Opere edilizie ante 1967

La dimostrazione della preesistenza di un edificio demolito o crollato a prima del 1° settembre 1967, e quindi teoricamente legittimo anche senza licenza edilizia, può essere fornita anche attraverso la produzione di documentazione fotografica, aerofotogrammetrie e mappe catastali che consentano di delineare, con un sufficiente grado di sicurezza, gli elementi essenziali dell'edificio distrutto.

L'obbligo di munirsi di licenza edilizia, imposto dal regolamento edilizio adottato anteriormente alla legge urbanistica del 1967 è da considerare legittimo, valido e cogente, atteso che la previsione di una pianificazione e di un controllo obbligatori limitata ai centri abitati, come prevista dall'art. 31 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, non impediva ai comuni di estendere all'intero territorio comunale il potere di pianificazione e controllo dell'attività edilizia, trattandosi di una tipica prerogativa degli enti locali.

Per gli immobili ante 1967, il nuovo stato legittimo modificato in ultimo dal Salva Casa oggi ammette qualsiasi documento idoneo a comprovarne lo stato, inclusi atti privati di accertata provenienza e - quale extrema ratio - dichiarazioni sostitutive rese ai sensi del DPR 445/2000. Ma tutto ciò che non figura nel titolo edilizio rilasciato a suo tempo non è coperto dallo stato legittimo, indipendentemente dall'epoca di realizzazione.

Gli edifici ante ’67 sono quelli realizzati prima della Legge Ponte (765/67) e la loro legittimità va dimostrata con prove oggettive. Il TAR Abruzzo conferma che l’onere della prova grava sul proprietario: senza documenti concreti, come fatture o mappe storiche, l’immobile può essere soggetto a demolizione.

Il TAR della Puglia conferma che gli ordini di demolizione di opere abusive abbiano carattere reale e possono essere eseguiti nei confronti del proprietario anche se lo stesso non abbia materialmente commesso l’abuso, purché sia titolare dell’immobile al momento dell’ingiunzione. La sentenza chiarisce che ad ogni modo l’onere della prova sulla legittimità delle opere spetta al privato, che deve fornire documentazione chiara e concordante per dimostrare la preesistenza dell’immobile rispetto ai vincoli urbanistici.

L'anteriorità di un'opera edilizia al 1° settembre 1967 non costituisce esenzione generalizzata dall'obbligo del titolo abilitativo nei comuni che avevano già adottato un proprio regolamento edilizio. Laddove tale regolamento imponesse la licenza preventiva del Sindaco per qualsiasi nuova costruzione, l'assenza del titolo integra in ogni caso il presupposto per l'adozione dell'ordine di demolizione.

Il nuovo Codice dell'edilizia e delle costruzioni, approvato dal Consiglio dei Ministri il 4 dicembre e in arrivo alla Camera per l'avvio ufficiale della discussione, punta a superare definitivamente il dpr 380/2001, integrando al suo interno anche le norme settoriali, con l'obiettivo di offrire al Paese un sistema regolatorio chiaro, snello e aggiornato. Il nuovo impianto normativo assegna a ciascun intervento edilizio il proprio titolo abilitativo specifico, introducendo procedure semplificate basate su tre strumenti principali - CILA, SCIA e permesso di costruire - e includendo disposizioni innovative in materia di sicurezza delle costruzioni. Previste sanatorie per lievi difformità col modello Salva Casa.

Per provare la risalenza di un manufatto a prima del 1 settembre 1967, data di entrata in vigore della Legge Ponte che ha esteso l'obbligo di permesso di costruire anche alle opere realizzate fuori dai centri urbani, non sono sufficienti semplici dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà, in quanto non possiedono alcun valore probatorio e possoni costituire solo un mero indizio.

Se, a fronte di una perizia giurata e di argomentazioni razionali, coerenti e verosimili che 'datano' l'esecuzione di un'opera edilizia a prima del 1° settembre 1967, l'Amministrazione non oppone nulla di concreto, l'opera va considerata legittima anche in assenza di permesso di costruire.

Se il privato fornisce la prova della risalenza a prima del 1967 di una certa opera edilizia, grava sul Comune l'onere di dimostrare che il manufatto, al momento della sua realizzazione, fosse inserito all'interno del centro urbano, non essendo sufficiente la mera presenza di altre costruzioni per ampliare il relativo perimetro.

Per considerare legittima un'opera edilizia realizzata prima del 1967 senza permesso edilizio, servono una documentazione certa e univoca e prove rigorose, non essendo sufficienti le dichiarazioni sostitutive di terzi, fondate sul semplice ricordo del dichiarante. La prova dell'epoca di realizzazione di un fabbricato si desume, infatti, da dati oggettivi.

Quando i privati sostengono che le opere sono state realizzate prima del 1° settembre 1967 fuori dal centro abitato, l'amministrazione non può limitarsi a contestare genericamente la doppia conformità richiamando le difformità dal titolo edilizio, ma deve confutare specificamente la tesi difensiva, verificando se le opere necessitassero di titolo all'epoca della realizzazione.

L'astratta "sanabilità" delle opere edilizie non comporta l'illegittimità dell'ordinanza di demolizione, ma ne conferma la validità, perché implica che le opere sono irregolari (e quindi abusive) e necessitano di una sanatoria ex post.

La sentenza del TAR Liguria n. 639/2025 chiarisce che l’ordine di demolizione è un atto vincolato, che non richiede una motivazione rafforzata nemmeno a distanza di tempo. Centrale è l’onere probatorio in capo al privato e l’utilizzo della verificazione tecnica per accertare l’epoca degli interventi. Il TAR ribadisce inoltre che ampliamenti volumetrici e trasformazioni rilevanti non possono essere qualificati come manutenzione straordinaria, ma richiedono il permesso di costruire, confermando la demolizione degli abusi edilizi non riconosciuti come ante 1967.

Il fenomeno degli abusi edilizi riguarda anche piccoli manufatti come tettoie, depositi agricoli e pollai, spesso considerati "storici" dai proprietari. La sentenza n. 1176/2025 del TAR Lombardia conferma che il passare del tempo non legittima opere realizzate senza titolo abilitativo.

E' in capo al proprietario (o al responsabile dell'abuso) assoggettato a ingiunzione di demolizione l'onere di provare il carattere risalente del manufatto a prima del 1° settembre 1967, quando fuori dai centri abitati non sussisteva l'obbligo di premunirsi di permesso di costruire per edificare.

E' il privato a dover dimostrare, con inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori, la risalenza dell'opera edilizia a un determinato periodo nel quale non era necessario il titolo abilitativo; solo la deduzione di concreti elementi di fatto relativi all'epoca dell'abuso trasferisce l'onere della prova contraria in capo all'Amministrazione.

Per dimostrare che un immobile sia stato realizzato prima del 1967 - e che quindi, a determinate condizioni, si può considerare legittimo anche senza permesso - servono elementi oggettivi e prove certe che sono di competenza esclusiva del privato. Le prove testimoniali sono 'deboli' in quanto non suscettibili di essere verificate