Titolo abilitativo: lieve spostamento dell’edificio o l'assenza dell'autorizzazione sismica non rende illegittimo l'atto!

L’articolo tratta una sentenza del TAR della Puglia in merito ad un ricorso presentato dal ricorrente, proprietario confinante, contro un permesso costruire per demolizione e ricostruzione rilasciato dal Comune per un edificio limitrofo. Egli contestava presunte violazioni relative a confini di proprietà, distanze tra edifici, difformità rispetto al titolo edilizio originario del 1966, stato legittimo dell’immobile e normativa antisismica. Il TAR della Puglia ha respinto tutte le contestazioni, chiarendo che lievi spostamenti della sagoma dell’edificio non costituiscono variazioni essenziali e che la documentazione sismica può essere acquisita anche prima dell’inizio dei lavori, non essendo strettamente necessaria al rilascio del permesso.

Vediamo il caso…

Il caso

Il proprietario di un immobile confinante impugna davanti al TAR il permesso di costruire rilasciato dal Comune nel 2021 per consentire la demolizione e la ricostruzione di un fabbricato esistente.
Secondo il ricorrente, il progetto autorizzato avrebbe presentato numerose irregolarità sostenendo varie argomentazioni. A rafforzare le sue contestazioni era intervenuta anche una segnalazione dell'Ordine dei Geologi della Puglia, che evidenziava la presunta assenza di alcuni elaborati geologici richiesti per gli interventi in zona sismica.
Osserviamo i chiarimenti emessi dal TAR…

Spostamento dell’edificio rispetto al progetto originario: quando la modifica non è una variazione essenziale

Uno degli aspetti più rilevanti della sentenza riguarda il presunto spostamento dell'edificio rispetto al progetto del 1966, in merito il giudice sottolinea che “(…) il provvedimento impugnato è stato legittimamente emesso, in quanto lo spostamento dell’edificio lamentato dalla controparte risulta di entità del tutto minima: dalla comparazione tra le tavole progettuali allegate alla domanda di licenza edilizia del 1966 e quelle riferite al permesso di costruire -OMISSIS-/21 emerge che la sagoma dell’edificio risulta solo lievemente spostata verso sud, ma non anche avvicinata al fondo confinante oggi di proprietà del ricorrente. Tale spostamento, oggettivamente irrilevante sotto il profilo planimetrico, esclude che la localizzazione dell’edificio possa considerarsi sostanzialmente diversa rispetto a quella originariamente prevista, non essendosi verificata alcuna variazione essenziale e significativa rispetto al premesso rilasciato in data 26 luglio1966.”
Lo spostamento dell’edificio rispetto al progetto originario del 1966 è stato considerato minimo e non rilevante. Dal confronto delle vecchie tavole progettuali con quelle del nuovo permesso di costruire, emerge solo un lieve spostamento verso sud. Tale modifica non ha nemmeno comportato un avvicinamento al terreno confinante né un peggioramento della posizione dell’edificio rispetto ai vicini. Per questo motivo lo spostamento non è stato ritenuto una modifica sostanziale dell’opera, non incidendo in modo significativo sulla posizione originariamente autorizzata.

Normativa antisismica: la relazione geologica non è necessaria per il rilascio del permesso di costruire

Un punto molto interessante riguarda la normativa antisismica in particolare il giudice sottolinea che “La giurisprudenza ha chiarito che “dalla lettura dell’art. 94 D.P.R. 380/2001 (…) si evince agevolmente che l’autorizzazione sismica rilasciata dal competente Ufficio Tecnico Regionale è necessaria per l’inizio dei lavori e non costituisce viceversa un presupposto per il rilascio del permesso di costruire” (…). Applicando tali coordinate ermeneutiche alla fattispecie concreta in esame, ne discende che a documentazione di cui il ricorrente lamenta la mancanza in sede di istanza di permesso di costruire non deve essere prodotta contestualmente all’istanza di permesso, non essendo condizione per l’assentibilità dell’intervento; infatti nel modulo di domanda per il rilascio del permesso di costruire predisposto dall’Amministrazione viene specificato: “la relazione geologica/geotecnica può essere trasmessa in allegato alla comunicazione di inizio lavori”. (…) In aggiunta va poi evidenziato che le documentazioni e le relazioni in questione sono state comunque prodotte in allegato alla S.C.I.A. in “variante al P.d.C.-OMISSIS- del **.04.2021”, (...) anteriormente alla notifica del ricorso in esame e acquisita al protocollo comunale al -OMISSIS-.”.
L’autorizzazione sismica non costituisce presupposto per il rilascio del permesso di costruire, ma è necessaria la sua acquisizione esclusivamente prima di iniziare i lavori. Nel caso concreto, la relazione geologica e gli elaborati tecnici, di cui era contestata l'assenza, non costituivano condizioni per il rilascio del permesso di costruire, ma dovevano essere disponibili sostanzialmente ai fini dell’avvio dei lavori ai sensi della vigente disciplina antisismica. Per cui, la mancanza nella domanda iniziale di permesso di costruire di tali documentazioni non renderebbe illegittimo il titolo edilizio rilasciato. In particolare, nel caso esaminato dai giudici, le documentazioni e le relazioni tecniche furono comunque depositate dalla parte interessata mediante una SCIA in variante presentata prima della notifica del ricorso.

Quindi:

   1) lievi difformità sul posizionamento non sono sufficienti, da sole, a rendere illegittimo un intervento di demolizione e ricostruzione o a pregiudicare lo stato legittimo delle opere quando la conformità urbanistica e le distanze risultano comunque rispettate;
   2) la presenza dell'autorizzazione sismica risulta vincolante per l'inizio dei lavori ma non per il rilascio del titolo edilizio abilitativo.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: permesso di costruire, demolizione e ricostruzione, variazione essenziale, spostamento edificio, normativa antisismica, permesso di costruire, relazione geologica, zona sismica.

FAQ Tecniche: Permesso di costruire: lieve spostamento edificio e variazione essenziale

Quando lo spostamento di un edificio configura una variazione essenziale?
Lo spostamento dell’edificio può configurare una variazione essenziale quando determina una modifica sostanziale della localizzazione dell’opera rispetto al progetto autorizzato.
La valutazione deve essere effettuata secondo la disciplina regionale applicabile e secondo i criteri previsti dal DPR 380/2001.
Un lieve spostamento planimetrico privo di effetti su distanze, confini e assetto urbanistico può invece non assumere carattere essenziale.

Un lieve spostamento dell’edificio durante una demolizione e ricostruzione rende illegittimo il permesso di costruire?
Non necessariamente.
Secondo il principio espresso dal TAR Puglia nel caso analizzato, uno spostamento minimo che non comporta un diverso rapporto con i confini o una sostanziale modifica della localizzazione non determina automaticamente una variazione essenziale.
Occorre verificare caso per caso l’incidenza urbanistica della modifica.

L’autorizzazione sismica è necessaria per ottenere il permesso di costruire?
No, secondo l’interpretazione richiamata nella sentenza l’autorizzazione sismica prevista dall’art. 94 del DPR 380/2001 è necessaria prima dell’inizio dei lavori strutturali, ma non costituisce presupposto per il rilascio del permesso di costruire.
Il titolo edilizio e gli adempimenti strutturali seguono procedimenti collegati ma distinti.

La relazione geologica deve essere presentata insieme alla domanda di permesso di costruire?
La necessità e il momento del deposito della relazione geologica dipendono dalla tipologia di intervento e dalla disciplina applicabile.
Nel caso esaminato dal TAR, la mancata allegazione iniziale non ha determinato l’illegittimità del permesso perché la documentazione era richiesta ai fini dell’esecuzione dei lavori.

Quali controlli deve effettuare il progettista prima di una demolizione e ricostruzione?
Il progettista deve verificare lo stato legittimo dell’immobile, la conformità urbanistica ed edilizia, le distanze, i vincoli presenti e gli eventuali obblighi strutturali.
È necessario confrontare il progetto originario con quello di intervento per individuare eventuali modifiche qualificabili come variazioni essenziali o varianti.
Devono inoltre essere rispettati gli adempimenti previsti dalla normativa antisismica.

Qual è il rischio di confondere variante edilizia e variazione essenziale?
La variante riguarda modifiche progettuali che possono essere gestite secondo procedure semplificate o ordinarie previste dalla normativa.
La variazione essenziale rappresenta invece una modifica sostanziale dell’intervento autorizzato e può incidere sulla validità del titolo edilizio.
La qualificazione errata può generare contenziosi, sanzioni e contestazioni amministrative.

Quali errori devono evitare tecnici e committenti negli interventi di demolizione e ricostruzione?
È necessario evitare di considerare ogni modifica geometrica come automaticamente irrilevante o, al contrario, ogni spostamento come variazione essenziale.
La valutazione deve basarsi sull’effettiva incidenza urbanistica, sulle distanze, sulla localizzazione e sulla normativa regionale applicabile.
Occorre inoltre completare tempestivamente gli adempimenti antisismici prima dell’avvio dei lavori.