Tolleranze di cantiere: si possono applicare con difformità sostanziale dal titolo edilizio?

L’articolo esamina i limiti applicativi della tolleranza di cantiere alla luce di una recente sentenza del Consiglio di Stato, chiarendo quando le difformità esecutive restano sanabili e quando, invece, integrano una difformità sostanziale dal titolo edilizio. Il focus è sulla trasformazione di un garage assentito in DIA in unità abitativa fuori terra, con incremento di superficie e volume, modifica dei prospetti e violazione di vincoli paesaggistici e idrogeologici. Vengono analizzati i rapporti tra tolleranze, pertinenza urbanistica, affidamento, sanatoria ex art. 36-bis T.U.E. e principio tempus regit actum.

Da garage ad abitazione con cucina e bagno

La trasformazione di un garage interrato, assentito con DIA, in un organismo fuori terra con cucina, camera, bagno e disimpegno - con modifica dei prospetti e incremento di superficie e volume - integra una difformità sostanziale che impone la demolizione ex art. 31 d.P.R. 380/2001. Non sono applicabili né la tolleranza di cantiere, che presuppone modeste deviazioni esecutive, né la qualificazione pertinenziale, riservata a manufatti di entità minima privi di autonomia funzionale. La successiva istanza ex art. 36-bis T.U.E. non incide sulla legittimità del provvedimento, valutata secondo il principio tempus regit actum. Tutto questo è sintetizzato molto bene nella sentenza 4188/2026 del Consiglio di Stato.

Il caso in sintesi

La proprietaria di un immobile nel Comune di Acquafondata presenta nel 2004 una DIA per un locale interrato da adibire a garage. Il Comune non esercita il potere inibitorio; il collaudo è rilasciato nel 2008. Un sopralluogo del 2021 accerta fuori terra, al posto del garage, un bagno e un vano abitativo con modifica dei prospetti e incremento di superficie (5,90 mq) e volume (14,75 mc), nonché l'occupazione di 7 mq di sede stradale. Il Comune ingiunge la demolizione nel 2023.

Tolleranza di cantiere e pertinenza: inapplicabili alla trasformazione complessiva

La proprietaria qualifica il bagno, di superficie inferiore a 4 mq, come tolleranza di cantiere o pertinenza. Entrambe le tesi sono respinte. La tolleranza di cantiere copre modeste deviazioni esecutive, non ambienti autonomi non previsti nel progetto.

Il bagno è parte di una trasformazione complessiva - diversa distribuzione interna, modifica dei prospetti, incremento volumetrico - incompatibile con il titolo. La pertinenza urbanistica è riservata a manufatti di entità minima privi di autonomia funzionale. L'intervento integra una difformità sostanziale sanzionata ex art. 31.

L'affidamento e la DIA del 2004

La proprietaria ritiene che il consolidamento della DIA avrebbe ingenerato un affidamento qualificato. Il Consiglio di Stato chiarisce che l'ordine demolitorio colpisce le opere realizzate in difformità, non il titolo in sé.

Il collaudo e il deposito sismico riguardavano il garage assentito; non è ravvisabile alcun affidamento su un manufatto che diverge dai tratti essenziali della DIA, né era necessaria la previa rimozione in autotutela.

Vincoli paesaggistici e idrogeologici

L'area ricade in fascia di rispetto del torrente La Rava (art. 142, comma 1, lett. c), d.lgs. 42/2004) e in zona idrogeologicamente vincolata.

Il vincolo paesaggistico ha carattere legale, oggettivo e ricognitivo: prescinde dall'effettiva consistenza idrica e permane fino al formale declassamento.

La sanatoria postuma ex art. 167, comma 4, d.lgs. 42/2004 è preclusa per la presenza di incrementi di superficie e volume. La preesistenza al 1967 è irrilevante: il provvedimento colpisce le sole opere in difformità dalla DIA del 2004.

Sanatoria ex art. 36-bis e tempus regit actum

In pendenza del giudizio la proprietaria presenta istanza ex art. 36-bis d.P.R. 380/2001 (Decreto Salva Casa) e chiede il rinvio. Il Consiglio di Stato lo nega: la nuova istanza non soddisfa i requisiti ex art. 73, comma 1-bis, c.p.a. e non incide sulla legittimità del provvedimento del 2023, valutata secondo tempus regit actum.

FAQ TECNICHE: Tolleranze di cantiere e bagno non previsto nel progetto

Che cosa si intende per tolleranza di cantiere?
La tolleranza di cantiere riguarda esclusivamente modeste deviazioni esecutive rispetto al progetto assentito. Si tratta di scostamenti quantitativi o dimensionali minimi, che non incidono sui tratti essenziali dell’intervento né ne alterano la funzione o l’impatto urbanistico.

Un bagno non previsto nel progetto può rientrare nella tolleranza?
No. Un ambiente autonomo come un bagno, anche se di piccola superficie, non è una mera deviazione esecutiva. Se inserito in una trasformazione complessiva dell’immobile, è incompatibile con il titolo originario e integra una difformità sostanziale.

La trasformazione di un garage in abitazione è sanabile?
La trasformazione di un garage interrato in unità abitativa fuori terra, con cucina e bagno, comporta incremento di superficie e volume e modifica dei prospetti. Si tratta di nuova costruzione in difformità dal titolo, sanzionata con demolizione ex art. 31 d.P.R. 380/2001.

È possibile invocare la pertinenza urbanistica?
No. La pertinenza urbanistica è ammessa solo per manufatti di entità minima, privi di autonomia funzionale e senza incidenza apprezzabile sul carico urbanistico. Un vano abitabile con servizi igienici è strutturalmente e funzionalmente autonomo.

La sanatoria ex art. 36-bis può bloccare la demolizione?
No, se presentata successivamente. L’istanza di sanatoria non incide sulla legittimità dell’ordinanza già adottata, che va valutata secondo il principio tempus regit actum. Inoltre, in presenza di incrementi di volume e vincoli paesaggistici, la sanatoria postuma è preclusa.

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