Tettoie, l'eterno dilemma: permesso di costruire o edilizia libera?

Le tettoie non sono tutte uguali e non necessitano sempre di un titolo abilitativo pieno (permesso di costruire) per essere assentite: le discriminanti possono essere la dimensione (rilevante o irrisoria) ma anche la funzionalità che hanno rispetto all'immobile acui accedono (cioè se possono essere considerate pertinenze edilizie), per capire come non incorrere in un potenzale abuso edilizio.

In tal senso, la sentenza 16723/2025 del Tar Lazio ci è molto utile per differenziare, appunto, le tettoie potenzialmente assentibili in edilizia libera da quelle per le quali è necessario - come nel caso di specie - il permesso di costruire.

Il caso: le tettoie abusive da demolire

Un privato ricorre contro un'ordinanza di demolizione che il comune gli ha comminato per svariate opere abusive, tra le quali:

• "una tettoia a forma di L di dim. mt. 7,20 da un lato e mt. 6,50 circa dall'altro per una profondità di mt. 2 circa composta da una struttura a travi lignee orizzontali su cui poggia una copertura realizzata da assi in legno ricoperte da tegole. I sostegni verticali sono in parte in travi lignee ed in parte in muratura. Tale tettoia è stata edificata all’interno del cortile di pertinenza in aderenza al muro di confine posto sul lato-nord-est;
• una tettoia di mt. 3,50 x 2,40 circa in c.a. edificata in aderenza al fabbricato principale con copertura a tegole e sorretta da travi in ferro poggianti su un muretto di dim. mt. 3,50 di lunghezza e 1 mt. di altezza circa. La tettoia permette l'accesso al piano terra dell'abitazione principale direttamente nel locale cucina".

Tettoie: quando serve il permesso? Le discriminanti

Il TAR respinge il ricorso ricordando che il Consiglio di Stato ha più volte espresso il principio secondo il quale il rilascio del permesso di costruire per la realizzazione di una tettoia è necessario quando, per le sue caratteristiche costruttive, essa sia idonea ad alterare la sagoma dell'edificio.

Quindi, la costruzione di tettoie di consistenti dimensioni, comportanti una perdurante alterazione dello stato dei luoghi e incidenti per sagoma, prospetto, volumetria e materiali impiegati in modo stabile e duraturo sull'assetto urbanistico-edilizio del territorio, necessita del preventivo rilascio del permesso di costruire.

Tettoie: quando sono assentibili in edilizia libera

L'installazione della tettoia è invece sottratta al regime del permesso di costruire ove la sua conformazione e le ridotte dimensioni ne rendano evidente e riconoscibile la finalità di mero arredo e di riparo e protezione dell’immobile cui accedono.

Quindi, quando assolvono la funzione di elemento di completamento della struttura edificata le tettoie possono ritenersi riconducibili al regime delle pertinenze urbanistiche e possono ritenersi liberamente edificabili ove la loro conformazione e le loro ridotte dimensioni rendano palese la loro finalità di arredo, riparo o protezione, anche da agenti atmosferici, e quando, per la loro consistenza, possano ritenersi assorbite, in ragione della loro accessorietà, nell’edificio principale.

Precarietà dell'opera: criterio strutturale o funzionale?

Il TAR prosegue la sua disamina evidenziando che, come da indirizzi giurisprudenzali, per individuare la natura precaria di un’opera si debba seguire non il criterio strutturale, ma il criterio funzionale, per cui un’opera può anche non essere stabilmente infissa al suolo (criterio strutturale), ma se essa presenta: “la caratteristica di essere realizzata per soddisfare esigenze non temporanee, non può beneficiare del regime delle opere precarie”, sicché è necessario un titolo edilizio per la realizzazione di: “(...) tutti quei manufatti che, anche se non necessariamente infissi nel suolo e pur semplicemente aderenti a questo, alterino lo stato dei luoghi in modo stabile, non irrilevante e non meramente occasionale, (...) ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato” (in termini, Consiglio di Stato, Sezione V, 27 marzo 2013 n. 1776; e più recentemente Consiglio di Stato, Sezione VI, 12/11/2024, n. 9054).

Queste tettoie sono abusive senza permesso

Arriviamo quindi al finale: le tettoie, in questo caso, avrebbero richiesto il permesso di costruire.

Infatti, in merito alla dedotta natura precaria delle stesse (“una, addirittura, posta a copertura di una porta di ingresso”), osserva il Collegio che essa è smentita proprio dalle evidenze fotografiche, le quali riproducono una tettoia a forma di L di notevoli dimensioni (m 7,20 da un lato e m 6,50 dall’altro per una profondità di m 2 circa, costituita da una struttura portante in travi lignee e una copertura realizzata in travi di legno ricoperta da tegole, con sostegni in muratura, posta all’interno del cortile di pertinenza), e un’altra (quella “posta a copertura di una porta di ingresso”) - con copertura a tegole, sorretta da travi in ferro, poggianti su un muretto - che, quindi, forma un vero e proprio porticato che dà accesso al piano terra dell'abitazione principale, in corrispondenza della cucina, con conseguente sicura necessità di acquisizione del titolo abilitativo per realizzare manufatti di notevole ampiezza e dall’evidente destinazione tutt’altro che precaria.

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