Tettoie abusive e ampliamento bagno: l'ordine di demolizione è dovuto!

Due tettoie al primo piano e un ampliamento destinato a bagno al piano terra finiscono al vaglio del TAR Sardegna. Secondo il TAR, con particolare riferimento alle due tettoie del primo piano, le opere vanno valutate nel loro insieme e non separatamente, perché incidono complessivamente sull’assetto edilizio dell’immobile. Inoltre il trascorrere del tempo non rende legittime le opere abusive, per cui l’ordine di demolizione è un atto dovuto dopo l’accertamento dell’abuso. L’eventuale sostituzione della demolizione con una sanzione pecuniaria potrà essere valutata solo in seguito, se il proprietario dimostrerà l’impossibilità del ripristino.

Il caso delle due tettoie

Le tettoie sono delle opere diffusissime ma che al tempo stesso generano spesso dubbi creando interrogativi sulla loro regolarità e sull'opportuno titolo abilitativo da richiedere per la loro realizzazione.

Quando basta una SCIA? quando serve un titolo di livello superiore (permesso di costruire, PdC)? l’intervento può portare a un ordine di demolizione per assenza del titolo opportuno?

La vicenda dell’ordinanza del TAR Sardegna riguarda un’abitazione sviluppata su piano terra e primo piano, dove il Comune ha ordinato ai proprietari di demolire alcune opere ritenute realizzate senza il necessario titolo edilizio con il ripristino dello stato legittimo dell’immobile.
Al piano terra era stato realizzato un piccolo manufatto in aderenza all’edificio, destinato a servizio igienico, con una superficie di 4,86 metri quadrati e un volume di circa 10,7 metri cubi.
Al primo piano, invece, erano presenti due coperture inclinate:

• una tettoia in pannelli di fibrocemento, collocata sopra il solaio di copertura originario, di circa 27 metri quadrati;
• una seconda tettoia in lamiera grecata, posta davanti al prospetto anteriore, di circa 4,3 metri quadrati.

In disaccordo con il comune sull'abusività delle opere, i proprietari hanno impugnato l’ordinanza di demolizione chiedendone la sospensione urgente, ma il TAR ha respinto l’istanza cautelare.

Tettoie: non conta soltanto la singola struttura

Tra i punti chiariti dal TAR emerge che “(…) - il decorso del tempo non è idoneo a radicare in qualche misura la posizione giuridica dell’interessato ma, al contrario, rafforza il carattere abusivo dell’intervento (…);
- l’ordine di demolizione presenta carattere rigidamente vincolato (dovendo essere adottato a seguito della sola verifica dell’abusività dell’intervento) e non richiede né una specifica motivazione in ordine alla sussistenza di un interesse pubblico concreto e attuale alla demolizione, né una comparazione fra l’interesse pubblico e l’interesse privato al mantenimento in loco dell’immobile, essendo la relativa ponderazione compiuta a monte dallo stesso legislatore nel senso della doverosità della demolizione (…), e ciò anche se l’ordinanza è adottata a distanza di anni dall’abuso nei confronti dell’attuale proprietario che non lo ha perpetrato (…)”.
Il passare del tempo non “cura” un abuso edilizio, quindi se un’opera è stata realizzata senza il titolo necessario, il fatto che sia lì da molti anni non la fa divenire automaticamente regolare, né dà al proprietario un diritto a conservarla. Quindi accertato l’abuso, il Comune deve ordinare la demolizione e non può scegliere liberamente se intervenire oppure no. Ne consegue che non si deve motivare in modo particolare perché l’interesse pubblico alla demolizione esista ancora dopo tanti anni e nemmeno confrontarlo con l’interesse del proprietario a mantenere l’opera.

Davanti a un abuso accertato, la regola è il ripristino dello stato dei luoghi.

Inoltre “(…) quanto agli abusi contestati al piano primo, vale richiamare l’orientamento giurisprudenziale secondo il quale, in caso di abuso edilizio, la valutazione di un intervento consistente in una pluralità di opere deve effettuarsi in modo globale giacché la considerazione atomistica dei singoli interventi non consentirebbe di comprendere l’effettiva portata dell’operazione, non potendosi dunque scomporre una parte per negare l’assoggettabilità ad una determinata sanzione demolitoria, perché il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva non già da ciascun intervento a sé stante, bensì dall’insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni (…)”.
Quando nello stesso immobile sono state realizzate più opere collegate tra loro, il Comune e il giudice non devono guardarle una per una, come se fossero interventi indipendenti. Nel caso concreto, il ragionamento riguarda gli abusi del piano primo, cioè le due tettoie. Non sarebbe corretto sostenere, ad esempio, che una singola copertura, isolatamente considerata, abbia un impatto modesto e quindi non meriti la demolizione. Bisogna invece chiedersi quale sia il risultato complessivo:

le due opere, viste insieme, come modificano l’edificio, la sua sagoma, la superficie coperta e l’impatto sul territorio?

In parole semplici:

non si può “spezzettare” un intervento abusivo, comprendente una molteplicità di opere, al fine di ottenere per ciascun pezzo una valutazione più favorevole. Quindi in presenza di una pluralità di opere abusive, non è possibile scomporre artificialmente i singoli interventi, la loro legittimità e l’eventuale sanzione vanno valutate nel loro insieme.

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Keywords: tettoie, tettoie abusive, abuso edilizio, ordine di demolizione, titolo edilizio, sanzione pecuniaria.

FAQ TECNICHE: Tettoie abusive, demolizione e valutazione globale secondo il TAR | Ingenio

1. Quando una tettoia può essere considerata abusiva?
Non è la denominazione «tettoia» a determinare il regime edilizio. Occorre verificare dimensioni, caratteristiche costruttive, stabilità, trasformazione prodotta sull’edificio, disciplina regionale e comunale e titolo eventualmente richiesto. Il Glossario dell’edilizia libera contempla, ad esempio, pergolati di limitate dimensioni e non stabilmente infissi, ma ciò non rende automaticamente libera una struttura stabilmente coperta assimilabile a una tettoia. Gazzetta Ufficiale

2. Perché due opere abusive devono essere valutate complessivamente?
Quando più interventi appartengono a un’unica trasformazione edilizia, una lettura meramente «atomistica» può impedire di coglierne l’effettiva incidenza sull’immobile. Nel caso trattato, questo principio interessa specificamente le due tettoie del primo piano. Il punto tecnico da verificare è quindi l’effetto complessivo su sagoma, superficie coperta, configurazione edilizia e rapporto con il titolo esistente.

3. Qual è la normativa principale sull’ordine di demolizione?
Nel quadro statale, l’art. 31 del d.P.R. 380/2001 disciplina gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali e prevede l’ingiunzione alla rimozione o demolizione quando ne ricorrono i presupposti. Normattiva In Sardegna, dopo la L.R. 18/2025, l’art. 6 della L.R. 23/1985 rinvia espressamente all’art. 31 del Testo Unico per questa disciplina.

4. Qual è il vantaggio operativo di verificare preventivamente lo stato legittimo?
La verifica evita di progettare nuove opere assumendo come legittime trasformazioni pregresse che potrebbero non esserlo. Prima di una tettoia, ampliamento o modifica di prospetto è quindi utile ricostruire titoli edilizi, varianti, eventuali sanatorie e stato legittimo dell’edificio. Ciò consente anche di individuare correttamente il procedimento amministrativo applicabile.

5. Quali controlli deve svolgere il tecnico prima di progettare una tettoia?
Occorre verificare almeno destinazione urbanistica, disciplina comunale, stato legittimo dell’immobile, dimensioni e caratteristiche della struttura, eventuale incidenza su sagoma e prospetti, parti strutturali, vincoli paesaggistici e disciplina sismica. La SCIA non è automaticamente il titolo corretto per ogni tettoia: l’art. 22 del d.P.R. 380/2001 delimita gli interventi realizzabili tramite SCIA. 

6. La manutenzione o la permanenza dell’opera per molti anni può sanare l’abuso?
No, il solo trascorrere del tempo non determina la regolarizzazione urbanistico-edilizia. L’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n. 9/2017 ha chiarito che un ordine di demolizione può essere adottato anche molto tempo dopo l’abuso e nei confronti dell’attuale proprietario non responsabile, senza una specifica motivazione sull’attualità dell’interesse pubblico alla rimozione. Giustizia Amministrativa

7. La sanzione pecuniaria può sempre sostituire la demolizione?
No. È uno dei punti che conviene precisare maggiormente nell’articolo. La sostituzione della demolizione con una sanzione pecuniaria dipende dal regime giuridico concretamente applicabile. Per le parziali difformità, ad esempio, l’art. 34, comma 2, disciplina il caso in cui la demolizione non possa essere eseguita senza pregiudicare la parte conforme; la norma vigente prevede una sanzione calcolata sul triplo del costo di produzione o del valore venale secondo la destinazione dell’opera. Normattiva Non va quindi presentata la «fiscalizzazione» come alternativa liberamente scelta dal proprietario