Tolleranze costruttive post Salva Casa: ammesse solo per scostamenti dal progetto originario

Il Decreto Salva Casa ha innovato 'pesantemente' la sanatoria per le cd. tolleranze di cantiere, andando a modificare le regole sulle tolleranze costruttive, oggi inchiostrate nell'art.34-bis del Testo Unico Edilizia.

Con il DL 69/2024 sono state infatti incrementate, in certi casi, le percentuali tollerate, allargando il concetto di tolleranza costruttiva ed estendendolo anche alle distanze legali e ai requisiti igienico sanitari.

Peraltro, nelle linee guida del MIT alle procedure operative del Decreto Salva Casa, sono stati forniti importanti chiarimenti in merito al perimetro e alle particolarità nei casi di applicazione delle nuove norme sulle tolleranze.

Vale quindi la pena esaminare il contenuto della sentenza 2054/2026 del Tar Lazio, perché chiarisce bene a che cosa ci si riferisce quando si parla di tolleranze costruttive, soprattutto nell'ottica del progetto 'autorizzato'.

Il caso: opere realizzate in ampliamento e difformità

Si dibatte sull'ordinanza di demolizione impartita dal comune per alcune opere edilizie realizzate, in ampliamento e in difformità rispetto a quanto legittimato con permesso di costruire in sanatoria.

Le opere sono diverse e disparate: tra queste, segnaliamo gli ampliamenti murari lungo il perimetro e in aderenza all'edificio preesistente, una nuova scala esterna in muratura, opere di ristrutturazione interna dell'originario immobile e anche una piscina esterna.

Secondo i ricorrenti, vi sarebbe stata “una assoluta mala fede da parte della P.A. tanto da debordare nell’eccesso di potere” per avere emesso “un ordine di demolizione con la consapevole certezza che un decreto legge poi convertito (decreto salva casa) avrebbe potuto dimostrare la regolarità delle opere realizzate”.

Prima di addentrarci nelle decisioni del TAR, vediamo cosa è cambiato con il DL Salva Casa in materia di tolleranze costruttive.

Tolleranze costruttive dopo il Decreto Salva Casa: di cosa parliamo?

L'art.34-bis del dpr 380/2001 prevede la possibilità di considerare tollerabili difformità costruttive minime rispetto al progetto autorizzato, purché non comportino modifiche significative in termini volumetrici, funzionali o di sicurezza.

Le tolleranze costruttive permettono di regolarizzare piccole variazioni dimensionali o esecutive che molto spesso si rilevano, consentendo di rientrare nella sfera dello stato legittimo dell'immobile.

Il Salva Casa, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, ha aumentato le percentuali che oggi arrivano fino al 6%, in funzione della superficie utile.

Sono infatti state introdotte deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

Oggi, il nuovo regime delle tolleranze si presenta così:

• 2% per superficie utile > 500 metri quadrati;
• 3% per superficie utile compresa tra 300 e 500 metri quadrati;
• 4% per superficie utile compresa tra 100 e 300 metri quadrati;
• 5% per superficie utile fino a 100 metri quadrati;
• 6% per superficie utile fino a 60 metri quadrati.

Attenzione: le nuove tolleranze si riferiscono al progetto già autorizzato

Il Tar non da spazio al ricorso, affermando che la repressione degli abusi edilizi costituisce invero un’attività rigorosamente vincolata che – a fronte dell’avvenuto accertamento, nell’esercizio della doverosa attività di vigilanza ex art. 27 del d.P.R. n. 380 del 2001, di violazioni della relativa normativa – gli uffici comunali sono tenuti a porre in essere tempestivamente senza indugi.

In ogni caso, poi, gli interventi contestati non rientrano nell’ambito di applicazione dell’art. 34-bis del d.P.R. n. 380 del 2001 come riformato dal d.l. 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 1053, con conseguente infondatezza anche del secondo motivo di ricorso, che si incentra, per l’appunto, sulla violazione di tale disposizione nella formulazione vigente a seguito dell’approvazione del c.d. decreto Salva Casa.

Sostengono, in particolare, i ricorrenti che, sulla base delle novità, le opere di ristrutturazione interna e gli ampliamenti contestati, questi nei limiti del 5% della superficie lorda, “non possono considerarsi abusi tali da legittimare un ordine di demolizione”.

Ma le c.d. tolleranze di cantiere di cui all’art. 34-bis riguardano l’ipotesi di scostamenti dalle misure indicate nel progetto in sede di esecuzione di un intervento e non certo, come accaduto nel caso di specie, opere nuove ed ulteriori, completamente diverse rispetto al progetto originario e in esso non previste, con modifica della sagoma dell’edificio, effettuate in assenza di titolo legittimante (cfr. T.A.R. Campania, Sez. II, 5 settembre 2022, n. 5642).

Tanto più che gli ampliamenti di cui si discute sono stati realizzati su un immobile che è stato esso stesso oggetto di condono, mentre, come correttamente rilevato dalla difesa civica, la fattispecie di cui all’art. 34-bis del d.P.R. n. 380 del 2001 è integrata unicamente nel caso di mancato rispetto di misure progettuali previste da un permesso edilizio previamente rilasciato ai sensi del medesimo decreto (cfr. Cons. St., Sez. VII, 28 aprile 2025, n. 3593).

In definitiva: qui siamo ampiamente fuori dal perimetro delle tolleranze costruttive 'regolarizzabili'. Abuso e demolizione sono confermati.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO