Tettoie permanenti in zona agricola: quando serve il permesso di costruire?

Una recente sentenza del Tar Campania chiarisce i criteri per distinguere tettoie, pergotende e gazebo ai fini del corretto titolo edilizio. Strutture stabili, infisse al suolo, di rilevanti dimensioni e destinate a una funzione permanente costituiscono nuove opere soggette a permesso di costruire, anche in zona agricola. I giudici ribadiscono inoltre che gli abusi edilizi devono essere valutati nel loro complesso e non singolarmente: l'impatto urbanistico dell'insieme delle opere può legittimare l'ordine di demolizione ai sensi dell'art. 31 del d.P.R. 380/2001.

Tettoia, pergotenda o gazebo? L'importanza di inquadrare il giusto intervento edilizio

Che differenza c'è tra tettoia, pergotenda e gazebo? Cosa comporta a livello di regole edilizie? Cosa succede se non si richiede (e ottiene) il corretto titolo abilitativo?

L'importanza di inquadrare correttamente un intervento edilizio, per evitare di incappare in un abuso con conseguente ordinanza di demolizione, è molto importante e ce lo ricorda il Tar Campania nella sentenza 4189/2026.

I giudici amministrativi, nello specifico, respingono il ricorso avverso l'ordinanza di demolizione di strutture metalliche realizzate sine titulo intorno a una pista kart già condonata. Il Tribunale ribadisce che più manufatti vanno valutati unitariamente nel loro impatto sul territorio e respinge la tesi che le strutture fossero pergotende o gazebo: opere stabili e a funzione permanente richiedono il permesso di costruire e, in caso di abuso, soggiacciono alla demolizione ex art. 31 T.U.E.

Gli abusi del contendere

La ricorrente è proprietaria di un'area in zona agricola nel Comune di Poggiomarino, con pista kart e annesso ufficio/wc legittimati in sanatoria.

Il sopralluogo del marzo 2023 accerta le seguenti opere sine titulo:

• (1) struttura in ferro con chiusure in policarbonato e copertura in plastica (m 26,10 × 4,30, h colmo 3,80), contenente una pista da bocce;
• (2) struttura tubolare con pavimento rialzato di m 1,15 e tettoia in lamiera grecata (m 3,20 × 6,60, h 2,20);
• (3) tettoia coibentata addossata all'ufficio/wc (m 6,00 × 5,00, h colmo 2,70);
• (4) due tettoie a sbalzo in lamiera grecata (m 15,00 × 1,80, h 2,20).

Il Comune ordina demolizione e ripristino. La ricorrente sostiene che le strutture siano edilizia libera o soggette a SCIA, non a demolizione.

Permesso di costruire, SCIA ed edilizia libera: i criteri

Il regime abilitativo dipende da consistenza, stabilità, impatto urbanistico e permanenza d'uso. Il permesso di costruire è richiesto per trasformazioni rilevanti: nuove costruzioni e opere che producono nuova volumetria (art. 10 T.U.E.).

La SCIA riguarda interventi di minore impatto, come manutenzioni con modifiche ai prospetti o pertinenze di modesta entità (artt. 22-23 T.U.E.).

L'edilizia libera copre opere di scarso rilievo, prive di struttura stabile e destinate a uso precario. Vi rientrano le pergotende - in cui l'elemento principale è la tenda, non la struttura portante - e i gazebo di ridotte dimensioni, facilmente amovibili e non ancorati al suolo. La distinzione non è nominalistica: ciò che conta è la realtà costruttiva, non la qualifica attribuita dal privato.

La visione complessiva delle opere

Il Tar evidenzia che, in via generale, per principio da tempo univocamente espresso dalla giurisprudenza amministrativa, quando, nella contestazione degli abusi edilizi, sia coinvolta, come nel caso di specie, una pluralità di manufatti eterogenei, questi ultimi non vanno considerati separatamente, ma nell’insieme unitario che contribuiscono a comporre.

In altri termini, "in materia edilizia la valutazione degli abusi presuppone una visione complessiva delle opere realizzate, non essendo ammissibile un frazionamento dei diversi interventi che, attraverso la loro reciproca interazione, abbiano dato luogo a un organismo edilizio o a un complesso immobiliare suscettibile di considerazione unitaria sotto il profilo dell’impatto urbanistico e del conseguente pregiudizio al regolare assetto del territorio".

Ne deriva che la prospettazione di parte ricorrente che, parcellizzando gli interventi realizzati e contestandone partitamente la qualificazione, omette di valutare le opere nel complesso e nella loro reciproca interazione, non può essere condivisa.

Del resto gli interventi contestati, visti nel loro insieme e per le loro sostanziali caratteristiche strutturali, non possono che essere valutati, all’evidenza, come un insieme unitario, in grado di incidere, trasformandolo sensibilmente, sull’assetto del fondo, mutandone la sua destinazione originaria e pur tenuto conto delle opere già assentite in sanatoria
(limitate ad una pista amatoriale di karts, con annesso ufficio e wc) ed intorno alle quali si è, di fatto, sviluppata, a mezzo di una serie di “tettoie di copertura” (in parte perimetralmente chiuse) e la progressiva creazione di nuove strutture, l’attuale composizione del circolo ricreativo.

Tettoie di copertura, non pergotende e neanche gazebo!

Niente da fare, quindi, per la questione dell'edilizia libera. Infatti, le opere contestate, realizzate in metallo e/o in parte muratura ed infisse al suolo, hanno tutte carattere stabile, sono di rilevanti dimensioni, presentano elementi di non facile amovibilità ed hanno una funzione (autonoma) di carattere non precario, essendo destinate in modo permanente alla copertura di alcuni spazi della pista kart, della pista bocce nonché dei wc e degli uffici.

Considerazioni, queste, che emergono evidenti soprattutto con riferimento a quanto realizzato in relazione alla pista bocce (trasformata, di fatto, in un capannone a mezzo della copertura in lamiera e dei pannelli perimetrali) ed alla zona antistante uffici e wc (munita da un lato anche di infissi scorrevoli) ma che valgono anche con riferimento alla “tribuna” realizzata in sopraelevazione ed alle tettoie fisse nell’area parcheggio dei kart, entrambe, come le prime, realizzate con elementi in ferro e lamiera e poggianti su base in muratura.

Non si tratta pertanto di opere “leggere”, assimilabili a “pergotende” o “gazebi”, aventi la limitata funzione di sostenere “una “tenda” (nei sensi predetti, quindi moderni ed adeguati all’evoluzione dei materiali e del senso estetico), ovvero di un elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, finalizzato a una migliore fruizione dello spazio esterno” (C.d.S, VII, 2.4.2025, n. 2834 e sez. IV n. 8199/2025), ma, sostanzialmente, di strutture dotate di una loro autonomia funzionale e destinate, come detto ad una migliore fruizione del centro ricreativo.

Ricorso respinto, demolizione confermata.

FAQ TECNICHE: Tettoie, pergotende e gazebo: le differenze | Ingenio

1. Quando una tettoia richiede il permesso di costruire?
Il permesso di costruire è necessario quando la tettoia presenta carattere stabile, è ancorata al suolo, ha dimensioni significative ed è destinata a soddisfare esigenze permanenti. In tali casi l'opera determina una trasformazione edilizia e urbanistica del territorio, non riconducibile all'edilizia libera o agli interventi assoggettati a SCIA.

2. Quali elementi distinguono una tettoia da una pergotenda o da un gazebo?
La qualificazione dipende dalle caratteristiche effettive dell'opera e non dal nome attribuito dal proprietario. La pergotenda ha come elemento principale la tenda, mentre la struttura svolge una funzione meramente accessoria; gazebo e manufatti leggeri devono essere facilmente amovibili e privi di stabile trasformazione del suolo.

3. Come devono essere valutati più manufatti abusivi presenti sulla stessa area?
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza, le opere realizzate sul medesimo fondo devono essere considerate unitariamente. Non è ammesso esaminarle separatamente quando, nel loro insieme, costituiscono un organismo edilizio che modifica l'assetto del territorio e incide sulla destinazione dell'area.

4. La presenza di un precedente condono edilizio consente di realizzare nuove strutture senza permesso?
No. La sanatoria ottenuta per opere preesistenti non legittima la successiva realizzazione di ulteriori manufatti privi di titolo edilizio. Ogni nuovo intervento deve essere autonomamente valutato sotto il profilo urbanistico ed edilizio e richiede il titolo abilitativo previsto dalla normativa vigente.

5. Quali conseguenze derivano dalla realizzazione di tettoie permanenti senza titolo edilizio?
Se le strutture integrano una nuova costruzione o una trasformazione stabile del territorio, il Comune può applicare la disciplina dell'art. 31 del d.P.R. 380/2001, ordinando la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi. La successiva qualificazione delle opere come gazebo o pergotende non è sufficiente a escludere l'abuso quando le caratteristiche costruttive dimostrano una funzione autonoma e permanente.

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