminando sovrapposizioni e incertezze che in questi anni hanno alimentato contenziosi e rallentato investimenti.

A differenza dal dpr 380/2001, quindi, il Nuovo Codice andrà a fornire indicazioni chiare su ogni disposizione, qualificando le norme in base alla competenza regionale o statale. Non ci dovranno essere quindi più dubbi (pensiamo, ad esempio, alle diatribe sulle distanze tra costruzioni o alle norme per il recupero dei sottotetti).

 

Lavoro condiviso e complementarietà al DDL Mazzetti

ll Ministro aveva sottolineato, già in sede di 'lancio', che il disegno di legge delega non è frutto di un lavoro isolato, ma nasce da un ampio percorso di confronto e partecipazione. La fase di consultazione pubblica, conclusa nel mese di febbraio, ha coinvolto in modo diretto professionisti, associazioni di categoria e rappresentanti del mondo imprenditoriale, riuniti nel tavolo “Piano Casa” istituito presso il Ministero.

Dall’esame degli 86 contributi pervenuti sono state individuate le linee guida che hanno orientato la redazione del testo: semplificare le categorie di intervento edilizio e i titoli abilitativi, oltre a promuovere un riordino organico e coerente della disciplina di settore.

Per qul che riguarda le zone di confine con il DDL Mazzetti, Salvini aveva già precisato che il DDL "non è alternativa ma complementare", e che "i due provvedimenti viaggiano nella stessa direzione e potranno confluire in un quadro normativo unitario che tenga insieme l’indirizzo del Parlamento e quello del governo".

 

Nuove norme per la sicurezza delle costruzioni

Salvini aveva anche aggiunto che "l’intervento rappresenta un vero e proprio cambio di paradigma: il nuovo codice dell’edilizia delle costruzioni dovrà sostituire integralmente il testo unico dell’edilizia incorporando anche altre discipline settoriali risalenti nel tempo come quelle in materia di sicurezza delle costruzioni".

 

Rigenerazione urbana in parallelo

Parallelamente al varo del DDL delega TU Costruzioni, prosegue in Senato l'esame del DDL per la rigenerazione urbana, assolutamente complementare a questo provvedimento e che, forse, porterà alla redazione di un unico testo.

Il TU Edilizia "definirà le regole del come costruire", mentre il testo sulla rigenerazione "chiarirà quali interventi potranno accedere agli incentivi e come saranno governati i processi di trasformazione urbana".

 

Agevolazioni fiscali

Il DDL delega prevede anche di riordinare le disposizioni sulla concessione e sull'erogazione di agevolazioni fiscali, contributi e altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici per la realizzazione di interventi su opere che presentano difformità edilizie, al fine di escludere tassativamente il rilascio di agevolazioni, contributi e provvidenze ove necessario.

---

 

Il commento del presidente dell'ANCE Federica Brancaccio

"La legge delega sull'edilizia è un importante segnale di attenzione da parte del governo, dopo anni di attesa, su un tema fondamentale per la vita e la crescita delle nostre città". "Da tempo - continua - sottolineiamo la necessità di aggiornare il quadro di norme per rispondere ai bisogni dei cittadini: dalle periferie ai centri storici occorrono soluzioni per combattere il degrado e fornire servizi efficienti".

 

Il Commento dell'On. Erica Mazzetti al primo testo

"Il nuovo testo unico delle costruzioni è la risposta che tutta la filiera edile aspetta da anni: pochi, chiari principi alla base, riordino e semplificazione normativa, chiarezza nel rapporto tra Stato e Regioni, centralità del progettista, qualità della progettazione, forte stimolo alla rigenerazione dello spazio urbano e standard edilizi degli immobili innovativi, digitalizzazione ed informatizzazione delle pratiche e degli uffici con modulistica e piattaforme uniche. In queste settimane, inoltre, sto incontrando tutte le componenti della filiera edili, le categorie e gli ordini professionali, che ringrazio per il contributo dato: in questi giorni ho avuto un incontro molto proficuo con il Consiglio Nazionale degli Ingegneri, nel corso del quale abbiamo approfondito i punti cardine del nuovo testo unico delle costruzioni. Il nuovo testo unico, proposto a mia prima firma e in discussione da mesi in Commissione ambiente, sta avendo riscontro positivo dai tanti soggetti auditi: è il punto di arrivo di un'opera di semplificazione e razionalizzazione normativa essenziale per la modernizzazione, per mettere il nostro Paese al passo del mercato. Questo testo è la leva per un cambio culturale del settore dell'edilizia e dell'urbanistica, non più basato sull'indisciplina normativa ma sulla disciplina dei principi chiari e univoci, in una visione garantistica e liberale, con pianificazione e non più ideologia. Come confermato dal Ministro dei Trasporti Matteo Salvini, c'è totale sintonia sugli obiettivi e sui contenuti della nuova legge in arrivo in Cdm. Adesso bisogna procedere velocemente per dare al settore uno strumento indispensabile che ricrei fiducia fra Stato e cittadino e che sblocchi il paese che ha estremo bisogno di svilupparsi ma anche di adattarsi ai tempi e alle esigenze delle persone".

---

LA BOZZA DEL DDL CODICE EDILIZIA E COSTRUZIONI E' SCARICABILE IN ALLEGATO