Totale difformità dal permesso: si può applicare la sanatoria del Salva Casa?

E' vero che il Decreto Salva Casa (69/2024, convertito in legge 105/2024) ha introdotto nel Testo Unico Edilizia delle novità molto importanti in materia di sanatoria, ma bisogna sempre ricordarsi bene il 'perimetro' di tali semplificazioni, perché per certi tipi di abusi non si può invocare la novella normativa, dovendo far sempre riferimento alle vecchie regole (doppia conformità classica).

La sentenza 3953/2026 del Tar Lazio, in tal senso, può esserci utile in quanto ci consente di riepilogare bene le differenze che intercorrono, anche riguardo all'applicazione della sanatoria 'asincrona', tra totali e parziali difformità dal permesso di costruire.

Gli abusi edilizi contestati

Si dibatte sull'ordinanza di demolizione impartita dal comune per degli interventi abusivi in totale difformità dal permesso di costruire:

• “1) Ampliamento volumetrico corrispondente a circa 2,60 x 1,20 mt circa ed altezza pari a mt 2,80, ricavato dalla chiusura del balcone presente sul lato retrostante il fabbricato ed operato mediante demolizione della tamponatura esistente e realizzazione di una parete in muratura e vetri, così da ampliare la camera da letto, determinando anche una diversa distribuzione degli spazi interno dovuta allo spostamento di alcune tramezzature;
• 2) Tettoia in legno spiovente ad unica falda di forma quadrata con lato di 2,70 mt circa, con soprastante guaina, realizzata nel giardino prospiciente il lato d’ingresso dell’abitazione. Detta struttura presentava altezze corrispondenti a circa 1,90 mt nel minimo ed a circa 2,15 mt nel massimo, risultando ancorata al suolo pavimentato tramite supporti metallici e viti”.

Il ricorrente si duola del fatto che la gravata ordinanza non terrebbe conto della normativa sopravvenuta, più favorevole al ricorrente, introdotta dalla Legge 105/2024 e in particolare della "sanatoria straordinaria".

La sanabilità di un'opera conferma la sua abusività

Il TAR osserva, in primis, che l'astratta sanabilità delle opere contestate non comporta l'illegittimità dell’ordinanza di demolizione, ma semmai la conferma, perché implica che le dette opere, in quanto idonee a essere legittimate, ex post, mediante il rilascio di un titolo edilizio ad oggi non esistente, sono abusive.

Ristrutturazioni in totale difformità: si demolisce

Il provvedimento impugnato, in applicazione dell’art. 33, comma 1, D.P.R. 380/2001, ai sensi del quale “Gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 10, comma 1, eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, sono rimossi ovvero demoliti e gli edifici sono resi conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro il congruo termine stabilito dal dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza, decorso il quale l’ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell’abuso”), fa seguito a una precedente ordinanza di demolizione non impugnata avente ad oggetto gli abusi sopracitati.

Anche a voler prescindere dal rilievo, di per sé dirimente, della mancata impugnazione della richiamata ordinanza di demolizione presupposta, va in ogni caso rammentato il consolidato indirizzo - dal quale non vi sono motivi per discostarsi - secondo cui il principio di proporzionalità è invocabile solo laddove l’amministrazione possa modulare la propria azione in base a scelte discrezionali e non può, pertanto, pacificamente operare nel caso della demolizione di opere abusive, rispetto alla quale l’agire amministrativo è vincolato dalle scelte consacrate nella legislazione e negli atti di programmazione urbanistica, la cui attuazione costituisce atto dovuto.

Ma la domanda è: questo tipo di abuso avrebbe potuto beneficiare della sanatoria cd. asincrona del DL Salva Casa? Vediamo.

Nuova sanatoria semplificata ex art.36-bis TUE: le regole

Per alcune tipologie di interventi, elencati nell'art.36-bis del dpr 380/2001, si supera il meccanismo classico della doppia conformità prevedendo procedimenti di verifica differenti e introducendo il meccanismo della doppia conformità 'asincrona'.

Gli abusi edilizi corrispondenti a parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, assenza o difformità dalla SCIA e variazioni essenziali ex art.32 TUE, per ottenere la regolarizzazione, devono cioè essere conformi ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia (NTC, regolamenti edilizi, normativa antisismica) vigente al momento della realizzazione e alla disciplina urbanistica (strumenti urbanistici comunali) vigente al momento della presentazione della domanda.

In particolare, la disposizione del nuovo art.36-bis, comma 2, attribuisce poteri conformativi agli uffici comunali che possono essere esercitati sia in caso di richiesta di permesso di costruire in sanatoria che in caso di SCIA in sanatoria, condizionando, in quest’ultimo caso, la formazione del titolo.

Lo sportello unico può cioè condizionare il titolo:

• a) alla realizzazione, indicata d'ufficio, anche su proposta del tecnico abilitato nell'ambito della presentazione dell’istanza, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza;
• b) alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi dell'articolo 36-bis e che precluderebbero il rilascio o la formazione del titolo.

Totale difformità e assenza di permesso: continua a valere la doppia conformità sincrona

Per gli abusi edilizi cd. maggiori, quali sono la mancanza di permesso o la totale difformità da esso, invece, è sempre richiesta la conformità sia urbanistica che edilizia 'prima' e 'dopo': in pratica, si tratta di una doppia conformità 'sincrona' e piena.

Detta diversamente, il rilascio del permesso in sanatoria presuppone indefettibilmente la doppia conformità, ossia la non contrarietà del manufatto abusivo alla disciplina edilizia e urbanistica vigente:

• al momento della sua realizzazione;
• al momento della presentazione dell'istanza di sanatoria.

È interamente a carico del richiedente l'onere di dimostrare la doppia conformità necessaria per l'ottenimento della sanatoria edilizia ordinaria, data la finalità dell'istituto.

Sanatoria semplificata e totale difformità: FAQ tecniche

La sanatoria semplificata del Salva Casa si applica anche alle opere in totale difformità dal permesso di costruire?
No. La sanatoria introdotta dal DL 69/2024 (legge 105/2024) si applica solo a parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, all’assenza o difformità dalla SCIA e alle variazioni essenziali. Le opere realizzate in totale difformità dal permesso di costruire restano escluse dal nuovo regime agevolato.

Qual è la differenza tra sanatoria semplificata e sanatoria ordinaria per gli abusi edilizi?
La sanatoria semplificata (art. 36-bis TUE) supera la doppia conformità “classica” e richiede la conformità edilizia al momento della realizzazione e quella urbanistica al momento della domanda. La sanatoria ordinaria, invece, continua ad applicarsi agli abusi maggiori e richiede la doppia conformità piena e sincrona, sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta.

La possibilità astratta di sanare un abuso rende illegittimo l’ordine di demolizione?
No. L’astratta sanabilità di un’opera non incide sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione, ma anzi conferma la natura abusiva dell’intervento, in quanto realizzato in assenza di un valido titolo edilizio.

Cosa accade in caso di ristrutturazione edilizia realizzata in totale difformità dal permesso?
In base all’art. 33 del D.P.R. 380/2001, gli interventi di ristrutturazione eseguiti in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire sono soggetti a demolizione e ripristino dello stato dei luoghi, trattandosi di un potere vincolato dell’amministrazione.

Cosa ha chiarito il TAR Lazio sulla sanatoria del Salva Casa?
Il TAR ha ribadito che le totali difformità dal permesso di costruire non possono beneficiare della sanatoria semplificata del Salva Casa e restano assoggettate alle regole tradizionali della doppia conformità, con conseguente legittimità degli ordini di demolizione in assenza dei relativi presupposti.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO