Tettoia aggiuntiva e progetto originario: i confini delle tolleranze costruttive del Salva Casa

L’articolo analizza i limiti applicativi delle nuove tolleranze costruttive introdotte dal Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024), con particolare riferimento alle tettoie realizzate successivamente al progetto originario. In una recente sentenza del Tar Lazio viene chiarito che l’aumento delle tolleranze fino al 6% ex art. 34-bis d.P.R. 380/2001 riguarda esclusivamente lievi difformità esecutive di opere già previste e rappresentate nei titoli edilizi originari. Le opere aggiuntive, come una tettoia non autorizzata in progetto, restano escluse e richiedono il corretto titolo edilizio, con conseguente legittimità dell’ordine di demolizione.

E' vero che il Decreto Salva Casa (69/2024) ha innalzato la percentuale relativa alle tolleranze costruttive dal 2% al 6%, ma bisogna sempre considerare che, per beneficiare della forbice 'allargata', l'intervento deve figurare nel progetto originario (autorizzato) e non essere aggiuntivo rispetto ad esso.

Questo, importante chiarimento è contenuto nella sentenza 5709/2026 dello scorso 26 marzo del Tar Lazio, che ha respinto il ricorso contro la demolizione emessa da un comune per alcuni abusi edilizi, tra i quali figura anche una tettoia che, secondo il ricorrente, sarebbe stata assentibile con SCIA e comunque sarebbe potuta rientrare nel novero delle lievi difformità sanabili con le tolleranze costruttive ex art.34.bis dpr 380/2001, introdotte dal Decreto Salva Casa.

Tutti gli abusi contestati

Roma Capitale ha ingiunto alla ricorrente la demolizione dei seguenti abusi edilizi:

• a) al secondo piano dell’edificio, risultano installati n. 7 pannelli scorrevoli su binario metallico, richiudibili a pacchetto, in relazione al balcone di pertinenza dell’appartamento posto all’interno della sagoma del fabbricato;
• b) apertura di un vano porta che collega il vano scala condominiale con lavatoio di pertinenza, divenuto illegittimo stante la dichiarazione di inefficacia della SCIA;
• c) al secondo piano risultano installati elementi in vetro frangivento chiusi a pacchetto, al fine di chiudere l’apertura all’esterno del balcone loggiato, divenuti illegittimi in forza della dichiarazione di inefficacia della CILA;
• d) al terzo piano (terrazzo e lavatoio), risultano installati elementi in vetro frangivento chiusi a pacchetto, al fine di chiudere la tettoia ivi collocata, divenuti illegittimi in forza della dichiarazione di inefficacia della CILA;
• e) realizzazione di una tettoia, con una volumetria superiore a quella assentita, per la quale è stata presentata DIA.

Il ricorso: tettoia 'sanabile' con le nuove tolleranze costruttive?

Secondo il ricorrente, il provvedimento sarebbe illegittimo per violazione di legge.

In particolare, quanto alla tettoia, la differenza tra la volumetria realizzata (mq 14,18) e quella dichiarata nella SCIA (mq 10,03) sarebbe minima e, in ogni caso, difetterebbe la documentazione relativa a tale misurazione.

Cosicchè, Roma Capitale non avrebbe provato, ai fini della legittimazione edilizio-urbanistica dell’opera, la necessità del permesso di costruire in luogo della mera SCIA e quindi la sussistenza dei presupposti per l’applicazione dell’art. 16 L.R. Lazio 15/2008, anziché dell’art. 19 L.R. Lazio 15/2008.

A ciò parte ricorrente ha aggiunto che la lieve difformità potrebbe essere sanata ai sensi dell’art. 34 bis dpr 380/2001 che, in forza del Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024), avrebbe innalzato la percentuale relativa alle tolleranze costruttive dal 2% al 6%.

No alla SCIA, serve il permesso. Ecco perché

Il TAR respinge il ricorso partendo dal presuppsoto che, ai fini dell’individuazione del titolo edilizio atto a supportare le opere per cui è causa, e quindi quanto alla fattispecie sanzionatoria applicabile (art. 16 della L.R. Lazio 15/2008), deve pur sempre e, come detto, aversi riguardo all’abuso complessivamente inteso, non essendo esso suscettibile di legittimazione parziale.

Sul punto, avendo parte ricorrente calibrato la propria doglianza solamente sulla tettoia - senza nulla opporre rispetto ai restanti abusi, quali a esempio l’apertura di un vano porta che collega il vano scala condominiale con il lavatoio di pertinenza - è evidente che la SCIA non assurge a valido titolo edilizio idoneo: le ampie dimensioni della tettoia, nonché la pluralità delle opere abusivamente realizzate impongono, infatti, la necessità di acquisire, a tal fine, il permesso di costruire.

Le nuove tolleranze costruttive del Salva Casa

Con il DL 69/2024 sono state incrementate, in certi casi, le percentuali delle tolleranze di cantiere, allargando il concetto di tolleranza costruttiva ed estendendolo anche alle distanze legali e ai requisiti igienico sanitari.

L'art.34-bis del dpr 380/2001 prevede oggi la possibilità di considerare tollerabili difformità costruttive minime rispetto al progetto autorizzato, purché non comportino modifiche significative in termini volumetrici, funzionali o di sicurezza.

Le tolleranze costruttive permettono di regolarizzare piccole variazioni dimensionali o esecutive che molto spesso si rilevano, consentendo di rientrare nella sfera dello stato legittimo dell'immobile.

Il Salva Casa, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, ha aumentato le percentuali che oggi arrivano fino al 6%, in funzione della superficie utile.

Sono infatti state introdotte deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

Questo è il nuovo regime delle tolleranze:

• 2% per superficie utile > 500 metri quadrati;
• 3% per superficie utile compresa tra 300 e 500 metri quadrati;
• 4% per superficie utile compresa tra 100 e 300 metri quadrati;
• 5% per superficie utile fino a 100 metri quadrati;
• 6% per superficie utile fino a 60 metri quadrati.

Tettoia: se non è presente nel progetto autorizzato è 'fuori' dal concetto di tolleranza costruttiva

Arriviamo, quindi, alla 'nostra' tettoia. Il TAR evidenzia, in primo luogo, che la divergenza tra il dichiarato (mq 14,18) e l’assentito (mq 10,03) supera di ben oltre il limite del 6% di cui alla norma.

In secondo luogo, il Consiglio di Stato, sent. n. 2603/2025, ha escluso l’applicabilità della disciplina dell’art. 34 bis TUED alle opere di nuova realizzazione, che non risultano essere state rappresentate graficamente nel progetto originario e nei relativi titoli edilizi originari.

Del resto, la ratio dell’art. 34 bis TUED è quella di sanare le lievi irregolarità costruttive rispetto alle originarie previsioni di progetto riconducibili alla fase di attuazione del titolo edilizio. Pertanto, l’installazione di una tettoia, avvenuta successivamente alla realizzazione dell’edifico, non rientra in tale ambito.

Tolleranze costruttive e progetto originario: FAQ

Le nuove tolleranze costruttive del Salva Casa si applicano anche alle opere aggiuntive?
No. Le tolleranze ex art. 34-bis d.P.R. 380/2001 si applicano solo a difformità minime rispetto a opere già previste nel progetto autorizzato, non a interventi nuovi o aggiuntivi.

Una tettoia realizzata dopo il completamento dell’edificio può rientrare nel 6% di tolleranza?
No. Se la tettoia non era rappresentata nel progetto originario assentito, è considerata nuova opera e resta fuori dal perimetro delle tolleranze costruttive.

Il superamento delle percentuali di tolleranza rende sempre l’opera abusiva?
Sì. Se la difformità supera le soglie percentuali previste (fino al 6% in base alla superficie utile), l’intervento non è sanabile come tolleranza e costituisce abuso edilizio.

È possibile valutare separatamente una singola opera abusiva ai fini del titolo edilizio?
No. Secondo il TAR, l’abuso va considerato nel suo complesso: la presenza di più interventi abusivi esclude la possibilità di una legittimazione parziale tramite SCIA.

Qual è la ratio dell’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia secondo la giurisprudenza?
La norma serve a sanare lievi irregolarità esecutive emerse in fase di realizzazione di opere autorizzate, non a legittimare interventi nuovi o successivi.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO