Tolleranze costruttive: il piccolo bagno in parziale difformità ci rientra?

Il Consiglio di Stato chiarisce l'ambito applicativo delle tolleranze costruttive ex art. 34-bis del d.P.R. 380/2001, come modificate dal DL 69/2024 (Salva Casa). La modifica della copertura di un piccolo bagno esterno, realizzata in parziale difformità dal permesso di costruire, rientra nelle tolleranze di cantiere se costituisce un adeguamento tecnico minimale, finalizzato alla fruibilità del locale e con incremento volumetrico inferiore alle soglie percentuali ammesse (fino al 6%). Il giudice esclude inoltre che sia richiesto il requisito della "contestualità", non previsto dalla normativa, ribadendo che lo scostamento può emergere anche successivamente all'esecuzione delle opere assentite.

La copertura di un piccolo bagno in parziale difformità dal permesso di costruire rientra tra le tolleranze costruttive ed esecutive del Testo Unico Edilizia? In che termini si deve formare lo scostamento? Cos'è - e deve essere rispettato o no - il requisito della contestualità?

Le indicazioni che ci arrivano dal Consiglio di Stato nella sentenza 2113/2026 sono tutte interessanti, anche in virtù del fatto che il Decreto Salva Casa (69/2024) ha innalzato la percentuale relativa alle tolleranze costruttive dal 2% al 6%. Attenzione, però: bisogna sempre considerare che, per beneficiare del regime di maggior favore, l'intervento deve figurare nel progetto originario (autorizzato) e non essere aggiuntivo rispetto ad esso.

Il piccolo bagno del contendere

Qui però ci troviamo di fronte a un caso un po' diverso ma sicuramente 'ricorrente': la realizzazione di un piccolo bagno esterno all'appartamento, finalizzata all'adeguamento dell'unità abitativa agli standard igienico-sanitari.

In fase esecutiva, tuttavia, l'opera veniva realizzata con una parziale difformità rispetto al progetto assentito, mediante una copertura piana anziché inclinata che consentiva un miglioramento della fruibilità del locale, con una variazione volumetrica in aumento pari a 1,93 metri cubi.

L'istanza di sanatoria respinta

Per regolarizzare tale difformità, i proprietari presentavano istanza di permesso di costruire in sanatoria ex art. 36 D.P.R.n. 380/2001, inserendo - su suggerimento del comune - anche la richiesta di autorizzazione per ulteriori opere (gradini di accesso e sistemazione della gronda), che in realtà non erano state ancora realizzate.

Ma il comune dava atto della presenza di ragioni ostative all’accoglimento dell’istanza a causa della modifica della sagoma del fabbricato con contestuale formazione di un presunto terrazzo. L'accertamento di conformità, quindi, veniva respinto, decisione confermata anche dal Tar Lombardia.

I ricorrenti si rivolgevano quindi al Consiglio di Stato.

Le nuove tolleranze costruttive del Salva Casa

Prima di arrivare alla conclusione e alla decisione di Palazzo Spada, ricordiamo che, come visto in apertura, il DL 69/2024 ha incrementato, in certi casi, le percentuali delle tolleranze di cantiere, allargando il concetto di tolleranza costruttiva ed estendendolo anche alle distanze legali e ai requisiti igienico sanitari.

L'art.34-bis del dpr 380/2001 prevede oggi la possibilità di considerare tollerabili difformità costruttive minime rispetto al progetto autorizzato, sempre che non comportino modifiche significative in termini volumetrici, funzionali o di sicurezza.

Le tolleranze costruttive permettono quindi di regolarizzare piccole variazioni dimensionali o esecutive che molto spesso si rilevano, consentendo di rientrare nella sfera dello stato legittimo dell'immobile.

Il Salva Casa, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, ha aumentato le percentuali che oggi arrivano fino al 6%, in funzione della superficie utile, con questi valori:

• 2% per superficie utile > 500 metri quadrati;
• 3% per superficie utile compresa tra 300 e 500 metri quadrati;
• 4% per superficie utile compresa tra 100 e 300 metri quadrati;
• 5% per superficie utile fino a 100 metri quadrati;
• 6% per superficie utile fino a 60 metri quadrati.

Si tratta, in definitiva, di deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

La natura minimale dell'intervento lo fa rientrare dentro le tolleranze di cantiere!

Arriviamo al dunque, quindi.

Secondo Palazzo Spada il ricorso è da accogliere, in quanto "il comune nel ricostruire la disciplina urbanistica applicabile non tiene conto della natura minimale dell’intervento, consistente nella realizzazione di un piccolo bagno esterno ai fini del rispetto delle vigenti prescrizioni igienico-sanitarie".

La contestata modifica della copertura del piccolo bagno costituisce un mero adeguamento tecnico del progetto volto a consentire la concreta agibilità del locale, mediante un aumento della volumetria inferiore alla prevista soglia percentuale minima di rilevanza, di modo che a motivazione del diniego non potevano essere legittimamente invocate le prescrizioni che precludevano sì aumenti volumetrici, ma solo se superiori alla prevista soglia minima.

Tolleranze di cantiere e requisito della contestualità

Assolutamente rilevante è anche il finale della sentenza, dove si richiama l'orientamento secondo cui ai fini dell'applicazione della normativa sulle "tolleranze costruttive" (oggi disciplinate dall'articolo 34-bis del dpr 380/2001) ovvero sulla c.d. "tolleranza di cantiere" non è necessario che lo scostamento si sia realizzato in occasione della esecuzione degli interventi assentiti (c.d. requisito della contestualità), atteso che tale requisito non è contemplato nella normativa di settore.

Tolleranze di cantiere e piccolo bagno modificato: FAQ

Cos’è una tolleranza costruttiva ai sensi dell’art. 34-bis del d.P.R. 380/2001?
È una difformità esecutiva minima rispetto al progetto autorizzato che non incide in modo significativo su volumetria, sicurezza, funzione o assetto urbanistico e che consente di mantenere lo stato legittimo dell’immobile.

La modifica della copertura di un piccolo bagno può rientrare nelle tolleranze?
Sì, se si tratta di un adeguamento tecnico limitato, funzionale all’agibilità del locale e con aumento volumetrico contenuto entro le percentuali di legge.

Quali sono oggi le percentuali massime di tolleranza costruttiva?
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze arrivano fino al 6%, con percentuali variabili in base alla superficie utile dell’unità immobiliare.

È necessario che la difformità si realizzi contestualmente ai lavori autorizzati?
No. Il Consiglio di Stato ha chiarito che il requisito della contestualità non è previsto dalla normativa sulle tolleranze costruttive e non può essere richiesto.

Quando non è applicabile il regime delle tolleranze di cantiere?
Quando l’opera è aggiuntiva rispetto al progetto originario, comporta aumenti volumetrici rilevanti o altera in modo significativo sagoma, funzione o destinazione dell’edificio.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO