Tettoie e locali residenziali: quando un uso diverso da quello dichiarato comporta la demolizione?

Abusi edilizi e difformità: quando il Comune può ordinare il ripristino dei locali e la demolizione

Quando si parla di abusi edilizi la normativa di riferimento è principalmente il D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), unitamente alle leggi regionali di natura urbanistica.
Infatti la norma attribuisce alla pubblica amministrazione dei poteri ben delineati con il fine di vigilare sul territorio e di intervenire con provvedimenti repressivi qualora vengano riscontrate irregolarità costruttive o modifiche d’uso non autorizzate.

Spesso le difformità riguardano le modifiche di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti, ossia trasformazioni che pur non comportando necessariamente interventi strutturali di particolare consistenza, determinino un mutamento funzionale degli immobili tale da incidere sul carico urbanistico e sulla classificazione degli spazi.

In questi casi, l’amministrazione comunale ha un compito ben preciso ossia valutare non solo gli aspetti formali legati alla presenza o meno del titolo abilitativo, ma anche la sostanza delle trasformazioni realizzate, attraverso un’attenta attività istruttoria che tenga conto degli elementi di fatto riscontrati.

Ciò accade nelle situazioni in cui locali originariamente destinati a funzioni accessorie, come cantine, magazzini e ripostigli, vengano trasformati in spazi destinati ad altre attività (es. residenziale) senza il necessario mutamento del titolo edilizio.
In questi casi l’ente comunale può, anzi deve, intervenire con ordinanze di ripristino dello stato dei luoghi, imponendo la demolizione delle opere abusive e il ritorno alla destinazione d’uso originaria.

Il TAR per la Toscana con la sentenza n.1390/2025 tratta tale problematica con riferimento ad una amministrazione comunale che aveva riscontrato plurime difformità rispetto ai titoli edilizi rilasciati, disponendo un’ordinanza di demolizione per una tettoia realizzata in difformità dal titolo edilizio e il ripristino della funzione originaria di alcuni locali accessori trasformati in ambienti residenziali e poi destinati ad attività turistico-ricettiva.

TAR conferma l'entità di abuso per l’ampliamento della tettoia e l'uso improprio dei locali

In seguito ad un sopralluogo in un complesso immobiliare, l’amministrazione comunale aveva riscontrato diverse irregolarità rispetto ai titoli edilizi rilasciati, in particolare:

• i locali seminterrati dell’immobile principale, accatastati come accessori, risultavano allestiti con arredi tipici dell’uso residenziale;
• il piano terra ospitava una vera e propria reception per l’accoglienza degli ospiti;
• su un fabbricato secondario era stata realizzata una tettoia più ampia di quanto autorizzato;
• la presenza di altri locali accessori attrezzati invece come camere da letto.

In base a ciò il Comune aveva imposto la demolizione della porzione di tettoia eccedente e il ripristino della destinazione d’uso originaria dei locali.

I ricorrenti contestano la legittimità dell’ordinanza, ma il TAR ha ritenuto pienamente legittima l’ordinanza comunale precisando che “conduce a tale conclusione in modo univoco il compendio fotografico allegato alla stessa perizia di parte ricorrente, da cui si desume che trattasi di opere comportanti un generale riattamento dei locali interrati, con rifiniture di pregio (faretti e parquet) costituenti in parte locali comuni e in parte camere da letto (dotate di servizi igienico-sanitari), tutte globalmente afferenti a un complesso edilizio adibito all’esercizio di attività turistico-ricettiva, come comprovato dal bancone da reception collocato al primo piano. Peraltro, (...) detta modifica di destinazione d’uso è incompatibile con quella dichiarata dagli stessi ricorrenti nell’istanza di accertamento di conformità e si tratta di una modifica di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, in quanto determinante l’utilizzazione di locali accessori come locali ad uso residenziale. Depone nel senso indicato quanto dichiarato dal tecnico incaricato dai ricorrenti nella perizia allegata alla richiesta di accertamento di conformità del 2016. In detto contesto documentale, il tecnico ha dichiarato che il locale “rimessa” è utilizzato come “magazzino e bricolage”; nel locale disimpegno sono presenti attrezzature per l’attività fisica, senza aperture verso l’esterno e con un sistema di aerazione; nel locale “magazzino” sono presenti biliardo, stereo e calcio balilla; i due locali utilizzati come “cantina” o “magazzino” sono utilizzati come lavanderia, ripostiglio e rimessa arredi mobili.”
Il complesso degli arredi, delle finiture e dell’allestimento dei locali seminterrati dimostrava chiaramente che l’utilizzo degli ambienti aveva finalità turistiche e residenziali, in contrasto con la destinazione di semplici locali accessori prevista nel titolo edilizio.
Lo stesso contenuto dell’accertamento di conformità del 2016 descriveva che i locali erano destinati a magazzino, bricolage, lavanderia e ripostiglio, incompatibili con l’uso effettivamente riscontrato.

Ma oltre a quanto concerne la destinazione d’uso, il TAR fa delle precisazioni anche sulla tettoia: “come risulta evidente dalle foto allegate alla perizia di parte, si tratta di una struttura metallica che interessa tutta la superficie coperta dal cannicciato. In altre parole, la struttura metallica non presenta soluzioni di continuo, per cui tutta la maggiore profondità contestata dal Comune di Montespertoli risulta provata dalle stesse fotografie allegate alla perizia di parte ricorrente. In sostanza ciò che rileva in senso reiettivo è l’estensione della parte metallica della tettoia, a nulla rilevando il cannicciato presente come copertura della medesima.”
La struttura metallica della tettoia realizzata copre l’intera profondità accertata, senza nessuna interruzione quindi non importa che parte della copertura fosse in cannicciato, ma ciò che conta è che l’estensione effettiva della struttura portante sia risultata maggiore di quella autorizzata.

L’uso reale degli spazi, le finiture di pregio e le strutture aggiuntive parlano più di quanto dichiarato nei titoli abilitativi e delle dichiarazioni fatte dai proprietari. Per cui, tentare di giustificare abusi edilizi con tecnicismi o dettagli marginali non protegge chi trasgredisce le regole.

In conclusione…

Attenti a quanto dichiarato nel titolo abilitativo, eventuali difformità comportano demolizione certa!

Scarica la sentenza in allegato

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