Trasformazione abusiva del sottotetto in mansarda: quando il cambio d'uso non è possibile

La trasformazione del sottotetto in mansarda è abbastanza un classico dell'edilizia italiana, e va detto che nella stragrande maggioranza dei casi serve il permesso di costruire per realizzare un tale mutamento, soprattutto in caso di opere edilizie concomitanti.

Cambi d'uso: le semplificazioni del Salva Casa

Ci possono essere però casi limite che, grazie alle semplificazioni operarate dal Decreto Salva Casa sui cambi d'uso, possono rientrare nel novero dei passaggi assentibili tramite SCIA (anche in caso di passaggi tra aree non omogenee), ma ciò può succedere solo in assenza di opere edilizie oppure nel caso di opere che necessitino, per essere assentite, della CILA o della SCIA, come indicato in pratica dall'art.23-ter del Testo Unico Edilizia.

Oggi, quindi, il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:

• a) nelle ipotesi di cui comma 1, primo periodo, dell'art.23-ter TUE, alla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) di cui all'art. 19 della L. 241/1990;
• b) nei restanti casi, al titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dalla esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6-bis (ossia gli interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata), si procede ai sensi della lettera a), quindi tramite SCIA.

Il caso: tre soffitte trasformate in mansarde abitabili

Nel caso della sentenza 16546/2025 del Tar Lazio, vedremo che la semplificazione non sarebbe stata attuabile neppure in vigenza di Salva Casa (cioè dal 27 luglio 2024), in quanto siamo in presenza non solo di un mutamento d'uso rilevante (cioè tra categorie non omogenee), ma anche di svariati interventi edilizi propedeutici, appunto, alla trasformazione delle soffitte in locali abitativi.

Ci troviamo di frontem, infatti, a una trasformazione abusiva di tre soffitte accorpate in un'unica mansarda abitabile mediante interventi edilizi non autorizzati.

Il TAR:

• ribadisce che il cambio di destinazione d'uso da locale tecnico a superficie abitabile costituisce ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire, non sanabile mediante SCIA in sanatoria quando sussistono molteplici violazioni normative;
• chiarisce i criteri distintivi tra volumi tecnici e spazi abitativi, affermando che la presenza di arredi, impianti e dotazioni funzionali evidenzia inequivocabilmente la destinazione abitativa, rendendo legittimo l'ordine di demolizione.

La cronistoria dei fatti

I proprietari di un immobile nel centro storico di Roma avevano presentato SCIA in sanatoria per regolarizzare l'accorpamento di tre soffitte preesistenti (qualificate catastalmente come locali tecnici C/2) in un unico ambiente di 40 mq, unitamente all'apertura di quattro abbaini sulle falde del tetto. Gli interventi erano stati realizzati nel 2008 senza alcun titolo edilizio.

A seguito di sopralluogo della Polizia Locale nel settembre 2022, veniva accertata la presenza di arredi (incluso un letto), impianti elettrici con punti luce, porte in vetro e legno, pavimenti in cotto, un vano con lavabo collegato alle adduzioni idriche, un bagno completo di cabina doccia e due unità di condizionamento.

Il quadro fattuale evidenziava inequivocabilmente una destinazione abitativa degli spazi.

Roma Capitale annullava la SCIA in sanatoria (dicembre 2022) per molteplici ragioni: mancanza del parere preventivo della Soprintendenza Capitolina, contraddizioni nelle dichiarazioni sulla destinazione d'uso, assenza di autorizzazione sismica, incremento di superficie utile abitabile in violazione delle NTA del PRG e del Regolamento Edilizio. A tale annullamento seguiva l'ordine di demolizione (aprile 2023), impugnato dai proprietari.

Volume tecnico o locale abitativo? Le differenze

Il Collegio osserva che, ferma restando l’inammissibilità del ricorso introduttivo del presente giudizio, lo stesso è comunque infondato nel merito, evidente essendo che, nella fattispecie di cui è causa, non si è al cospetto di un mero intervento di restauro e risanamento conservativo dell’esistente, come dichiarato dal tecnico abilitato nella SCIA ex art. 37, comma 4, ma di un vero e proprio cambio di destinazione d’uso del sottotetto da locale di servizio in mansarda abitale, non previamente assentito e neppure assentibile ex post (alla luce dei plurimi motivi ostativi ampiamente rappresentati dall’Amministrazione resistente negli atti via via adottati nel tempo).

Viene quindi richiamata la rigorosa e unanime giurisprudenza secondo la quale i volumi tecnici sono esclusi dal calcolo della volumetria a condizione che non assumano le caratteristiche di vano chiuso, utilizzabile e suscettibile di abitabilità; in termini, ex plurimis, Consiglio di Stato, Sezione II, n. 8227/2021: “Non è possibile configurare come tecnico" un volume di fatto adibito ad uso abitativo, essendo al riguardo jus receptum (cfr. per tutti Cons. St., V, 11 luglio 2016 n. 3059) che la nozione di volume tecnico corrisponde a un'opera priva di qualsiasi autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché destinata solo a contenere, senza possibilità di alternative e, comunque, per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali di essa. (Cons. Stato, sez. VI, 27 novembre 2017, n. 5516; Sez. IV, 22 novembre 2021, n. 7785).”

Ma in questo caso, il TAR rileva che il locale di 40 mq aveva evidentemente perso la connotazione originaria di volume tecnico attraverso:

• l'eliminazione delle tramezzature interne tra le tre soffitte;
• l'apertura di luci/abbaini per garantire aero-illuminazione naturale;
• l'installazione di impianti e dotazioni tipicamente abitativi (acquaio, elettricità, climatizzazione, bagno completo);
• la presenza di arredi funzionali all'abitazione.

Cambio d'uso da soffitta a mansarda abitabile: serve il permesso di costruire

In definitiva, ciò che figura è un locale di ben 40 mq che, attraverso le opere edilizie realizzate (eliminazione delle tramezzature interne e apertura di luci/abbaini sulle falde di copertura al fin di consentire l’aero-illuminazione naturale dei locali) e gli altri interventi eseguiti (acquaio, impianti elettrici, punti luce, installazione di porte in vetro e legno, pavimenti in cotto, impianti di condizionamento, bagno con doccia), ha evidentemente perso l’originaria connotazione di volume tecnico, essendo stato trasformato in volume abitativo e, di fatto, abitato - come reso evidente dalle foto scattate in sede di sopralluogo e versate agli atti del giudizio - peraltro, in spregio delle norme tecniche poste a presidio di rilevanti e inderogabili interessi pubblici.

Si tratta, in definitiva, di una ristrutturazione edilizia con cambio di destinazione d'uso da locale di servizio a mansarda abitabile, non come mero restauro conservativo dichiarato nella SCIA.

Il cambio d'uso determina incremento della superficie utile lorda abitabile dell'unità immobiliare principale, in contrasto con gli artt. 24 e 29 delle NTA del PRG che vietano aumenti di volumetria nella zona A (centro storico).

L'intervento, quindi, richiedeva permesso di costruire preventivo, non essendo riconducibile né all'edilizia libera né alla SCIA ordinaria.

L'impossibilità di sanatoria e l'ordine di demolizione

Roma Capitale, in definitiva, aveva correttamente escluso la sanabilità degli interventi mediante SCIA in sanatoria ex art. 37, comma 4, DPR 380/2001, che richiede la "doppia conformità": l'intervento deve risultare conforme alla disciplina urbanistico-edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della richiesta di sanatoria.

Nel caso di specie, invece, mancava tale conformità sotto plurimi aspetti, rendendo inevitabile l'ordine di demolizione come misura ripristinatoria vincolata.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO

Nel caso di specie mancava tale conformità sotto plurimi aspetti, rendendo inevitabile l'ordine di demolizione come misura ripristinatoria vincolata.