Tettoie e cucine al servizio della piscina pertinenziale: senza titolo scatta solo una multa

Una recente sentenza del Consiglio di Stato chiarisce il regime sanzionatorio applicabile agli interventi edilizi privi di titolo ma funzionalmente collegati a un'opera pertinenziale. Tettoie, cucine, spogliatoi e locali di servizio realizzati a supporto di una piscina pertinenziale, se privi di autonoma rilevanza urbanistico-edilizia e destinati esclusivamente a migliorarne la fruizione, non sono soggetti alla demolizione prevista dall'art. 31 del d.P.R. 380/2001, ma alla sola sanzione pecuniaria disciplinata dall'art. 37 per gli interventi eseguiti senza SCIA.

Interventi edilizi strumentali alla pertinenza edilizia: inquadramento

Quando gli interventi edilizi sono funzionali e strumentali ad un'altra opera pertinenziale, in assenza di titolo - cioè di SCIA - non scatta la demolizione ma solamente una sanzione pecuniaria come previsto dall'art.37 del dpr 380/2001.

La sentenza 5872/2026 del Consiglio di Stato, in tal senso, è molto chiara: l'intervento senza titolo strumentale a un'opera pertinenziale - nel caso specifico, una piscina - evita la demolizione.

Il caso: tettoie e cucine funzionali alla piscina

Il caso nasce dal ricorso di un comune contro la sentenza del TAR Napoli che aveva annullato l'ordinanza di demolizione ex art. 31 del dpr 380/2001 relativa ad alcune opere da realizzate su un'immobile.

Le opere in questione, realizzate sulla corte del fabbricato residenziale, consistono:

• in una tettoia destinata ad ospitare impianti tecnologici, delle dimensioni di metri 3,5 x 4 x 2,7;
• in una cucina delle dimensioni di metri 3,2 x 4,8 x 2,7;
• in una tettoia a servizio della piscina delle dimensioni di metri 7,8 x 5 x 2,7;
• in un locale spogliatoio e wc e due depositi della superficie di circa 25 metri.

Dei descritti manufatti solo il primo veniva ritenuto legittimo dal punto di vista edilizio, per le sue modeste dimensioni e la sua destinazione a servizio della piscina. Delle altre era invece ingiunta la demolizione perché prive di titolo.

La decisione del TAR: solo una multa per assenza di SCIA

La sentenza di primo grado ha quindi statuito che le opere «di modeste dimensioni, funzionali all’opera principale residenziale e insuscettibili di autonoma utilizzazione», hanno natura pertinenziale.

In ragione di ciò ha escluso che se ne possa ordinare la demolizione ai sensi del sopra citato art. 31 del testo unico dell’edilizia, quali opere realizzate in assenza di permesso di costruire, e ne ha affermato la sottoposizione al regime sanzionatorio previsto dall’art. 37 del medesimo testo unico, «concernente interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività».

Opere pertinenziali o con rilievo urbanistico?

L'appello censura la sentenza per falsa applicazione dell’art. 37 dpr 380/2001, per avere erroneamente supposto che le opere di cui è stata ingiunta la demolizione costituiscano abbiano natura pertinenziale dell’immobile principale.

In contrario si sostiene che si tratterebbe di opere di rilevanti dimensioni, suscettibili di autonoma utilizzazione, ed aventi dunque rilievo dal punto di vista urbanistico-edilizio.

Opere strumentali alla pertinenza: non si demolisce mai!

Per Palazzo Spada, la ricostruzione operata dal TAR è corretta: va infatti confermata la qualificazione delle opere in contestazione come pertinenziali, soggette pertanto al regime sanzionatorio previsto dall’art. 37 per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità della dovuta SCIA.

Nello specifico, non diversamente da quanto ritenuto dallo quest’ultimo con riguardo alla tettoia a copertura degli impianti tecnologici, anche le altre opere si palesano strumentali alla piscina pertinenziale dell’immobile adibito a residenza dell’originaria ricorrente, finalizzate cioè a migliorarne la fruizione: in primo luogo lo spogliatoio - wc, delle dimensioni di circa mq 8,15; quindi il cucinino di servizio, che come si specifica nella relazione tecnica prodotta in primo grado è stato realizzato tramite montaggio a secco degli elementi prefabbricati fissati al suolo; ed infine il gazebo in ferro aperto su tutti i lati, delle dimensioni di metri 7,85 x 5,05, qualificato come tettoia dal provvedimento impugnato.

Ricorso respinto, niente demolizione ma solo una multa.

FAQ TECNICHE: Interventi strumentali all'opera pertinenziale, niente demolizione | Ingenio

Quando un'opera realizzata senza SCIA non è soggetta a demolizione?
Se il manufatto ha natura pertinenziale oppure è strettamente strumentale a una pertinenza edilizia, non trova applicazione la sanzione demolitoria dell'art. 31 del d.P.R. 380/2001. In tali casi opera il regime previsto dall'art. 37, che comporta esclusivamente una sanzione pecuniaria.

Quali caratteristiche devono avere le opere per essere considerate pertinenziali?
Le opere devono essere di modeste dimensioni, prive di autonomia funzionale e destinate esclusivamente a soddisfare esigenze accessorie dell'immobile principale o di una sua pertinenza. Inoltre non devono determinare un autonomo impatto urbanistico sul territorio.

Perché tettoie, cucina e spogliatoio sono stati ritenuti pertinenziali?
Il Consiglio di Stato ha evidenziato che tali manufatti erano esclusivamente al servizio della piscina pertinenziale dell'abitazione, migliorandone l'utilizzo senza costituire edifici autonomamente utilizzabili o dotati di una distinta funzione urbanistica.

Quando si applica invece la demolizione prevista dall'art. 31 del d.P.R. 380/2001?
La demolizione resta applicabile quando le opere realizzate senza titolo configurano una nuova costruzione o un intervento con autonoma rilevanza urbanistico-edilizia, tale da richiedere il permesso di costruire e non la sola SCIA.

Qual è il principio operativo che l'Ufficio tecnico comunale può ricavare dalla sentenza?
Prima di ordinare la demolizione occorre verificare la reale natura dell'intervento. Se i manufatti risultano esclusivamente strumentali a una pertinenza già esistente e non presentano autonomia funzionale o urbanistica, il corretto regime sanzionatorio è quello dell'art. 37 del d.P.R. 380/2001, con applicazione della sola sanzione pecuniaria.

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