Tettoia abusiva: violato il diritto di veduta? Via al risarcimento del danno!

In condominio quando qualcuno decide di costruire senza autorizzazioni e ignorando i diritti dei vicini, il conflitto diventa inevitabile. È quanto accaduto ai proprietari di un'unità immobiliare ad uso abitativo all'interno di un parco condominiale, dove una coppia aveva realizzato una tettoia a ridosso dell’appartamento sovrastante senza permessi edilizi né autorizzazione condominiale. I proprietari dell’immobile al piano superiore hanno denunciato che la struttura causasse problemi alle loro proprietà e dopo vari tentativi bonari, diffide e una mediazione fallita, la vicenda è arrivata davanti al Tribunale di Paola. Il giudice ha quindi riconosciuto che la costruzione abusiva aveva limitato il diritto di veduta, provocando un danno risarcibile. I proprietari della tettoia sono stati così condannati a pagare un risarcimento, oltre interessi, nonché tutte le spese legali e quelle della consulenza tecnica.

Che cos’è una tettoia?

La tettoia è una struttura destinata alla copertura di spazi aperti, composta generalmente da una copertura sostenuta da colonne, pilastri, pali o altre strutture verticali discontinue, eventualmente addossata a un edificio. La funzione principale della tettoia è quella di proteggere l’area sottostante dagli agenti atmosferici, rendendo lo spazio coperto maggiormente fruibile e contribuendo ad accrescere la vivibilità dell’unità immobiliare di cui è pertinenza.

Ma cosa succede quando essa viola le distanza nei contesti condominiali?

A fornire chiarimenti è la sentenza del Tribunale di Paola n.321/2026.

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Il caso della tettoia che viola le distanze e il diritto di veduta

I ricorrenti sostengono che nel 2017 i vicini avessero realizzato una tettoia in aderenza al loro immobile, senza:

• alcuna comunicazione preventiva ai comproprietari dello stabile;
• senza autorizzazione dell’assemblea condominiale;
• senza titoli edilizi richiesti e/o approvati.

L’opera, a dire dei condomini ricorrenti, avrebbe modificato sensibilmente l’uso degli spazi, creando problemi di igiene, sicurezza e vivibilità: accumulo di foglie, presenza di animali, ristagni d’acqua e possibile accesso facilitato all’abitazione.
Nonostante vari tentativi di soluzione bonaria e un procedimento di mediazione fallito, la vicenda è approdata in tribunale.

A causa di ciò i ricorrenti hanno chiesto la rimozione della struttura sostenendo che la tettoia violasse le norme sulle distanze tra costruzioni, il regolamento condominiale e il diritto di veduta.
Di contro i vicini sostenevano la legittimità dell’intervento e il condominio è rimasto contumace, mentre il giudizio ha previsto una serie di testimonianze oltre ad una consulenza tecnica d’ufficio.

Secondo quest’ultima “la tettoia in oggetto è costituita da travetti in legno lamellare direttamente fissate sulla struttura del fabbricato e su un piccolo locale deposito situato dalla parte opposta senza appoggi sul terreno (...). Come già accennato, per la tettoia non è stato richiesto o presentato alcun tipo di titolo abilitativo (...) e inoltre, esaminato lo stato dei luoghi, vìola le normative in tema di distanze delle costruzioni dalle vedute. Art. 907 c.c.”, aggiungendo che “(q)uando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'art. 905. Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia. (…)”.
La tettoia si presentava come una struttura stabile, realizzata con travetti in legno lamellare fissati direttamente all’edificio e coperti con guaina bituminosa, completa anche di canali di gronda per lo scarico dell’acqua piovana. Inoltre essa era stata costruita senza alcun titolo edilizio autorizzativo rilasciato dal Comune di Diamante. Il perito ha poi rilevato la violazione dell’art. 907 del codice civile, che tutela le vedute del vicino, infatti secondo la norma chi costruisce vicino a finestre o balconi altrui deve rispettare una distanza minima di tre metri, sia frontalmente sia lateralmente in caso di vedute oblique e, se in appoggio, tale distanza deve essere mantenuta anche in verticale al di sotto della soglia della finestra.
Nel caso esaminato, la tettoia non rispettava tali distanze legali, risultando quindi abusiva perché priva di titolo abilitativo e illecita per la violazione dei diritti di terzi.

Nel corso del giudizio la tettoia viene rimossa spontaneamente quindi, il Tribunale considera superata la richiesta di ripristino dello stato dei luoghi, proseguendo però l’esame della domanda risarcitoria.

Vediamo cosa dice il giudice in merito a quest'ultimo punto…

Tettoia abusiva in condominio: violata la distanza minima dalle vedute dei vicini

Il tribunale precisa che “(…) il consulente ha affermato che la tettoia “vìola le normative in tema di distanze delle costruzioni dalle vedute. Art. 907 c.c.” e ha specificato che “Nel caso specifico la veduta in appiombo viene violata sotto la finestra di Nord/Est dell’appartamento della parte attrice, mentre sul balcone opposto solo in parte”. Le misurazioni effettuate hanno confermato che la costruzione non rispettava la distanza minima di tre metri, arrivando in alcuni punti a trovarsi a ridosso della proprietà attorea. (…) Sebbene il manufatto insista su un'area di proprietà esclusiva dei convenuti, esso è stato fissato alla parete comune dell'edificio. Il regolamento di condominio, depositato con atto notarile, ha natura contrattuale, essendo stato predisposto dall'originario costruttore e richiamato negli atti di acquisto, come si evince dall'atto di compravendita degli attori. Le sue clausole sono pertanto vincolanti per tutti i condomini e possono imporre limiti ai diritti dei singoli, anche più rigorosi di quelli previsti dalla legge. Nello specifico, sono state violate le seguenti disposizioni regolamentari:
- Art. 4, comma 2: “Ciascun condomino nel piano o porzioni di piano di sua proprietà non può eseguire opere che rechino danno alla struttura e all’estetica dell’edificio. In ogni caso, i condomini, prima di intraprendere nei locali di loro proprietà l’esecuzione di opere o di lavori che comunque possano interessare la stabilità e l’estetica degli edifici o di parte di essi, devono darne notizia all’amministratore”. I convenuti non hanno fornito alcuna comunicazione preventiva.
- Art. 5: “In deroga all’art. 1127 c.c. è espressamente vietato ampliare o sopraelevare i fabbricati, o alternarne la tipologia originaria, sia pure con la realizzazione di strutture precarie o di facile rimozione salvo approvazione dell’assemblea dei condomini.”

La tettoia era stata costruita troppo vicino all’appartamento sovrastante, violando le distanze minime previste dall’art. 907 c.c. a tutela del diritto di affaccio e veduta dei vicini. In particolare, la struttura impediva la cosiddetta “veduta in appiombo”, cioè la possibilità di affacciarsi verso il basso dal balcone o dalla finestra. Inoltre, pur trovandosi nell’area di proprietà privata la tettoia era fissata a una parete comune del condominio, per cui sarebbe stata necessaria l’autorizzazione assembleare. I proprietari, però, non avevano né informato l’amministratore né ottenuto il consenso del condominio.

Il Tribunale ha quindi ritenuto illegittima l’opera anche perché, sebbene removibile, costituiva comunque un ampliamento dell’edificio vietato dal regolamento condominiale senza preventiva approvazione.

La violazione delle distanze e del diritto di veduta
può generare un danno risarcibile,
anche in assenza di danni materiali diretti.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: tettoia, condominio, distanze costruzioni, diritto di veduta, art. 907 c.c.

FAQ Tecniche: Tettoia abusiva: violato il diritto di veduta? Via al risarcimento del danno! | Ingenio

Che cos’è una tettoia ai fini edilizi e civilistici?
La tettoia è una struttura di copertura destinata alla protezione di spazi esterni dagli agenti atmosferici. In ambito edilizio può essere considerata pertinenza oppure nuova costruzione in funzione di dimensioni, stabilità e impatto volumetrico. In ambito civilistico rileva anche rispetto alle distanze legali e al diritto di veduta. [Verificare specifica tecnica/norma]

Quando una tettoia viola l’art. 907 c.c.?
La violazione si verifica quando la struttura viene realizzata a distanza inferiore a 3 metri rispetto a vedute dirette o oblique del vicino. La norma tutela la possibilità di affacciarsi e guardare sul fondo altrui senza ostacoli indebiti, inclusa la cosiddetta veduta in appiombo.

Una tettoia su proprietà esclusiva richiede autorizzazione condominiale?
Sì, se la struttura incide sulle parti comuni, altera il decoro architettonico o contrasta con il regolamento condominiale contrattuale. Nel caso analizzato la tettoia era fissata alla parete comune dell’edificio e avrebbe richiesto preventiva approvazione assembleare.

La rimozione spontanea della tettoia elimina il rischio di risarcimento?
No. Il Tribunale ha chiarito che la rimozione dell’opera può far venir meno la domanda di ripristino, ma non elimina automaticamente il danno già prodotto. La lesione del diritto di veduta può generare responsabilità risarcitoria autonoma.